Jakie prawa i obowiązki mają właściciele lokali

Zgoda nie jest potrzebna. Właściciel mieszkania ma prawo korzystać z niego oraz rozporządzać nim. Inne osoby nie mają żadnego wpływu na to, w jaki sposób korzysta on z tych swoich uprawnień. Dlatego właściciel lokalu może swobodnie rozporządzać nim, między innymi również oddać go w najem, bez potrzeby uzyskania na to zgody wspólnoty mieszkaniowej. Może również sprzedać mieszkanie, podarować, zapisać w testamencie, uczynić przedmiotem zamiany lub w inny sposób swobodnie nim rozporządzać. Wspólnota mieszkaniowa nie może mu w tym przeszkodzić.

Właściciele lokali w budynku, w którym jest wspólnota mieszkaniowa, ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Są nimi obciążeni stosownie do wysokości swoich udziałów. Natomiast właściciele mogą podjąć uchwałę i ustalić w niej, że właściciele lokali użytkowych będą ponosili większe obciążenia z tego tytułu, pod warunkiem że uzasadnia to sposób korzystania przez nich z tych lokali.

Taką uchwałę właściciele mogą na przykład podjąć wówczas, gdy korzystanie z lokalu użytkowego powoduje, że wspólnota ponosi większe koszty związane z wywozem śmieci albo w związku z używaniem wody, niż gdyby zamiast lokalu użytkowego był lokal mieszkalny.

Wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Z takim roszczeniem może wystąpić wówczas, gdy właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący bądź uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu. Zażądać sprzedaży mieszkania w drodze licytacji wspólnota może również wówczas, gdy właściciel przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Po wystąpieniu przez wspólnotę z takim roszczeniem do sądu sąd zarządzi przymusową sprzedaż lokalu i orzeknie o opróżnieniu go. W takiej sytuacji właściciel tego mieszkania nie będzie miał prawa do lokalu zamiennego. Natomiast otrzyma równowartość sprzedanego na licytacji mieszkania.

Aby jednak wspólnota mieszkaniowa mogła z takim roszczeniem wystąpić do sądu, potrzebna jest uchwała podjęta przez tę wspólnotę, ponieważ wystąpienie z roszczeniem jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Właściciel mieszkania ponosi koszty zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się również opłaty za windę, która znajduje się w budynku. Na obowiązek uiszczania tych opłat nie ma żadnego wpływu fakt, czy właściciel mieszkania z niej korzysta, czy woli wchodzić po schodach.

Nawet wówczas, gdy on preferuje wchodzenie po schodach, z windy mogą korzystać np. osoby, które go odwiedzają, albo wykonawcy przewożący materiały w celu przeprowadzenia remontu w mieszkaniu tego właściciela.

Oprócz opłat za windę na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawy energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą.

Koszty obejmują również ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, jeżeli nie pokrywają ich bezpośrednio właściciele poszczególnych lokali, a także wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie zarządu i zarządcy.

Wydatki te obciążają każdego właściciela lokalu stosownie do wielkości jego udziału w nieruchomości wspólnej.

Zaliczki w formie bieżących opłat właściciele lokali powinni płacić z góry do 10 dnia każdego miesiąca. Są one ustalone w takiej wysokości, aby pokrywały bieżące wydatki ponoszone na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Aby je wyliczyć, bierze się pod uwagę dotychczasowe wydatki na ten cel ponoszone w latach poprzednich.

Każdy właściciel lokalu musi uiszczać przypadającą na niego kwotę z tytułu zaliczki. Jeżeli nie zapłaci, to wówczas zarząd wspólnoty może dochodzić jej od niego w postępowaniu upominawczym, bez względu na to jaka jest wysokość tych niezapłaconych zaległości.

Właściciel lokalu nie może odmówić płacenia zaliczki i powołać się na swoją złą sytuację materialną. W takim przypadku powinien ubiegać się o przyznanie mu przez gminę dodatku mieszkaniowego, jeżeli spełnia wymogi umożliwiające mu staranie się o ten dodatek.

Wysokość ponoszonych kosztów zależy m.in. od wielkości udziału właściciela lokalu w elementach wspólnych budynku i gruntu. Właściciel wyodrębnionego lokalu musi pokrywać koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz koszty zarządu związane z utrzymaniem jej. Chodzi tutaj o pokrywanie rzeczywistych kosztów.

Gdyby właściciel lokalu miał prawo użytkowania wieczystego gruntu, to ponosi też opłaty związane z tym prawem. Może je samodzielnie uiszczać na rzecz jednostki samorządu terytorialnego albo Skarbu Państwa. Każdy właściciel indywidualnie ma też prawo starać się o przyznanie mu bonifikaty z tego tytułu.

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu, powołując się na to, że narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz narusza jego interesy. Przyczyną zaskarżenia uchwały może być też fakt, że jest ona niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali.

Pozew należy skierować przeciwko wspólnocie, którą przed sądem będzie reprezentował zarząd. Natomiast wniesienie powództwa nie wstrzyma wykonania uchwały. Powód może się jednak domagać, aby sąd w trybie przepisów o zabezpieczeniu powództwa orzekł o wstrzymaniu wykonania uchwały aż do momentu prawomocnego zakończenia uchwały.

Właściciel może powództwo wytoczyć w ciągu sześciu tygodni od podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia go o treści uchwały, która została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Na żądanie zarządu właściciel lokalu ma obowiązek zezwolić na wstęp do mieszkania zawsze wówczas, gdy jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

W takich przypadkach właściciel nie może odmówić zezwolenia na wpuszczenie wykonawców do swojego lokalu. Gdyby jednak nie udostępnił im swojego mieszkania, to wówczas wspólnota będzie mogła wystąpić z roszczeniem do sądu o nakazanie udostępnienia lokalu. Natomiast w przypadkach niecierpiących zwłoki sąd może wydać nawet zarządzenie w trybie przepisów o zabezpieczeniu roszczenia.