Sprzedający nieruchomość powinien być wpisany do księgi wieczystej

Wpis do księgi wieczystej - co do zasady - ma charakter deklaratywny, czyli potwierdza jedynie istniejący stan prawny. Od tej zasady istnieją wyjątki, gdy wpis do księgi wieczystej jest niezbędny do nabycia lub wygaśnięcia prawa rzeczowego dotyczącego nieruchomości (wpis konstytutywny). Należą do nich m.in. wpisy dotyczące ustanowienia hipoteki, ustanowienia odrębnej własności lokalu, ustanowienia lub przeniesienia prawa użytkowania wieczystego.

Ponieważ jednak w większości przypadków wpis ma charakter deklaratywny, dość często występuje rozbieżność pomiędzy rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości a stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej, wynikająca z faktu, iż osoby uprawnione nie podejmują działań zmierzających do ujawnienia przysługujących im praw w księdze wieczystej.

Zgodnie z art. 34 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wpis do księgi wieczystej może nastąpić jedynie wtedy gdy osoba, której prawa dotyczy wpis, jest już ujawniona lub zostaje jednocześnie z tym wpisem ujawniona w księdze wieczystej jako osoba uprawniona. Od tej zasady ciągłości wpisów został przewidziany istotny z praktycznego punktu widzenia wyjątek: w przypadku gdy w księdze wieczystej ujawniany jest właściciel, wystarczy, aby następstwo prawne po osobie wpisanej jako poprzedni właściciel zostało wykazane odpowiednimi dokumentami. Przykładem zastosowania takiego odstępstwa jest sytuacja, w której spadkobierca zbywa odziedziczoną nieruchomość przed wpisaniem go do księgi wieczystej jako właściciela. Wówczas nabywca tej nieruchomości może być wpisany jako jej właściciel, jeżeli złoży odpis prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku przez zbywcę lub aktu poświadczenia dziedziczenia oraz sporządzoną w formie aktu notarialnego umowę, na podstawie której nabył prawo własności. Prawo własności nabyte w drodze dziedziczenia nie może być jednak wpisane do księgi wieczystej na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, jeżeli poprzednik prawny spadkobiercy nie był wpisany w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości (wyrok Sądu Najwyższego z 25 lutego 1998 roku, II CKN 604/97).

Możliwość wpisania do księgi wieczystej nabywcy nieruchomości z odstępstwem od zasady ciągu wpisów (tj. na podstawie wyżej opisanego wyjątku) może powodować istotne problemy praktyczne. Może spotkać się z nim na przykład wierzyciel, który z opóźnieniem składa wniosek o wpis hipoteki ustanowionej na jego rzecz. Po złożeniu oświadczenia o ustanowieniu na nieruchomości hipoteki dłużnik może sprzedać nieruchomość osobie trzeciej. Jeżeli nabywca nieruchomości złoży wniosek o ujawnienie swego prawa zanim, wierzyciel złoży wniosek o wpis hipoteki, wniosek wierzyciela zostanie oddalony, a tym samym hipoteka nie zostanie skutecznie ustanowiona. Rozpoznając wnioski o wpis w księdze wieczystej, sąd związany jest bowiem stanem rzeczy istniejącym w chwili złożenia wniosku i kolejnością jego wpływu (uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 16 grudnia 2009 roku, III CZP 80/09). Sąd jest przy tym zobowiązany do oddalenia wniosku o wpis hipoteki, jeśli w miejsce osoby, której prawo ma być wpisem dotknięte (dłużnik, który zbył nieruchomość), została wpisana inna osoba (nabywca nieruchomości).

@RY1@i02/2010/105/i02.2010.105.087.002b.001.jpg@RY2@

Marcin Jasiński, radca prawny w kancelarii Gide Loyrette Nouel

Marcin Jasiński

radca prawny w kancelarii Gide Loyrette Nouel

Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r., nr 124, poz. 1361 z późn. zm.).