Przed wystąpieniem ze spółki cywilnej wizyta u notariusza

Aby przedsiębiorcy mogli prowadzić firmę w formie spółki cywilnej, wystarczy, że zawrą umowę spółki na piśmie. Formy pisemnej wymaga też modyfikacja tej umowy. Sytuacja komplikuje się wówczas, gdy majątek spółki objęty wspólnością wspólników zawiera nieruchomości.

Forma aktu notarialnego

Pojawiają się wątpliwości, w jakiej formie powinna zostać w takich przypadkach zawarta umowa przystąpienia nowego wspólnika do spółki, ponieważ do przeniesienia własności nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego.

Jak zauważył Sąd Najwyższy, w praktyce możliwe są trzy rozwiązania. Po pierwsze, umowa taka powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Po drugie, umowa nie musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, a nowy wspólnik staje się z mocy prawa współwłaścicielem nieruchomości. Po trzecie, umowa przystąpienia do spółki jest ważna, jednak nie wywiera skutków w odniesieniu do własności nieruchomości.

W razie przystąpienia lub wystąpienia wspólników ze spółki cywilnej, w której przysługuje im współwłasność łączna nieruchomości, następuje zmiana stosunków własnościowych nieruchomości. Jak stwierdził SN w uchwale z 9 lutego 2007 r. (III CZP 164/2006), przystąpienie do spółki cywilnej jest odmianą przeniesienia prawa własności. Takie przeniesienie występuje, gdy jeden ze wspólników ze spółki występuje. W obu tych wypadkach następuje zmiana kręgu współuprawnionych. Okoliczność, że chodzi o szczególną postać wspólności prawa własności, bo współwłasność bezudziałową, pozostaje tutaj bez znaczenia.

Zmiana umowy

Przemawia za tym jeszcze dodatkowo wzgląd na bezpieczeństwo obrotu. Przeniesienie własności nieruchomości w formie aktu notarialnego stwarza większe prawdopodobieństwo, że nowy właściciel zostanie ujawniony w księdze wieczystej. Uznanie, że zmiana umowy spółki zawarta w formie pisemnej zwykłej pociąga za sobą skutek w postaci przejścia własności nieruchomości na nowego wspólnika, rodzi niebezpieczeństwo powstania niezgodności pomiędzy stanem ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Ponadto mimo braku podstawy prawnej stworzona zostałaby sytuacja, w której czynność prawna dokonana w innej formie niż akt notarialny, prowadziłaby do zmiany w stosunkach własnościowych nieruchomości.