Odstąpienie od umowy o roboty budowlane

Odstąpienie to prawnokształtujące oświadczenie woli. Na jego mocy umowa w zasadzie jest traktowana tak, jakby nigdy nie została zawarta. Musi ono mieć stosowną formę. Jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, jej rozwiązanie za zgodą stron, odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie także powinno być stwierdzone pismem.

Przepisy dotyczące umowy o roboty budowlane nie regulują kwestii odstąpienia. Odsyłają do odpowiedniego stosowania przepisów o umowie o dzieło. Z zasad ogólnych wynika jednak, że nie jest konieczne zawarcie już w umowie przedwstępnej klauzuli uprawniającej do odstąpienia od umowy. I jeśli nawet klauzula taka nie znajdzie się w umowie definitywnej, to i tak możliwe jest odstąpienie na ogólnych zasadach kodeksowych. Oczywiście, muszą w tym wypadku zostać spełnione wszelkie ustawowe przesłanki. Odstąpienie bowiem, jako oświadczenie woli niweczące umowę w zasadzie od początku, może znaleźć zastosowanie tylko wyjątkowo. Przejdźmy zatem do regulacji dotyczących umowy o dzieło, które analogicznie znajdą zastosowanie w typowym kontrakcie budowlanym. Jak stanowi art. 635 k.c. - jeżeli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem robót tak dalece, że nie jest prawdopodobne, by zdołał je ukończyć w umówionym czasie, inwestor może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić. Wolno mu to uczynić jeszcze przed upływem terminu do wykonania umowy o roboty budowlane.

Uzupełnieniem tej regulacji w zakresie wad jest art. 636 k.c., zgodnie z którym, jeśli wykonawca buduje obiekt w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, inwestor może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu na to odpowiedni termin. Po bezskutecznym jego upływie może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie prac innej osobie, na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy. Ponadto, jeżeli inwestor sam dostarczył materiał, może w razie odstąpienia od umowy lub powierzenia wykonania innej osobie zażądać zwrotu materiału i wydania rozpoczętego obiektu.

Jeśli zaś idzie o skutki, to strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy. Może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. Skutki odstąpienia od umowy o roboty budowlane budzą kontrowersje.

Przeważające są poglądy przyznające mu skutek ex nunc, czyli od teraz, od chwili złożenia oświadczenia o odstąpieniu. W tym wypadku zatem nie traktuje się takiej umowy jako niezawartej, a tylko zostaje ona rozwiązana na przyszłość. W mocy pozostają dotychczasowe postanowienia. Podobnie obowiązek rozliczenia między stronami działa na przyszłość. Oznacza to, że inwestor powinien zapłacić za część wykonanych prac, a wykonawca powinien zabezpieczyć obiekt tak, by nie uległ on pogorszeniu (np. w zimie trzeba zabezpieczyć dach i zasłonić okna). Takie ujęcie wydaje się pragmatyczne.

Sąd Najwyższy wydał jednak wyrok (sygn. akt II CSK 477/07, niepublikowany), w którym czytamy, że odstąpienie od umowy o roboty budowlane, tak jak na ogół we wszystkich innych przypadkach (z wyjątkami odnoszącymi się do umów stwarzających zobowiązania ciągłe), wywiera skutek ex tunc, to jest stwarza taki stan prawny, jakby umowa nie została w ogóle zawarta. W konsekwencji żadna ze stron nie może po wygaśnięciu umowy na skutek odstąpienia od niej dochodzić roszczeń przewidzianych w umowie. W tym wypadku strony nie są zobowiązane do spełnienia swoich świadczeń, a te, które zostały spełnione, podlegają zwrotowi.