Terminowej umowy dzierżawy z datą pewną nie wolno wypowiedzieć
Od kilku lat prowadzę działalność gastronomiczną w lokalu, który wydzierżawiłem od właściciela prywatnej kamienicy w centrum miasta. Niestety nieruchomość została sprzedana, a nabywca domaga się podwyższenia czynszu, grożąc w przeciwnym razie wypowiedzeniem umowy. Tymczasem umowa była zawarta w formie aktu notarialnego, określono w niej stałą kwotę czynszu. W treści nie ma żadnych zapisów, które dawałyby możliwość zmiany jego wysokości. Czy jest ryzyko, że nowy właściciel kamienicy skieruje sprawę do sądu i doprowadzi do wzrostu czynszu?
Oczywiście istnieje ryzyko, że nowy właściciel skieruje sprawę do sądu o wypowiedzenie umowy dzierżawy lub o ustalenie wyższej kwoty czynszu, ale w sytuacji opisanej przez czytelnika z dużym prawdopodobieństwem takie roszczenie może zostać podważone.
Z opisu wynika bowiem, że umowa dzierżawy łącząca strony nie zawiera postanowień dotyczących możliwości jej wypowiedzenia ani zmiany wysokości ustalonego pierwotnie czynszu. Kluczowy z tego punktu widzenia jest przede wszystkim art. 678 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) w zw. z art. 694 k.c. I tak, z art. 678 k.c. wynika, że – w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu – nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia (par. 1). Jak jednak zaznaczono w par. 2, powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Zgodnie zaś ze wspomnianym art. 694 k.c. do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie. Potwierdzenie takiej wykładni znaleźć można m.in. w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 30 października 2013 r. (sygn. akt VI ACa 467/13).
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.