Własność projektu inwestycji nie przesądza o rodzaju kontraktu

Firmy budowlane coraz częściej decydują się na sprzedaż gotowych domów w ten sposób, że dostarczają inwestorowi projekt budowlany, który następnie realizują. Skoro kodeks cywilny, określając treść umowy o roboty budowlane, wskazuje, że wykonawca realizuje projekt budowlany dostarczony przez inwestora, to pojawia się pytanie, czy w sytuacji budowy domu z oferty wykonawcy dochodzi do zawarcia umowy o roboty budowlane, czy umowy o dzieło?

Odpowiedź na to pytanie ma istotne znaczenie, przede wszystkim ze względu na różne dla obu typów umów terminy przedawnienia roszczeń. Te wynikające z umowy o dzieło przedawniają się z upływem dwóch lat od dnia oddania dzieła, lub od dnia w którym dzieło miało być oddane. W stosunku zaś do umowy o roboty budowlane zastosowanie mają ogólne przepisy regulujące terminy przedawnienia roszczeń, które wynoszą lat dziesięć lub trzy - gdy roszczenie związane jest z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Różnica zdań

Zagadnienie to było szeroko dyskutowane, a w orzecznictwie Sądu Najwyższego zarysowała się rozbieżność.

W wyroku z 6 października 2004 r. (sygn. akt I CK 71/04) Sąd Najwyższy uznał, że umowa o budowę bez dostarczenia projektu budowlanego przez inwestora jest zwykłą umową o dzieło i nie mają do niej zastosowania przepisy o umowie o roboty budowlane. Wskazał, że ze względu na szczególny charakter przepisów rodzajowo wyodrębniających umowę o roboty budowlane wszystkie jej składniki wymienione w art. 647 k.c. należy uznać za istotne. A jednym z nich jest dostarczenie projektu przez inwestora.

Zgodnie z drugim stanowiskiem wyrażonym m.in. w wyroku Sądu Najwyższego z 25 marca 1998 r. (sygn. akt II CKN 653/97) - przedmiotem umowy o roboty budowlane jest przedsięwzięcie o większych rozmiarach, zindywidualizowanych właściwościach, zarówno fizycznych, jak i użytkowych, z reguły powiązane z wymogiem projektowania i zinstytucjonalizowanym nadzorem.

W wyroku z 7 grudnia 2005 r. (sygn. akt V CK 423/05) Sąd Najwyższy wskazał ponadto, że rozróżnienia pomiędzy umową o dzieło a o roboty budowlane poszukiwać należy w ich cechach przedmiotowych. Jak wynika bowiem z art. 647 k.c., przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w niej obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, inwestor zaś zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty uzgodnionego wynagrodzenia.

Przepis nawiązuje do pojęć występujących w przepisach ustawy - Prawo budowlane (Dz.U. z 1994 r. nr 89, poz. 414 z późn. zm.) i w niej zdefiniowanych. Zasadniczym zatem kryterium rozróżnienia pomiędzy umową o dzieło a o roboty budowlane jest ocena realizowanego zamierzenia stosownie do wymogów prawa budowlanego.

Co na to trybunał

Okazję, by wypowiedzieć się w tej sprawie, miał również Trybunał Konstytucyjny w związku z analizą zarzutu niezgodności art. 647 k.c. z ustawą zasadniczą. Konstytucyjna wadliwość przepisu miałaby polegać na niemożności wskazania - na jego podstawie - istotnych cech odróżniających umowę budowlaną od umowy o dzieło, czemu nie potrafiła zaradzić ani judykatura, ani doktryna.

Trybunał w wyroku z 15 grudnia 2009 r. (sygn. akt P 105/08) przychylił się jednoznacznie do drugiego z zaprezentowanych poglądów. Powołał się na stanowisko doktryny, zgodnie z którym obowiązek dostarczenia projektu przez inwestora nie jest istotnym składnikiem umowy, ponieważ możliwe jest jego sporządzenie przez wykonawcę według wytycznych inwestora.

Trybunał podkreślił, że różnicowanie kwalifikacji prawnej umów ze względu na stronę obciążoną obowiązkiem dostarczenia projektu prowadziłoby do wniosków nieracjonalnych. W umowie, zgodnie z którą wykonawca zobowiązywałby się do przygotowania projektu i oddania obiektu, termin przedawnienia roszczenia wynosiłby bowiem dwa lata, zaś w kontrakcie, gdzie wykonawca zobowiązałby się tylko do oddania obiektu, zastosowanie znalazłby art. 118 k.c., przewidujący dłuższe terminy przedawnienia.

Istotna konkluzja

Należy więc przyjąć, że dla zakwalifikowania umowy jako umowy o roboty budowlane nie jest istotne, kto - wykonawca czy inwestor - dostarcza projekt budowlany. Bez względu zatem na to, czy firma budowlana buduje dom w oparciu o projekt dostępny w jej ofercie, czy też o projekt indywidualny dostarczony przez inwestora, umowa, na podstawie której zrealizuje taką inwestycję, będzie umową o roboty budowlane.

Roszczenia wynikające z umowy o dzieło przedawniają się po dwóch latach

Magdalena Wojtowicz

radca prawny, wspólnik w kancelarii Wilczęga Wojtowicz Radcowie Prawni