Jak wyjaśniać stan nieruchomości

Czy mogę zmienić wpis w księdze wieczystej

Gdy przeglądałem księgi wieczyste po zmarłych rodzicach, okazało się, że w jednej z nich jako właściciel figuruje nieznana mi osoba. Z posiadanych przeze mnie dokumentów wynika, że prawowitym właścicielem nieruchomości byli moi rodzice, a obecnie ja jako jedyny spadkobierca. Czy mogę się domagać zmiany wpisu w księdze wieczystej?

@RY1@i02/2013/077/i02.2013.077.18300110e.811.jpg@RY2@

Zgodnie z przepisami ustawy o księgach wieczystych i hipotece w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. W praktyce następuje to w drodze procesu cywilnego. Sąd, wydając wyrok, nakazuje zamieszczenie lub usunięcie z księgi wieczystej określonego wpisu. Właściwym w sprawie jest zawsze sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości (wydział cywilny). Odpowiedni pozew może wnieść zarówno osoba, której prawo nie jest wpisane lub też jest umieszczone błędnie, jak i następcy prawni (np. spadkobiercy) takiej osoby. Pozwanym będzie osoba, której prawo zostało ujawnione w księdze wieczystej w sposób niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym - w tym przypadku nieprawidłowo wpisany właściciel.

Przygotowując pozew, należy pamiętać, że poza wypełnieniem warunków formalnych, takich jak m.in. oznaczenie sądu, imię i nazwisko stron, ich przedstawicieli ustawowych i pełnomocników, oznaczenie rodzaju pisma, należy dokładnie określić, na czym ma polegać usunięcie niezgodności: np. na żądaniu usunięcia określonych wpisów i wpisanie w to miejsce wpisu np. z prawidłowym oznaczeniem właściciela. Twierdzenia te powinny być poparte odpowiednimi dowodami. Warto również pamiętać, że roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Nie jest do tego potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia. Ostrzeżenie w praktyce wyłącza zaś rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Podstawa prawna

Art. 10 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.).

Art. 126 i 187 ustawy z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).

Czy wyniki ugody należy ujawnić w dokumentach

Wspólnie z byłą małżonką w ugodzie sądowej dokonaliśmy podziału naszego majątku. W związku z tym, że w księgach wieczystych wciąż figurujemy jako właściciele lokalu mieszkalnego, chciałbym uporządkować ten stan i wpisać siebie jako wyłącznego właściciela. Czy do sądu wieczystoksięgowego muszę dołączyć wyrok rozwodowy?

@RY1@i02/2013/077/i02.2013.077.18300110e.812.jpg@RY2@

Należy pamiętać, że ugoda sądowa jest de facto umową stron, która posiada taką samą moc jak umowa zawarta w formie aktu notarialnego. W celu ujawnienia prawa własności jednego tylko z małżonków sąd wieczystoksięgowy musi zatem zbadać, czy dokonanie podziału majątku było w danej sytuacji dopuszczalne. Zgodnie bowiem z kodeksem rodzinnym i opiekuńczym w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego, co oznacza, że między małżonkami wspólność ta musiała ustać. Z przedstawionych informacji wynika, że wspólność ustała z mocy prawa na skutek orzeczonego rozwodu małżonków. W konsekwencji do wniosku o wpis własności na podstawie ugody sądowej należy przedłożyć odpis prawomocnego wyroku rozwodowego, odpis samej ugody poświadczony przez sąd oraz prawomocne postanowienie sądu o umorzeniu postępowania o podział majątku.

Podstawa prawna

Art. 35 ustawy z 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. nr 9, poz. 59 z późn. zm.).

Art. 355 ustawy z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).

Jak można sprawdzić księgę wieczystą

Zamierzam kupić nieruchomość nad morzem. Jej dotychczasowy właściciel przekazał mi dokumenty związane z tą działką, w tym odpis z księgi wieczystej z ubiegłego roku. Poinformował mnie również o wzmiance dotyczącej wniesionej jakiś czas temu skargi na orzeczenie referendarza sądowego. Czy w wyniku rozpoznania skargi może ulec zmianie stan prawny nieruchomości?

@RY1@i02/2013/077/i02.2013.077.18300110e.813.jpg@RY2@

Należy pamiętać, że nawet jeśli właściciel przedstawił nam aktualny odpis z księgi wieczystej (numer księgi musi się zgadzać z numerem podanym w ewidencji gruntów), przed podpisaniem umowy notarialnej warto sprawdzić w sądzie rejonowym, właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, czy nie zostały wpisane do niej jakieś zmiany. Księgi wieczyste są jawne, każdy ma prawo w obecności pracownika sądu bezpłatnie je przeglądać. Dlatego nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Przed bezpośrednią wizytą w sądzie warto również sprawdzić stronę http://ekw.ms.gov.pl, gdzie po numerze księgi wieczystej można również przejrzeć aktualny stan prawny nieruchomości. Gdy nie znajdziemy księgi w internecie, konieczna będzie wizyta w sądzie rejonowym miejsca położenia nieruchomości. Niezależnie od tego należy pamiętać, że rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Z tych względów wzmianka o skardze na orzeczenie referendarza sądowego powinna zwrócić naszą szczególną uwagę. Jeżeli bowiem sąd w wyniku rozstrzygnięcia wyda orzeczenie, zmianie może ulec stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej. W konsekwencji najlepiej wstrzymać się z zakupem nieruchomości do czasu rozstrzygnięcia wzmianki.

Zdarzyć się jednak może, że wzmianka o wniesionej skardze na orzeczenie referendarza sądowego widnieje w księdze od dłuższego czasu. W takiej sytuacji warto poprosić zbywcę lokalu, aby wyjaśnił sprawę w sądzie, formułując odpowiednie zapytanie do przewodniczącego wydziału. Czasami zdarza się bowiem, że w księgach wieczystych omyłkowo pozostawione są informacje o wzmiankach, mimo że skarga została już dawno rozpoznana. W takiej sytuacji nasza interwencja może przyśpieszyć usuwanie omyłek z księgi, a tym samym przybliżyć nas do zakupu nieruchomości.

Podstawa prawna

Art. 2 i 8 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.).

Czy bez zgody żony dojdzie do zwrotu działki

Rodzice obdarowali syna i synową działką zabudowaną domem jednorodzinnym. Nieruchomość weszła do majątku wspólnego małżonków. Rodzice chcą teraz darowiznę odwołać. Zgadza się na to syn, a sprzeciwia się temu synowa. Czy można zmienić wpis w księdze wieczystej bez jej zgody?

@RY1@i02/2013/077/i02.2013.077.18300110e.814.jpg@RY2@

W czasie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej można przenieść własność rzeczy z powrotem na darczyńcę tylko za zgodą obojga małżonków. Zgodnie bowiem z art. 35 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. W praktyce zatem uwzględnienie wniosku przez sąd wieczystoksięgowy o zmianę właściciela w księdze wieczystej oznaczałoby, że jeden ze składników majątku wspólnego małżonków (nieruchomość) jeszcze w trakcie trwania wspólności ustawowej został podzielony pomiędzy synową a rodziców męża. Doszłoby zatem do złamania bezwzględnie obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa rodzinnego. Tym samym zwrot przedmiotu darowizny w przypadku objęcia ich wspólnym majątkiem małżeńskim zostaje w pewnych sytuacjach ograniczony. Potwierdził to również Sąd Najwyższy (wyrok z 15 lutego 2012 r., sygn. akt I CSK 284/11).

Oczywiście zwrotne przeniesienie darowanej własności byłoby łatwiejsze, gdyby jej odwołanie nie było kwestionowane przez oboje małżonków. Podobnie byłoby, gdyby w chwili darowania nieruchomości darczyńca nie postanowił o wejściu przedmiotu darowizny do majątku wspólnego małżonków. Wówczas darowana ziemia, zgodnie z art. 33 pkt 2 kodeksu rodzinnego, weszłaby do majątku odrębnego każdego z małżonków, którzy sami staliby się jej współwłaścicielami w częściach ułamkowych. Należy jednak pamiętać, że ograniczenia dotyczące zwrotu przedmiotu darowizny, która weszła w skład majątku wspólnego małżonków, nie oznaczają, że darczyńca pozostaje na straconej pozycji. Zgodnie bowiem z art. 898 par. 2 kodeksu cywilnego zwrot przedmiotu odwołanej darowizny powinien nastąpić stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Dodatkowo od chwili zdarzenia uzasadniającego odwołanie obdarowany ponosi odpowiedzialność na równi z bezpodstawnie wzbogaconym, który powinien się liczyć z obowiązkiem zwrotu. W praktyce oznacza to, że darczyńcy w przedstawionej sytuacji nie mogą wprawdzie żądać skutecznie powrotnego przeniesienia własności nieruchomości, mogą jednak domagać się zwrotu pieniędzy odpowiadających wartości przedmiotu darowizny.

Podstawa prawna

Art. 888-902 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Art. 35 ustawy z 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. nr 9, poz. 59 z późn. zm.).

Czy można poprawić literówkę we wpisie

Chcemy sprzedać nieruchomość, niestety w księdze wieczystej omyłkowo nie jest wpisana jednostka miary powierzchni nieruchomości. Czy można to poprawić?

@RY1@i02/2013/077/i02.2013.077.18300110e.815.jpg@RY2@

Co do zasady nieprawidłowości w księgach wieczystych mają dwojakiego rodzaju charakter. Mogą to być usterki wpisu, takie jak literówki, błędy rachunkowe lub inne, które nie powodują niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Mogą to też być błędy powodujące, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej nie odpowiada stanowi rzeczywistemu. Te pierwsze nieprawidłowości sąd prostuje z urzędu. Mogą być one jednak kłopotliwe, szczególnie gdy zamierzamy sprzedać nieruchomość. Gdyby jednak sędzia lub referendarz sądowy nie wiedział o pomyłce, właściciel nieruchomości może złożyć wniosek (na formularzu) w tej sprawie do sądu prowadzącego księgę wieczystą.

W przypadku błędów powodujących niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym niezbędne jest wytoczenie powództwa przed sądem rejonowym miejsca położenia nieruchomości. W przypadku omyłki w oznaczeniu nieruchomości należy pamiętać, że jego podstawą są dane z katastru nieruchomości. W razie zaś niezgodności danych katastru z oznaczeniem gruntu czy lokalu w księdze wieczystej sąd rejonowy dokonuje - na wniosek właściciela lub wieczystego użytkownika - sprostowania oznaczenia na podstawie danych z katastru. Opłata od wniosku o sprostowanie działu I-O (oznaczenie nieruchomości) w księdze wieczystej wynosi 60 zł.

Podstawa prawna

Art. 27 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.).

Art. 62613 ustawy z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).

Art. 44 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. z 2010 r. nr 90, poz. 594 z późn. zm.).

Łukasz Sobiech

dgp@infor.pl