Tylko wszyscy współwłaściciele mogą cofnąć zastrzeżenie

Nie może skutecznie wycofać zastrzeżenia świadczenia na rzecz osoby trzeciej tylko jeden ze współwłaścicieli sprzedających nieruchomość obciążoną hipotecznie - uznał Sąd Najwyższy.

Sprawa dotyczyła pozbawienia klauzuli wykonalności tytułu wykonawczego, którym był akt notarialny - umowa sprzedaży nieruchomości. Nabywcy, małżeństwo Jacek i Barbara M., kupili za 250 tys. zł od Barbary K. podupadłe gospodarstwo rolne, w którym chcieli prowadzić ośrodek wczasowy i agroturystyczny. Poza Barbarą K. współwłaścicielkami były jeszcze jej dwie córki i one również podpisały umowę sprzedaży.

Nieruchomość miała jednak obciążoną hipotekę - gospodarstwo było zadłużone na ponad 80 tys. zł w Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Dlatego w umowie notarialnej przewidziano płatność ceny w dwóch częściach - ok. 170 tys. zł otrzymała była właścicielka Barbara K. i jej córki. Pozostałe ponad 80 tys. zł małżeństwo M. miało zapłacić bezpośrednio ARiMR jako wierzycielowi hipotecznemu.

Jednak Barbara K. uznała, że to ona powinna spłacić agencję i zażądała zapłaty reszty ceny nieruchomości - ponad 80 tys. zł wraz z odsetkami. Wystąpiła do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu jako tytułowi egzekucyjnemu w zakresie ceny, jaką mieli zapłacić nabywcy.

Sąd I instancji nadał żądaną klauzulę i do akcji wkroczył komornik. Małżeństwo M. złożyło powództwo przeciwegzekucyjne, żądając cofnięcia klauzuli wykonalności - skutecznie. W apelacji sąd II instancji zmienił orzeczenie i przywrócił klauzulę. Sprawa trafiła do Sądu Najwyższego, który uwzględnił skargę kasacyjną nabywców, i nakazał ponowne rozpoznanie sprawy.

W uzasadnieniu SN przypomniał, że do aktu notarialnego stanęły trzy współwłaścicielki - Barbara K. i jej dwie córki. Tymczasem żądanie nadania klauzuli wykonalności złożyła tylko Barbara K. Jest to o tyle istotne, że zgodnie z art. 393 par. 2 kodeksu cywilnego w przypadku zastrzeżenia świadczenia na rzecz osoby trzeciej zastrzeżenie to może być cofnięte, zanim uprawniona osoba oświadczyła którejkolwiek ze stron, że chce z zastrzeżenia skorzystać. Tu jednak nabywcy wprawdzie rozpoczęli spłatę zadłużenia na rzecz ARiMR dopiero po zgłoszeniu roszczenia o zapłatę pozostałej części ceny przez Barbarę K., ale tylko ona wycofała zastrzeżenie.

- Skoro sprzedającymi były trzy osoby, to trzeba najpierw ocenić, jakie znaczenie miało oświadczenie tylko jednej z nich. Trzeba wziąć pod uwagę także interesy nabywców, aby nie było tak, że zapłacą oni pełną kwotę ceny sprzedającej i pozostaną z nieuregulowanym długiem hipotecznym - powiedziała sędzia Marta Romańska.

Michał Culepa

dgp@infor.pl

ORZECZNICTWO

Wyrok Sądu Najwyższego z 15 maja 2015 r., sygn. V CSK 491/14.