Sprzedający nie powinien stracić na wykorzystanym prawie pierwokupu

Uprawniony do pierwokupu nie może natomiast zmusić właściciela, aby przystąpił do transakcji wówczas, gdy ten nie ma zamiaru pozbywać się nieruchomości i przenosić swojego prawa własności na inną osobę.

Prawo pierwokupu może wynikać np. z ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, i wówczas przysługuje gminie, albo zostać zastrzeżone w umowie (np. dzierżawy) lub wprowadzone czynnością jednostronną (np. w testamencie). W takich przypadkach strony umowy kupna lub umowy sprzedaży nieruchomości nie mają żadnej możliwości, aby je zmienić. Natomiast osoba uprawniona może dobrowolnie odstąpić od skorzystania z niego.

Gmina ma prawo pierwokupu, gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość nabyta wcześniej przez sprzedającego od Skarbu Państwa albo od jednostki samorządu terytorialnego, bądź została wpisana do rejestru zabytków. Może też nabyć prawo wieczystego użytkowania do niej bądź do niezabudowanej nieruchomości gruntowej. Oprócz tego prawo pierwokupu przysługuje gminie do sprzedawanej nieruchomości:

● która znajduje się na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne (ale nie na cele rolne lub leśne),

● dla której została dla niej wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Natomiast nie może skorzystać z pierwokupu nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego sprzedawanych na rzecz osób bliskich sprzedawcy, gdy do transakcji dochodzi między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego lub sprzedaż następuje na cele budowy dróg krajowych, realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych albo lotniska użytku publicznego.

Prawo pierwokupu nie przysługuje gminie, gdy sprzedający nabył własność albo użytkowanie jako odszkodowanie lub rekompensatę za utratę własności nieruchomości, albo w wyniku zamiany nieruchomości, bądź gdy takie uprawnienia przysługują partnerowi prywatnemu.

Prawo pierwokupu na rzecz gminy wykonuje zawsze wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Dopiero wówczas, gdy nie skorzystają z przysługujących uprawnień, może dojść do sprzedania nieruchomości nabywcy, którego wybrał dotychczasowy właściciel.

Gmina kupuje nieruchomość po takiej cenie, jaką strony ustaliły w umowie sprzedaży. Jeżeli nie zaniżyły jej, aby np. uiścić niższe opłaty związane z przeprowadzeniem transakcji, to wówczas sprzedający nie traci. Natomiast już po skorzystaniu z prawa pierwokupu przez gminę sprzedający nie może podwyższyć ceny i domagać się, aby gmina zapłaciła więcej.

Przy sprzedawaniu działki, budynku lub lokalu, co do których zachodzi obawa, że gminie przysługuje prawo pierwokupu, muszą zostać dopełnione czynności przewidziane w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Przede wszystkim notariusz, który sporządza umowę sprzedaży, musi o niej zawiadomić wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, którzy mogą skorzystać ze swoich uprawnień w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia o treści umowy sprzedaży. W tym celu muszą złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego u notariusza, który zawiadomił ich o przygotowywanej transakcji. Gdy byłoby to niemożliwe albo napotykało poważne trudności, to mogą je złożyć u innego notariusza. Oświadczenie to notariusz doręcza sprzedawcy. Aby zawrzeć umowę przed upływem ustawowego miesiąca, strona transakcji powinna złożyć do wójta, burmistrza, prezydenta miasta wniosek o wydanie oświadczenia o odstąpieniu od prawa pierwokupu. Do wniosku należy wówczas dołączyć wstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Po dokonaniu tych czynności nieruchomość, która miała zostać sprzedana innemu nabywcy, staje się własnością gminy. Natomiast w razie sprzedaży użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność gminy prawo użytkowania wygasa na skutek skorzystania z pierwokupu. Z kolei gmina korzystająca z pierwokupu uzyska prawo użytkowania wieczystego wówczas, gdy przedmiotem sprzedaży miało być prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, powiatu lub województwa.

Gdy sprzedawca ograniczony pierwokupem sprzedał nieruchomość bezwarunkowo, nie zawiadomił uprawnionego do pierwokupu o sprzedaży albo przekazał mu nieprawdziwą informację o treści umowy sprzedaży, to ponosi odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę. Natomiast sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna wówczas, gdy pierwokup przysługiwał z mocy ustawy Skarbowi Państwa, jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy.

malgorzata.piasecka@infor.pl