Odmowa sprzedaży lokalu powinna podlegać kontroli sądu

W lokalach komunalnych przez dziesiątki lat dokonywano różnych prac adaptacyjnych, na przykład przyłączano nieużywane pomieszczenia gospodarcze czy zsypowe, nieużywane części klatek schodowych itp. Najemcy, którzy chcą teraz wykupić te lokale, mają z tym problemy.

Art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że w przypadku zbywania lokalu przez gminę pierwszeństwo w jego nabyciu przysługuje najemcy, jeśli najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Ust. 7 tego samego przepisu mówi z kolei, że zbycie nieruchomości zabudowanej domem wielolokalowym na rzecz innych osób, którym przysługuje pierwszeństwo, nie może nastąpić z pominięciem pierwszeństwa w nabyciu lokali mieszkalnych przysługującego najemcom. Z kolei art. 68 ust. 1 pkt 7 ustawy dopuszcza udzielenie bonifikaty od ceny lokalu (ustalonej w wysokości nie niższej od jej wartości), jeżeli nieruchomość jest sprzedawana jako lokal mieszkalny. Tego rodzaju bonifikaty czynią nabycie lokalu komunalnego niebywale korzystnym. Na przykład w Warszawie bonifikata, określona uchwałą Rady Warszawy, wynosi 80 proc. przy pięcioletnim i 90 proc. przy dziesięcioletnim okresie najmu lokalu, do którego wlicza się m.in. okres najmu innego lokalu komunalnego wchodzącego w skład zasobu mieszkaniowego m.st. Warszawy.

Przepisy nie przyznają jednak najemcy roszczenia o zawarcie z nim umowy sprzedaży, lecz jedynie pierwszeństwo nabycia lokalu, przy czym naruszenie tego pierwszeństwa przez gminę skutkuje tylko jej odpowiedzialnością odszkodowawczą. Warunkiem skorzystania z pierwszeństwa jest przeznaczenie nieruchomości do zbycia, czego gminy w odniesieniu do lokali z adaptacjami zazwyczaj nie czynią. Natomiast najemca nie dysponuje środkiem prawnym, aby wymusić na gminie zawarcie z nim umowy sprzedaży lokalu. Pozostaje mu więc jedynie liczyć na zmianę stanowiska gminy lub uzgodnić z nią, na jakich warunkach lokal przeznaczy do sprzedaży. Zazwyczaj gminy uzależniają to od zalegalizowania adaptacji, która często stanowi samowolę budowlaną. Zdarza się, że gminy oczekują od najemcy przywrócenia stanu poprzedniego, co w przypadku adaptacji, które zostały przeprowadzone wiele lat temu, wiąże się ze znacznymi nakładami, a czasem bywa wręcz niemożliwe.

Tego rodzaju problemy, z którymi borykają się długoletni najemcy lokali komunalnych chcący je wykupić, dodatkowo potęguje okoliczność, że są to często ludzie w podeszłym wieku, którzy zdają sobie sprawę z tego, że z chwilą ich śmierci najem wygaśnie, jeśli nie zamieszkuje z nimi żadna z osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu z mocy art. 691 kodeksu cywilnego. Wydaje się, że - niezależnie od zasadności nieprzeznaczania do sprzedaży lokali komunalnych, w których dokonano adaptacji - sytuacja prawna najemców lokali komunalnych nie jest uregulowana prawidłowo. Trzeba pamiętać, że ten sposób korzystania z lokalu nie ma wiele wspólnego z klasyczną instytucją najmu, a z pewnością nic wspólnego pod względem gospodarczym. Istnieje ogromna liczba najemców, którzy chcą wykupić lokale, zaś gminy odmawiają im sprzedaży, przy czym zasadność tej odmowy w istocie nie podlega żadnej kontroli sądowej. Być może należy rozważyć przyznanie najemcom silniejszej pozycji prawnej przez wprowadzenie na ich rzecz roszczenia o wykup lokalu. W takiej sytuacji odmowa sprzedaży lokalu na rzecz najemcy mogłaby mieć miejsce tylko w prawem określonych przypadkach, zaś zasadność tej odmowy podlegałaby kontroli sądu.

@RY1@i02/2010/228/i02.2010.228.207.002a.001.jpg@RY2@

Tymoteusz Barański, prawnik w Spółce Prawniczej I&Z Hubert Izdebski, Jerzy Kaczorek, Jan Zieliński

Tymoteusz Barański

prawnik w Spółce Prawniczej I&Z Hubert Izdebski, Jerzy Kaczorek, Jan Zieliński