Kiedy wnuk może przejąć komunalny lokal po dziadkach

Od czasu wejścia w życie ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego (Dz.U. nr 71, poz. 733, dalej ustawa o ochronie praw lokatorów) zmieniło się brzmienie art. 691 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.), określającego krąg osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy. Zgodnie z obowiązującym art. 691 k.c. w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują:

wmałżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka,

winne osoby, wobec których najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz

wosoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Osoby te wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. W razie braku osób wymienionych wyżej stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa. Wnuk nie jest wprost wymieniony w przywołanym wyżej przepisie, a dodatkowo w judykaturze utrwalił się pogląd, że wnuk zmarłego najemcy nie należy do osób wymienionych w art. 691 par. 1 kodeksu cywilnego także wtedy, gdy łączyła go z najemcą więź gospodarcza i uczuciowa (tak m.in. uchwała Sądu Najwyższego z 21 maja 2002 r., sygn. akt III CZP 26/2002). Zatem z reguły wnuk (z wyjątkiem przypadku, gdy najemca był zobowiązany wobec niego do świadczeń alimentacyjnych) nie wstąpi w stosunek najmu po zmarłym dziadku (babci), nawet jeżeli stale z nim zamieszkiwał w lokalu do chwili jego śmierci.

Jednak niekiedy jest możliwość wstąpienia wnuka w stosunek najmu po zmarłej babci lub dziadku, z którymi wnuk zamieszkiwał do chwili ich śmierci. Ma to miejsce w przypadku, gdy śmierć dziadka lub babci nastąpiła przed dniem wejścia w życie ustawy o ochronie praw lokatorów, tj. przed dniem 10 lipca 2001 r. Ustawa o ochronie praw lokatorów zmieniła bowiem brzmienie art. 691 kodeksu cywilnego, zawężając krąg osób uprawnionych do wstąpienia w najem po śmierci najemcy lokalu. Powyższe oznacza, że zastosowanie do takich sytuacji w zakresie najmu będzie miał art. 691 kodeksu cywilnego w brzmieniu obowiązującym przed dniem wejścia w życie ustawy o ochronie praw lokatorów.

Stanowisko takie wynika z uchwały Sądu Najwyższego z 5 lipca 2002 r., sygn. III CZP 36/02, w której to sąd stwierdził, że: ,,Przepis art. 691 k.c. w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. nr 71, poz. 733) nie ma zastosowania dla oceny przesłanek wstąpienia w stosunek najmu po najemcy zmarłym przed wejściem w życie tej ustawy. Zgodnie natomiast z brzmieniem art. 691 ustawy kodeks cywilny, sprzed dnia wejścia w życie powołanej wyżej ustawy, w razie śmierci najemcy mieszkania osoby bliskie najemcy, które stale z nim mieszkały aż do chwili jego śmierci, wstępują w stosunek najmu. Jednak osoby te mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia; w razie wypowiedzenia najmu przez niektóre z nich najem kończy się względem tych, które wypowiedzenia dokonały. W braku osób bliskich stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa".

Aby więc wstąpić w stosunek najmu lokalu na podstawie art. 691 kodeksu cywilnego w brzmieniu obowiązującym przed zmianą tego przepisu, wnuk zobowiązany był spełnić jedynie dwie przesłanki, tj. być osobą bliską dla najemcy oraz zamieszkiwać z nim w chwili jego śmierci. Ponadto, co istotne, spełnienie wyżej wskazanych warunków prowadzi do kolejnych wniosków, że po pierwsze, jeżeli po śmierci najemcy lokalu mieszkalnego, w lokalu tym pozostało kilka osób, które stale mieszkały z nim aż do chwili śmierci, to każda z nich wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu, tym samym może być to również wnuk zmarłego. Po drugie, że nie można dokonywać wyboru pomiędzy tymi osobami, ustalając, które z nich wstąpiły w stosunek najmu po zmarłym najemcy, kierując się stopniem ich pokrewieństwa z najemcą, czyli, że np. w stosunek najmu wstąpiła jako pierwsza matka wnuka. Takie stanowisko znajduje potwierdzenie w doktrynie oraz judykaturze (tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z 4 stycznia 1979 r., sygn. III CRN 271/78, OSNC 1979/9/179, oraz w uchwałach z 19 grudnia 1978 r., sygn. III CZP 87/78, OSNC 1979/116, i uchwale z 17 listopada 1993 r.,sygn. III CZP 154/93, OSNC 1994/6126).

Należy również mieć na uwadze, że na podstawie art. 691 kodeksu cywilnego (zarówno przed jego zmianą, jak i w brzmieniu obecnie obowiązującym) osoba bliska najemcy, która stale z nim mieszkała aż do chwili jego śmierci, wstępuje w stosunek najmu ex lege, tj. z mocy samej ustawy, co oznacza, że nie jest wymagane ani zawarcie nowej umowy najmu, jak również zgoda właściwego organu administracji. Dzieje się tak dlatego, że zgodnie z tym przepisem śmierć głównego najemcy nie powoduje wygaśnięcia stosunku najmu, zmianie ulega jedynie najemca. Tym samym między osobą, która wstąpiła w stosunek najmu, a wynajmującym istnieje więc stosunek o takiej samej treści, jak w wypadku stosunku łączącego wynajmującego z dotychczasowym najemcą.

Ponadto żądanie ustalenia wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nie ulega przedawnieniu (tak Sąd Najwyższy w wyroku z 12 lutego 2002 r., sygn. I CKN 527/00).

PYTANIE

Kiedy z mocy prawa

Aby to rozstrzygnąć, kluczowe są następujące fakty:

● po pierwsze to, że wnuczka zamieszkuje w lokalu od 1990 r.,

● po drugie w okresie tym najemcą lokalu była również babcia wnuczki, która zmarła w 1992 r.

Wobec tego przesłanki prawne, jakie należy wziąć pod uwagę przy rozpatrywaniu uprawnienia wnuczki do wstąpienia w stosunek najmu lokalu, trzeba rozpatrywać na gruncie przepisów ustawy kodeks cywilny obowiązujących w dacie śmierci jej babci, tj. na marzec 1992 r. Zastosowanie w przedstawionym stanie faktycznym będzie miał więc art. 691 kodeksu cywilnego w brzmieniu sprzed wejścia w życie ustawy o ochronie praw lokatorów. Powyższe oznacza, że wnuczka wstąpiła w stosunek najmu po zmarłej babci, z mocy samego prawa.

Monika Kandiuk

aplikant radcowski, Kancelaria Prawna Schampera, Dubis, Zając i Wspólnicy Sp. k.