Notariusz powinien sporządzić akt bez świadectwa energetycznego

Instytucja świadectw charakterystyki energetycznej wprowadzona została do polskiego porządku prawnego od 1 stycznia 2009 r. ustawą z 19 września 2007 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane (Dz.U. nr 191, poz. 1373).

W praktyce w wyniku wejścia w życie nowych przepisów będziemy mieli do czynienia z dwiema sytuacjami. Jedna dotyczyć będzie wszystkich przedsiębiorców i obywateli, którzy realizują obecnie proces budowy budynków, nawet na podstawie zezwoleń wydanych przed 1 stycznia 2009 r. Sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla tych budynków będzie nieuniknione, gdyż zgodnie z art. 57 ust. 1 pkt 7 prawa budowlanego kopia świadectwa jest jednym z dokumentów dołączanych do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. Nieco inaczej spojrzeć należy na sytuację, w której następuje zbycie albo najem budynku lub lokalu, którego oddanie do użytkowania nastąpiło przed końcem 2008 roku. Przepisy znowelizowanego prawa budowlanego nie uzależniły możliwości zawarcia umowy zbycia nieruchomości (budynku, lokalu) od udostępnienia nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej dotyczącego zbywanej nieruchomości. Prawo budowlane nie przewiduje sankcji, także w przepisach karnych, dla stron umowy zawartej bez udostępnienia świadectwa. Także wobec notariusza nie określono żadnych dodatkowych obowiązków czy też sankcji. Ze znanych Krajowej Radzie Notarialnej ekspertyz i opinii wynika, że brak świadectwa sam w sobie nie stanowi przeszkody do sporządzania aktów notarialnych obejmujących zbycie budynków i lokali. Wszystko to prowadzi do wniosku, że w stosunku do budynków (lokali) oddanych już do użytkowania celem ustawodawcy nie było ograniczanie obywatelom swobody obrotu, ale przede wszystkim stworzenie instrumentu pozwalającego nabywcom na ocenę wszystkich właściwości nabywanej nieruchomości. Mechanizmy coraz bardziej wymagającego rynku obrotu nieruchomościami z całą pewnością wymuszą pożądane zachowania bardziej niż rygory administracyjne.

Obowiązek udostępnienia nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej można porównać z obowiązkiem, o którym mowa w art. 546 par. 1 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym sprzedawca zobowiązany jest m.in. wydać kupującemu posiadane przez siebie dokumenty dotyczące sprzedanej rzeczy. Z tego też względu poddać należy notariuszom pod rozwagę zasadność informowania nabywców nieruchomości, zwłaszcza w początkowym okresie obowiązywania nowych przepisów, o treści art. 5 ust. 3-7 oraz art. 63 i 63a prawa budowlanego. Informacja taka, a także zamieszczenie stosownej wzmianki w treści odczytywanego aktu notarialnego, może okazać się pomocne dla podjęcia przez strony czynności notarialnej właściwej decyzji przy formowaniu wzajemnych praw i obowiązków.