Hipoteka bardziej elastyczna

@RY1@i02/2009/200/i02.2009.200.087.002b.001.jpg@RY2@

Justyna Burek, radca prawny z WEH Koksztys Inwestycje

Fot. Arch.

Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej u.k.w.i.h.) znosi podział hipoteki zwykłej i kaucyjnej, które funkcjonują w ustawie. Hipoteka zwykła służy teraz zabezpieczeniu istniejących wierzytelności w chwili dokonywania zabezpieczenia oraz jeśli wierzytelność precyzyjnie była określona. Hipoteka kaucyjna zaś umożliwiała zabezpieczenie wierzytelności, która w momencie jej wpisu do księgi wieczystej nie była możliwa do określenia co do jej wysokości. Nowelizacja znosi powyższy podział, co oznacza, że jedna hipoteka zabezpieczy wierzytelność główną, odsetki oraz koszty postępowania, o ile dany element wierzytelności nie uległ przedawnieniu. Warunkiem jednak wpisania hipoteki w zakresie odsetek jest wskazanie ich wysokości we wpisie do hipoteki.

Istotnym nowum jest wprowadzony art. 86¹ u.k.w.i.h., umożliwiający zabezpieczenie kilku wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi. Artykuł 86² u.k.w.i.h. wprowadza administratora hipoteki, jeśli wierzycielami hipotecznymi są różne podmioty a wierzytelność dotyczy tego samego przedsięwzięcia. Jednak wprowadzony administrator hipoteki ma bliżej nieokreślone uprawnienia i w zasadzie nowelizacja nie określa, jakich czynności może faktycznie dokonywać, pełniąc taką funkcję. Nie wskazano też, kto może zostać administratorem hipotek. Sam pomysł wprowadzenia administratora hipotek jest zasadny, jednak powyższa regulacja z uwagi na wskazane luki może spowodować, że przepisy będą mało używanymi w praktyce. Warto podkreślić, że jeśli hipoteka zabezpiecza kilku wierzycieli, może być podzielona pomiędzy nich, zgodnie z przepisami dotyczącymi zniesienia współwłasności. Powstałe w ten sposób hipoteki będą równorzędne w zakresie pierwszeństwa w zaspokojeniu.

Największe kontrowersje budzi wprowadzenie dysponowania przez właściciela nieruchomości miejscem po wykreślonej hipotece wprowadzone rozdziałem 5 do ustawy o księgach wieczystych i hipotece w art. 101¹ - 101¹¹. Uprawnienie to przysługuje właścicielowi nieruchomości, który może ustanowić na tym miejscu nową hipotekę albo przenieść na nie - za zgodą uprawnionego - którąkolwiek z hipotek obciążających nieruchomość. W przypadku częściowego wygaśnięcia hipoteki będzie on uprawniony do dysponowania opróżnionym miejscem hipotecznym w części wygasłej. Co więcej, będzie mógł dysponować miejscem hipotecznym, które zostało opróżnione z uwagi na przeniesienie jednej z hipotek na miejsce opróżnione przez inną hipotekę. Jednak właściciel nieruchomości nie będzie uprawniony do dysponowania miejscem hipotecznym, gdy hipoteka wygasła na skutek egzekucji z wierzytelności z nieruchomości.

Wprowadzenie dysponowania przez właściciela nieruchomości zwolnionym miejscem hipotecznym może budzić pewne wątpliwości, czy przyniesie ona pozytywny skutek w zakresie kredytowania przez banki. W dotychczasowym stanie prawnym bank, udzielając kredytu, badał wysokość wpisanej pierwszej hipoteki i jeśli wartość hipoteki była nieznaczna i możliwe będzie zaspokojenie się banku wpisanego na miejscu drugim jako wierzyciel hipoteczny udzielał kredytu. Z uwagi na zmianę stanu prawnego możliwe jest, że banki oraz instytucje kredytujące zakupy na kredyt hipoteczny będą ostrożniej udzielać kredytów w obawie przed tym, aby hipoteka wpisana później na dalszych miejscach na skutek działań właściciela nieruchomości została wpisana przed hipoteką banku będącego na miejscu drugim. Na gruncie nowej regulacji może bowiem dojść do sytuacji, w której bank wpisany w miejscu drugim zostanie pozbawiony możliwości, egzekucji z tejże nieruchomości, pozostając nadal na miejscu drugim, bowiem wyprzedzi go wierzyciel wpisany poprzednio jako trzeci i jego wierzytelność będzie na tyle duża, że bank nie uzyska zaspokojenia swojej wierzytelności hipotecznej po zaspokojeniu wierzyciela, który hipotecznie wyprzedził bank.

Przepisy nowelizacji wejdą życie w lutym 2011 r.

Justyna Burek

radca prawny z WEH Koksztys Inwestycje