Przed podpisaniem umowy warto poradzić się eksperta

Przedsiębiorca, który chce zainwestować w nieruchomość, powinien zwrócić się do fachowego doradcy, który uchroni go przed licznymi pułapkami, występującymi przy zagospodarowaniu terenu. Wynikają one najczęściej z nieznajomości prawa, braku planów zagospodarowania przestrzennego, a także z niezbadanej struktury geologicznej kupowanego gruntu. Natomiast jeśli przedsiębiorca już taką nieruchomość posiada, powinien zasięgnąć rady fachowca, czy grunt lub budynek będzie zyskiwał na wartości, czy należy oczekiwać spadku cen, a więc czy należy go sprzedać. Umowy tego typu są kształtowane przez praktykę, gdyż kodeks cywilny całkowicie je pomija.

Przykładem na potrzebę zasięgnięcia porady doradcy jest sprawa jednego z inwestorów na Śląsku. Zakupił on grunt pod budowę budynku. W czasie drążenia wykopu pod fundamenty okazało się, że natrafiono na starą hałdę po kopalni. Inwestor musiał wywieźć całą bezużyteczną ziemię, a następnie utwardzić grunt. Poniósł więc poważne dodatkowe koszty budowy.

Bardzo ważne jest właściwe wybranie doradcy. W sprawach nieruchomości to szczególnie trudne, gdyż ekspertyzy wykonują rzeczoznawcy majątkowi, pośrednicy w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości. Dla powodzenia umowy istotne jest doświadczenie zawodowe doradcy. Przed zawarciem kontraktu warto też spytać, dla jakich firm wykonywał tego typu analizy.

Umowy konsultingowe w zakresie nieruchomości, czyli inaczej o świadczenie usług doradczych, zawiera się na określony czas. Nie jest to na ogół umowa jednorazowego świadczenia i składa się z wielu czynności, które powinny być w kontrakcie wymienione.

Przedmiotem konsultingu jest dostarczenie klientowi specyficznych informacji dotyczących rynku nieruchomości dostosowanych do konkretnej sytuacji, analiza planów zagospodarowania przestrzennego, diagnoza gruntu, jakości i wytrzymałości budynku, formułowanie zaleceń w kwestii rozporządzenia nieruchomością.

Umowa powinna określać, czego inwestor oczekuję od doradcy, np. wydanie opinii z pisemnym uzasadnieniem albo konsultacją ustną. Zdarza się bowiem, że wydana ekspertyza jest niezrozumiała dla inwestora. Trzeba wyraźnie zaznaczyć, że doradca nie odpowiada za działania niezgodne z radą lub przekazaną mu opinią. Umowa doradcza nie jest umową zlecenia - choć w praktyce często się ją stosuje - dlatego że zlecenie obejmuje wykonanie czynności prawnych: nabycia, wynajmu, sprzedaży, kupna itd. Prawo nie wyklucza jej stosowania, ale zlecenie nie oddaje eksperckich czynności, np. sporządzenia dokumentacji obiektu, łącznie z analizą stanu prawnego gruntu. Jest to umowa starannego działania.

Przy umowach starannego działania podpisujący kontrakt mogą zastrzec kary, gdyby doszło do niewłaściwego lub nieterminowego wykonania prac przez kontrahenta. W wyroku z 12 grudnia 2007 r. (V CSK 333/07) Sąd Najwyższy zaaprobował stosowanie kar umownych w kontraktach starannego działania. Kara na wypadek odstąpienia lub wypowiedzenia umowy jest skuteczna tylko wtedy, gdy przyczyną wypowiedzenia lub odstąpienia było niewykonanie obowiązków przez drugą stronę. Kara może odnosić się tylko do konkretnych przyczyn odstąpienia, polegających na niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu przez kontrahenta obowiązków niepieniężnych. W szczególności kara umowna w kształcie nadanym jej w kodeksie cywilnym (art. 483-484) nie może stanowić ogólnej sankcji za każde przedterminowe zakończenie kontraktu, bez względu na przyczynę tego zdarzenia.

Doradca z zakresu nieruchomości powinien

● zachować tajemnicę gospodarczą i produkcyjną,

● być obiektywny i dyskretny,

● zachować neutralność.

Katarzyna Żaczkiewicz

katarzyna.zaczkiewicz@infor.pl