Skutki sporządzenia wadliwego świadectwa energetycznego

Od początku tego roku wszystkie nowo wybudowane mieszkania i domy muszą posiadać świadectwa charakterystyki energetycznej. Bez tego dokumentu inwestorzy nie mogą uzyskać pozwolenia na użytkowanie swoich obiektów. Dodatkowo przyjęta przez Sejm 16 lipca 2009 r. nowelizacja prawa budowlanego rozszerza obowiązek sporządzania świadectw energetycznych także na budynki wprowadzane do obrotu, czyli np. sprzedawane lub wynajmowane, na rynku wtórnym. W obu przypadkach świadectwo energetyczne jest dokumentem urzędowym, do którego mają zastosowanie przepisy o wadzie fizycznej rzeczy.

Zgodnie z art. 5 ust. 6 prawa budowlanego, jeżeli świadectwo zawiera nieprawdziwe informacje o wielkości zużywanej energii, to ma ono wadę fizyczną rzeczy. Świadectwo takie rzutuje na wartość nieruchomości i podjęcie decyzji o jej zakupie (bądź najmie). Nabywca (lub najemca) ma bowiem prawo sądzić, że koszty utrzymania nieruchomości są niższe. Dlatego przysługują mu określone środki ochrony prawnej. Na podstawie przepisów kodeksu cywilnego o rękojmi za wady rzeczy może on odstąpić od umowy sprzedaży mieszkania czy domu lub też żądać obniżenia ceny. Nie może on jednak żądać zamiany rzeczy, ponieważ mieszkanie i dom są rzeczami oznaczonymi co do tożsamości (indywidualnie), a nie co do gatunku (zbiorowo), a w takiej sytuacji skorzystanie z prawa do zamiany nabytej rzeczy nie przysługuje.

Jeżeli nabywca (najemca) mieszkania lub domu nie wiedział, że ma ono inne parametry energetyczne, niż zostało to określone w świadectwie energetycznym, a m.in. na podstawie tych kryteriów podejmował swoją decyzję o zakupie (najmie), to będzie on mógł uchylić się od skutków prawnych złożonego przez siebie oświadczenia woli. Zgodnie bowiem z art. 84 kodeksu cywilnego uprawnienie takie przysługuje każdej osobie, która pozostawała w błędzie co do treści czynności prawnej. Błąd musi mieć jednak charakter istotny. Oznacza to, że gdyby składający oświadczenie woli, w tym przypadku kupujący lub najemca, wiedział o wszystkich okolicznościach dotyczących danej nieruchomości i działał rozsądnie, to nie złożyłby oświadczenia tej treści, czyli nie zdecydowałby się na zakup lub wynajęcie mieszkania czy domu.

Jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy (świadectwa energetycznego, a w konsekwencji nieruchomości) kupujący odstępuje od umowy, to zgodnie z art. 566 kodeksu cywilnego może on zażądać od sprzedającego naprawienia szkody – w tym m.in. zwrotu kosztów: podpisania aktu notarialnego, zapłaconego podatku, ubezpieczenia nieruchomości. Jeżeli kupujący poczynił już w kupionym mieszkaniu czy domu pewne nakłady, np. zrobił remont, to również będzie mógł żądać naprawienia wynikłej z tego tytułu szkody, czyli zwrotu kosztów remontu.

Sprzedawca nieruchomości może uniknąć odstąpienia od umowy wówczas, gdy niezwłocznie usunie wadę. W przypadku sporządzenia wadliwego świadectwa energetycznego uprawnienie to może być jednak trudne do zrealizowania. Sprzedawca musiałby bowiem dostosować sprzedaną przez siebie nieruchomość do parametrów energetycznych, jakie zostały określone w świadectwie. Wykonanie takich prac nie zawsze będzie jednak możliwe. Jeżeli bowiem np. sprzedane mieszkanie było budowane w tzw. wielkiej płycie, to ciężko będzie dostosować je do parametrów energetycznych osiąganych przez mieszkanie budowane w nowym systemie z cegły czy pustaków. Nawet jeżeli dostosowanie nieruchomości do parametrów zgodnych z tymi, jakie zostały określone w świadectwie energetycznym będzie możliwe, to wykonanie prac budowlanych będzie wymagało dużego nakładu pracy i czasu. Nabywca mieszkania może więc nie zgodzić się na wydanie mu nieruchomości w terminie późniejszym, niż zostało to określone w umie sprzedaży.

Jeżeli z kolei sprzedawca budynku będzie chciał poprawić błędnie sporządzone świadectwo energetyczne, to sytuacja kupującego nie zmieni się, bowiem nadal będzie on właścicielem nieruchomości, która ma inne parametry energetyczne, niż sądził. Kupujący uzyska jedynie informacje co do prawdziwej charakterystyki energetycznej swojego mieszkania lub domu. W takiej sytuacji kupujący będzie mógł więc nadal domagać się odszkodowania, bowiem zgodnie z art. 471 kodeksu cywilnego każdy zobowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Sprzedający mieszkanie czy dom powinien więc zwrócić kupującemu kwotę równą różnicy wartości nieruchomości. Jeśli zużywa ona więcej energii, to jej ceny jest niższa.

Jeśli kupujący nieruchomość wiedział o tym, że świadectwo energetyczne nie jest zgodne z rzeczywistym zapotrzebowaniem danego budynku na energię, to sprzedawca będzie zwolniony z odpowiedzialności prawnej. Podobnie będzie w sytuacji, gdy strony umowy zgodnie oświadczą w akcie notarialnym, że rezygnują z przedłożenia świadectwa energetycznego lub jego zapisy nie mają znaczenia dla zawarcia umowy i ceny nieruchomości.

Wszelkie roszczenia wynikające z tytułu sporządzenia świadectwa energetycznego niezgodnego z prawdą przedawniają się tak jak rękojmia z tytułu wady fizycznej budynku – po upływie trzech lat (art. 568 kodeksu cywilnego). Kupujący nieruchomość powinien zgłosić wadę świadectwa energetycznego najpóźniej miesiąc po wykryciu wady. Po upływie tego terminu dochodzenie roszczeń będzie bezskuteczne.

Jeśli umowę kupna-sprzedaży nieruchomości podpisali dwaj przedsiębiorcy, to kupujący nieruchomość powinien poinformować o wadzie fizycznej świadectwa energetycznej niezwłocznie po jej wykryciu. Nie oznacza to jednak, że musi on zgłosić wadę od razu po otrzymaniu świadectwa. Może to bowiem zrobić np. po roku od tego zdarzenia, jeżeli dopiero wówczas zorientuje się, że jego budynek ma zupełnie inną charakterystykę energetyczną, niż zostało to określone w świadectwie.

Do zachowania terminu na zgłoszenie wady świadectwa i dochodzenia roszczeń wystarczy wysłanie listu poleconego do sprzedawcy, przed upływem terminu.

Wady świadectwa energetycznego sporządzanego na podstawie umowy o dzieło, jak w praktyce dzieje się najczęściej, skutkują także odpowiedzialnością certyfikatora względem zamawiającego, czyli właściciela nieruchomości. Certyfikator, który błędnie sporządził świadectwo nienależycie wykonał bowiem swoje zobowiązanie. Zgodnie z art. 636 kodeksu cywilnego jeżeli przyjmujący zamówienie (certyfikator) wykona dzieło (świadectwo energetyczne) w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, to zamawiający (właściciel nieruchomości) może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po upływie tego terminu zamawiający może odstąpić od umowy albo powierzyć wykonanie dzieła innej osobie na koszt wykonawcy.