Jak bronić się przed podwyższeniem opłat za użytkowanie wieczyste

To ostatni moment na kwestionowanie podwyżek opłat za użytkowanie wieczyste gruntów w 2009 roku. Wypowiedzenie dotychczasowych opłat użytkownicy wieczyści otrzymują zazwyczaj przed końcem grudnia. Od tego dnia mają tylko trzydzieści dni na złożenie wniosku do samorządowego kolegium odwoławczego. Jeśli tego nie zrobią, tracą szansę na zmianę opłat.

Opłatę roczną wnosi się do 31 marca każdego roku (przez cały okres użytkowania wieczystego), z góry za dany rok. Istnieje też możliwość ustalenia innego terminu, ale nie może on przekroczyć danego roku kalendarzowego. Kompetencje do jego ustalenia ma właściwy organ, czyli starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej (w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa), oraz organ wykonawczy gminy, powiatu, województwa (w odniesieniu do nieruchomości stanowiących odpowiednio własność gminy, powiatu, województwa). Wniosek w tej sprawie użytkownik wieczysty musi jednak złożyć nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności (czyli przed 31 marca).

Opłata roczna za użytkowanie wieczyste jest wypadkową dwóch składników: ceny gruntu określonej przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie jej wartości oraz wskaźnika procentowego tej ceny. Wysokość stawek procentowych opłat rocznych, płaconych przez cały okres użytkowania wieczystego, jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. Wynoszą one:

za nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej - 0,3 proc. ceny,

za nieruchomości gruntowe pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych - 0,3 proc. ceny,

za nieruchomości gruntowe na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową - 0,3 proc. ceny,

za nieruchomości gruntowe oddane na cele rolne - 1 proc. ceny;

za nieruchomości gruntowe na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową - 1 proc. ceny,

za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną 2 proc. (o tym, czy nieruchomość gruntowa przeznaczona jest na działalność sportową lub działalność turystyczną, decyduje faktyczny charakter tej działalności, a nie treść wpisów w odpowiednich rejestrach, np. w rejestrze organizatorów turystyki i pośredników turystycznych ceny - wyrok SN z 27 czerwca 2007 r. II CSK 125/07),

za pozostałe nieruchomości gruntowe (m.in. przeznaczone pod obiekty handlowe, usługowe, przemysłowe) - 3 proc. ceny.

W tym ostatnim przypadku - stawka procentowa opłaty rocznej może być podwyższona zarządzeniem wojewody w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub uchwałą odpowiedniej rady lub sejmiku w stosunku do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, np. do 6 proc. ceny. Może to jednak nastąpić tylko przed oddaniem nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.

Zdarza się, że nieruchomość gruntowa jest oddawana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, np. pod budowę obiektu usługowo-mieszkalnego. Wówczas stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu został określony jako podstawowy. Dla przykładu jeśli w obiekcie o powierzchni użytkowej 800 mkw. część usługowa zajmuje 700 mkw., a część mieszkalna 100 mkw. - użytkownik wieczysty będzie uiszczał jednakową opłatę w wysokości 3 proc. ceny gruntu, ponieważ podstawowym celem przeznaczenia nieruchomości są usługi.

Z kolei Sąd Najwyższy w uchwale z 11 lutego 2004 r. stwierdził, że ustanowienie odrębnej własności lokalu użytkowego w budynku wzniesionym na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste pod budownictwo mieszkaniowe nie uzasadnia zmiany stawki procentowej opłaty rocznej (III CZP 103/03).

Może się również zdarzyć, że już po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, np. zamiast obiektu biurowego zostanie wybudowany obiekt mieszkalny. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 24 września 2008 r. VI ACa 302/08 stwierdził, że o trwałej zmianie sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, można mówić już z chwilą wydania pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego, a nie dopiero po wybudowaniu takiego budynku i wydaniu pozwolenia na jego użytkowanie.

Powyższe zasady stosuje się odpowiednio do udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej w przypadku:

ustanowienia odrębnej własności lokalu, którego przeznaczenie jest inne niż cel, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, lub

zmiany sposobu korzystania z lokalu.

Wysokość opłaty może być aktualizowana nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Podstawą do aktualizacji opłat jest wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. W sprawie o ustalenie wysokości aktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego - wyboru właściwego podejścia, metody oraz techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca, a nie wola którejkolwiek ze stron użytkowania wieczystego. Nie może być on dowolny, lecz racjonalny, uzasadniony zasadami szacowania wartości nieruchomości określonymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i aktem wykonawczym do tej ustawy (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 4 marca 2004 r. VI ACa 667/03).

Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Aktualizacji nie dokonuje się, jeśli wartość nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu byłaby niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości. W przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe zasada ta ma zastosowanie w ciągu pięciu lat od dnia zawarcia umowy z użytkownikiem wieczystym.

Przy aktualizacji na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Zaliczenie wartości takich nakładów następuje także, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednich aktualizacjach. Powyższe zasady stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.

Jeśli właściwy organ zamierza zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego, powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty do 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając jednocześnie ofertę nowej jej wysokości. W wypowiedzeniu musi wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołączana jest informacja o wysokości oszacowania dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.

Użytkownik wieczysty, który otrzyma wypowiedzenie dotychczasowej opłaty, może w ciągu 30 dni od jego otrzymania złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wniosek ten składa się przeciwko właściwemu organowi, czyli staroście wykonującemu zadania z zakresu administracji rządowej (w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa) oraz zarządowi gminy, zarządowi powiatu, zarządowi województwa (w odniesieniu do nieruchomości stanowiących odpowiednio własność gminy, powiatu, województwa). Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty w tym przypadku spoczywa na właściwym organie. Musi on wykazać, że wartość gruntu uległa zmianie.

Złożenie wniosku nie zwalnia z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości.

Wniosek do kolegium składa się na piśmie w dwóch egzemplarzach. Wyznacza ono niezwłocznie termin pierwszej rozprawy, doręczając jednocześnie właściwemu organowi odpis wniosku. Powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody i dopiero jeśli do niej nie dojdzie - kolegium wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty. W przypadku oddalenia wniosku obowiązuje wysokość opłaty zaoferowana przez właściwy organ. Jeśli na skutek prawomocnego orzeczenia kolegium lub w wyniku zawarcia ugody zostanie ustalona nowa wysokość opłaty rocznej, obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty.

Na wniosek właściwego organu kolegium przyznaje w orzeczeniu zwrot kosztów postępowania i opłat skarbowych od użytkownika wieczystego - jeżeli w orzeczeniu oddaliło wniosek. Jeśli natomiast uznało wniosek za zasadny - na wniosek użytkownika wieczystego przyznaje zwrot kosztów i opłat od właściwego organu.

Od orzeczenia kolegium odwołanie nie przysługuje. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 12 maja 2006 r. stwierdził, że skoro z woli ustawodawcy w sprawie podwyższenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu nie stosuje się przepisów regulujących zwykłe środki zaskarżenia, to tym bardziej nie można stosować przepisów regulujących instytucję wznowienia postępowania czy też stwierdzenia nieważności decyzji. Spór w przedmiocie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest sprawą o charakterze cywilnoprawnym, a zatem wszelkie akty właściwych organów administracji publicznej w tego rodzaju sprawach nie podlegają sądowej kontroli Naczelnego Sądu Administracyjnego (I OSK 843/05).

Strony, czyli właściwy organ lub użytkownik wieczysty, mogą wnieść jednak sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości (wniosek, który złożył użytkownik wieczysty do kolegium, zastępuje pozew). Kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniesienie sprzeciwu powoduje, że orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia (pod warunkiem jednak, że sprzeciw został złożony w terminie). Zasada ta nie ma zastosowania, jeżeli sprzeciw dotyczy wyłącznie kosztów postępowania; właściwy sąd rozstrzyga wówczas o kosztach postępowania postanowieniem na posiedzeniu niejawnym.

Sposobem na zmniejszenie opłat z tytułu użytkowania wieczystego może być w niektórych przypadkach bonifikata. Prawo do 50-procentowej bonifikaty ma użytkownik wieczysty, jeśli jest osobą fizyczną, a nieruchomość jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe (dom wielorodzinny, dom jednorodzinny). Dochód miesięczny na jednego członka gospodarstwa domowego nie może jednak przekroczyć 50 proc. przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona. W 2007 r. - wynosiło ono 2691,03 zł. Dochód na członka rodziny użytkownika wieczystego starającego się o bonifikatę w 2008 roku nie mógł więc przekroczyć 1345,5 zł.

Osoby, które spełniają powyższe wymogi i którym przysługują spółdzielcze prawo do lokali, korzystają z bonifikaty w formie ulgi w opłatach z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków. Wysokość ulgi powinna odpowiadać wysokości bonifikaty od opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, udzielonej spółdzielni mieszkaniowej, proporcjonalnie do powierzchni lokali zajmowanych przez osoby uprawnione do bonifikaty.

O bonifikatę tzw. uznaniową mogą ubiegać się również poza osobami fizycznymi także niektóre osoby prawne lub organizacje. Udziela jej starosta (gdy nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa) oraz organ wykonawczy gminy, powiatu i województwa (gdy jest własnością gminy, powiatu lub województwa) za zgodą odpowiednio wojewody, rady albo sejmiku.

Przepisy nie określają, w jakiej wysokości może być udzielona bonifikata uznaniowa. Tylko w przypadku nieruchomości gruntowej wpisanej do rejestru zabytków przewidują możliwość obniżenia opłaty rocznej o 50 proc. Starosta lub zarządzający gminą lub powiatem może jednak za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę.

Bonifikata uznaniowa może być zastosowana, jeśli użytkowanie wieczyste ustanowione jest m.in.:

na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych,

osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą lub sportowo-turystyczną na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego,

organizacjom zrzeszającym działkowców z przeznaczeniem na ogrody działkowe,

poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercy, jeżeli nieruchomość została od niego przejęta przed 5 grudnia 1990 r.,

kościołom i związkom wyznaniowym, mającym uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej,

spółdzielniom mieszkaniowym w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokali lub z przeniesieniem własności lokali lub domów jednorodzinnych.

W razie zbiegu praw do bonifikat: uznaniowej i związanej z dochodami lub wpisem nieruchomości do rejestru zabytków - stosuje się jedną bonifikatę korzystniejszą dla użytkownika wieczystego.

Bonifikata może być wypowiedziana, jeżeli osoba, której oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste, przed upływem 10 lat, licząc od dnia ustanowienia tego prawa, zbyła je lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty. Dla przykładu - deweloper nabył od gminy grunt w użytkowanie wieczyste z przeznaczeniem na budowę domu wielorodzinnego. Przez rok korzystał z bonifikaty w opłacie rocznej. Potem uzyskał pozwolenie na zmianę przeznaczenia budynku na mieszkaniowo-usługowy. Gmina może wypowiedzieć mu bonifikatę.

Bonifikata nie zostanie wypowiedziana, jeśli prawo użytkowania wieczystego zostało zbyte na rzecz osoby bliskiej. Takimi osobami w stosunku do użytkownika wieczystego są: dzieci, wnuki, prawnuki, rodzice, dziadkowie, pradziadkowie, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoba przysposabiająca i przysposobiona, a także osoba, która pozostaje z nim faktycznie we wspólnym pożyciu.