Najem okazjonalny nie jest korzystny dla przedsiębiorców

Istotą najmu okazjonalnego jest wyłączenie tego stosunku prawnego spod niekorzystnych dla wynajmujących rygorów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, uproszczona procedura eksmisyjna oraz korzystne opodatkowanie przychodów uzyskiwanych przez wynajmującego. Ustawodawca zawęził krąg podmiotów mogących wynajmować lokale na podstawie umowy najmu okazjonalnego, bowiem w art. 19a ust. 1 ustawy, który obecnie zawiera definicję legalną tej umowy, wskazuje się, że wynajmującym może być wyłącznie właściciel, będący osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Tym samym spod zakresu przepisów o najmie okazjonalnym wyłączono wszelkie podmioty niebędące osobami fizycznymi, jak też osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

W efekcie z dobrodziejstw najmu okazjonalnego nie mogą skorzystać przede wszystkim spółki deweloperskie, jak również osoby fizyczne, które dysponując budynkami wielolokalowymi, chciałyby podjąć działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Nie wydaje się więc, aby wejście w życie przepisów o najmie okazjonalnym mogło zrewolucjonizować rynek najmu lokali mieszkalnych, bowiem warunkiem jego rozwoju jest zapewnienie prawnych możliwości bezpiecznego dla wynajmujących prowadzenia działalności gospodarczej w tym zakresie. Tymczasem z uwagi na obowiązywanie szeregu niekorzystnych dla właścicieli rozwiązań ustawy, taki biznes jest dzisiaj po prostu nieopłacalny. Chodzi tutaj przede wszystkim o ciążący na gminie obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego dla części eksmitowanych najemców, który często nie jest realizowany, co uniemożliwia wykonanie wyroku eksmisyjnego (art. 14), jak też o ograniczenia w dopuszczalności podwyższania czynszu (art. 8a) oraz wypowiadania umów przez wynajmujących (art. 11).

Nie istnieją żadne racjonalne przyczyny dla pozbawienia osób prawnych oraz osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali możliwości wynajmowania ich na podstawie przepisów o najmie okazjonalnym, bowiem z punktu widzenia najemcy okoliczności te nie mają znaczenia, zaś jego interesy mają być przecież chronione poprzez zagwarantowanie, że - w razie opróżnienia wynajmowanego lokalu - będzie mógł zamieszkać w innym lokalu, którego właściciel (lub osoba dysponująca innym tytułem) wyraża na to zgodę (art. 19a ust. 2 pkt 2 i 3 ustawy).

Warto zauważyć, że deweloperzy, którzy wskutek kryzysu ekonomicznego stanęli przed widmem tysięcy niesprzedanych mieszkań z pewnością chętnie by te lokale wynajmowali, gdyby mieli możliwość skorzystania z przepisów o najmie okazjonalnym. Również wielu będących osobami fizycznymi właścicieli kamienic, które dzisiaj niszczeją, ponieważ przeznaczenie ich pod wynajem jest nieopłacalne, podjęłoby działalność gospodarczą w zakresie najmu lokali, gdyby w ramach tej działalności możliwe było stosowanie przepisów o najmie okazjonalnym. Wszystko to pozwoliłoby na polepszenie sytuacji w tym sektorze gospodarki, ale też zwiększyłoby podaż lokali mieszkalnych oferowanych pod najem i skutkowałoby obniżką czynszów, które w dużych miastach wciąż pozostają na niedostępnym dla wielu potencjalnych najemców poziomie, nie mówiąc już o zwiększonych wpływach do budżetu państwa z tytułu opodatkowania czynszów podatkiem dochodowym.

Wprowadzenie odpowiednich zmian wymagałoby znowelizowania art. 19a ust. 1 ustawy poprzez wykreślenie z jego treści sformułowania, że umowa najmu okazjonalnego może być zawarta w stosunku do lokalu, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Konieczne byłoby też odpowiednie dostosowanie przepisów podatkowych, tak aby objąć korzystną stawką ryczałtową dochody uzyskiwanie z działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Tymoteusz Barański

aplikant adwokacki Spółka Prawnicza I&ZHubert Izdebski, Jerzy Kaczorek, Jan Zieliński spółka cywilna