Po zakupie nieruchomości trzeba wpisać nowego właściciela

Przed zakupem nieruchomości należy sprawdzić, czy została założona księga wieczysta i wpisane do niej wszystkie najbardziej istotne informacje dotyczące budynku oraz działki. Księga jest jawna i każdy ma prawo zapoznać się z jej treścią w obecności pracownika sądu. Nie musi uzasadniać w jakim celu to robi.

Oprócz księgi sąd wieczystoksięgowy prowadzi również akta, gdzie gromadzi dokumenty i pisma na podstawie których dokonywano wpisów. Dostęp do akt mają jedynie osoby, które wskażą interes prawny upoważniający je do przeglądania ich (np. chcą nabyć nieruchomość, która ma księgę wieczystą i akta) oraz notariusze.

W dziale pierwszym księgi wieczystej wpisuje się dane pochodzące z ewidencji gruntów, które pozwalają na dokładne oznaczenie nieruchomości oraz prawa związane z prawem własności. Informacje o właścicielu lub użytkowniku wieczystym znajdują się w dziale drugim. Dlatego po każdorazowej sprzedaży, darowiźnie lub otrzymaniu w spadku nieruchomości należy tam wpisać zmianę właściciela lub użytkownika wieczystego, tzn. wpisać nowego, a wykreślić poprzedniego.

Natomiast w dziale trzecim znajdują się ograniczone prawa rzeczowe, prawa osobiste, roszczenia oraz ograniczenia ciążące na nieruchomości. Na przykład są tam informacje o służebnościach ustanowionych w związku z tą nieruchomością np. służebnością drogi koniecznej, która umożliwia właścicielowi działki nie posiadającej dostępu do drogi przechodzenie i przejeżdżanie przez działkę sąsiada, ale poważnie obciąża nieruchomość na której jest ustanowiona. Oprócz tego mogą tam zostać ujawnione następujące prawa: najmu lub dzierżawy, odkupu lub pierwokupu, dożywocia, roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego, a nawet roszczenia przyszłe i warunkowe. Wpisuje się także roszczenia wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników, roszczenia współwłaścicieli wytłaczające uprawnienia do zniesienia współwłasność. Natomiast nie wpisuje się tam hipoteki zabezpieczającej kredyty i pożyczki, jakie zaciągnął właściciel, ponieważ informacje na ten temat znajdują się w dziale czwartym. Określa się przy tym wysokość zaciągniętego kredytu, walutę, zakres, rodzaj, pierwszeństwo i ewentualne inne cechy hipoteki.

Przyjmuje się, że dane wpisane do księgi wieczystej są zgodne z prawem i zgodne z rzeczywistością, co w praktyce oznacza, że istnieją tylko te prawa, które znajdują się w odpowiednich działach księgi wieczystej. Natomiast wykreślone z księgi wieczystej prawa nie istnieją i nie wywołują żadnych skutków prawnych.

Wpis w księdze dokonywany jest najczęściej na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym. Natomiast do wpisu ograniczonego rzeczowego na nieruchomości wystarczy dokument obejmujący oświadczenie właściciela o ustanowieniu tego prawa. Z kolei wpis prawa osobistego albo roszczenia następuje na podstawie dokumentu obejmującego oświadczenie woli właściciela o ustanowieniu tego prawa albo zgodę na wpis roszczenia.

Gdy wystąpi niezgodność między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym, wówczas trzeba wnieść sprawę do sądu o usunięcie jej.

Dlatego każdy kolejny właściciel nieruchomości powinien niezwłocznie złożyć wniosek o ujawnienie go w księdze wieczystej. Gdy nie wykona swojego obowiązku, a ktoś z tego powodu dozna szkody, to wówczas ponosi za nią odpowiedzialność. Opieszały właściciel może zostać też ukarany grzywną w wysokości od 500zł do 10 tysięcy zł. Gdy jednak ujawni prawo własności, to nie uiszczona w całości lub w części grzywna może zostać umorzona.

O każdej zmianie właściciela nieruchomości sąd wieczystoksięgowy zostaje zawiadomiony przez inne sądy, samorządy i organy administracji rządowej. Wtedy z urzędu do księgi wieczystej wpisuje ostrzeżenie o tym, że ujawniony w niej stan prawny nieruchomości stał się niezgodny z rzeczywistym.

Dla każdej nieruchomości prowadzona jest odrębna księga wieczysta. Oznacza to, że swoją księgę może mieć też nieruchomość lokalowa, albo taka, z której lokale zostały wyodrębnione. Ujawnia się w niej wówczas sposób zarządzania nią określony w umowie. Gdy nie zostanie ujawniony, to przyjmuje się, że zarząd odbywa się w sposób wynikający z ustawy.

Na żądanie osób zainteresowanych oraz sądu, prokuratora, notariusza, organu administracji rządowej oraz jednostki samorządu wydawane są odpisy z ksiąg według ostatniego stanu wpisów oraz odpisy dokumentów znajdujących się w aktach ksiąg wieczystych. Natomiast z ksiąg wieczystych prowadzonych w systemie informatycznym odpisy wydaje Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych. Mają one moc dokumentów wydawanych przez sąd.

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz