Wysokość wynagrodzenia nie zależy od strat właściciela

Wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu jest niezależna od rzeczywistych strat właściciela i rzeczywistych korzyści odniesionych przez posiadacza.

Od czerwca 1994 r. strony wiązała umowa najmu lokalu użytkowego o powierzchni 298 mkw. Z uwagi na niepłacenie czynszu powód rozwiązał z pozwanym umowę w maju 2001 r. Pozwany pomimo tego nie opuścił lokalu i nie wydał go powodowi. Do chwili obecnej bez tytułu prawnego włada nieruchomością. Obecnie przeciwko pozwanemu toczy się odrębny proces o eksmisję. Powód zażądał od pozwanego 100 732 zł tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu w okresie do sierpnia 2001 r. do lipca 2004 r. Sąd okręgowy zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 49 440 zł i oddalił powództwo w pozostałym zakresie. Wyrok w części uwzględniającej powództwo zaskarżył pozwany.

Sąd apelacyjny oddalił apelację. Uznał, że rozstrzygnięcie zostało prawidłowo oparte na przepisach dotyczących roszczeń uzupełniających przysługujących właścicielowi przeciwko posiadaczowi rzeczy. Nieprecyzyjnie jedynie została wskazana podstawa prawna rozstrzygnięcia - w miejsce art. 224 par. 1 k.c., jak przyjął sąd I instancji, powinien zostać podany art. 225 k.c. w zw. z art. 230 k.c. Nie budzi bowiem wątpliwości, że pozwany jako posiadacz lokalu pozostawał w złej wierze od chwili rozwiązania z nim umowy o najem tego lokalu. Zważywszy jednak, że w zakresie wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, pomyłka sądu okręgowego nie ma w tym zakresie znaczenia dla treści wydanego w sprawie rozstrzygnięcia. W szczególności zaś rozstrzygnięcie zawarte w wyroku sądu I instancji nie narusza zasady związania sądu podstawą faktyczną wniesionego powództwa. Nie budzi wątpliwości, pomimo niezbyt precyzyjnych sformułowań zawartych w pozwie, że powód domagał się w tej sprawie od pozwanego zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu użytkowego w okresie od sierpnia 2001 r. do lipca 2005 r. Z tego też tytułu powód obciążał pozwanego fakturami, które załączone zostały jako materiał dowodowy do pozwu. Zgodnie z art. 225 k.c. w zw. z art. 224 par. 2 k.c. i art. 230 k.c. posiadacz (samoistny oraz zależny) pozostający w złej wierze zobowiązany jest do zapłaty na rzecz właściciela wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Przy czym wysokość tego wynagrodzenia, jak się powszechnie przyjmuje, powinna odpowiadać stawkom rynkowym za korzystanie z danego rodzaju rzeczy w określonych warunkach przy uwzględnieniu czasu posiadania rzeczy przez adresata roszczenia. Zarazem w przypadku roszczenia uzupełniającego z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystnie z rzeczy, jako niestanowiącego stricte roszczenia odszkodowawczego, nie jest konieczne wykazanie przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej. Chodzi tu o powstanie szkody w majątku właściciela rzeczy, działania posiadacza mającego charakter czynu niedozwolonego oraz istnienia adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy czynem niedozwolonym a powstałą na skutek tego szkodą. Wynagrodzenie to jest niezależne od tego, czy właściciel poniósł z tego tytułu jakąkolwiek szkodę, czy posiadacz efektywnie korzystał z rzeczy.

Wysokość wynagrodzenia jest niezależna od rzeczywistych strat właściciela i rzeczywistych korzyści odniesionych przez posiadacza. W tym więc zakresie zarzuty apelacji są niezasadne. Jak już wywiedziono, w sprawie występują przesłanki uzasadniające zasądzenie świadczenia na podstawie art. 225 k.c. w zw. z art. 230 k.c. Pozwany bowiem posiadał lokal użytkowy stanowiący własność powoda bez tytułu prawego, przy czym posiadanie to wykonywane było w złej wierze. Również wysokość przyznanego z tego tytułu wynagrodzenia nie budzi wątpliwości. Sąd I instancji oparł się przy tym na opinii biegłego sądowego, który określił aktualną wartość rynkową czynszu dla tego lokalu, uwzględniając w szczególności aktualny stan techniczny lokalu. Skarżący w apelacji nie podważył skutecznie ustaleń poczynionych w tym zakresie przez sąd okręgowy. Nie można podzielić podniesionych przez pozwanego kwestii dotyczących konstrukcji nadużycia prawa podmiotowego (art. 5 k.c.).

Sąd apelacyjny nie dostrzega w świetle materiału sprawy, aby działania powoda, realizującego przysługujące mu prawo własności, pozostawało w sprzeczności z wartościami powszechnie uznawanymi w kulturze naszego społeczeństwa czy też ideą słuszności w prawie (pojęcie zasad współżycia społecznego wyłożone zostało w orzecznictwie Sądu Najwyższego). Za niezasadny uznać należy zarzut niezgodności powierzchni lokalu użytkowego z rzeczywistym stanem rzeczy. Po pierwsze, same strony w umowie najmu tego lokalu wskazały, że powierzchnia jego wynosi 298 mkw. Przez blisko siedem lat obowiązywania tej umowy pozwany nie kwestionował tak określonej powierzchni. Po drugie, z opinii biegłego sądowego również wynika jednoznacznie, iż powierzchnia lokalu wynosi 298 mkw. W końcu za niezasadny uznać należy zarzut braku legitymacji czynnej powoda w tej sprawie. W tym zakresie pozwany powoływał fakt dokonywania zgłaszania roszczeń na gruncie dekretu warszawskiego z 1945 r. przez byłych właścicieli oraz fakt rozbudowy lokalu przez poprzednich najemców. Ta pierwsza okoliczność nie wpływa na aktualną sytuację prawnorzeczową przedmiotowej nieruchomości. Również ewentualne nakłady, związane z adaptacją bądź rozbudową posadowionych na niej budynków, nie wpływają na stosunki prawnorzeczowe związane z własnością nieruchomości.

sędzia Sądu Apelacyjnego w Warszawie

W stosunku do zasadniczego roszczenia ochronnego z zakresu prawa własności, jakim jest żądanie wydania rzeczy (art. 222 par. 1 k.c.), roszczenia z art. 224 - 230 k.c. mają charakter roszczeń uzupełniających. Ich funkcją jest umożliwienie właścicielowi uzyskania od posiadacza majątkowej rekompensaty za bezprawne korzystanie z rzeczy - w tym pobieranie pożytków. Przy czym powszechnie przyjmuje się, że normy zawarte w art. 224 - 230 k.c. mają charakter przepisów szczególnych w stosunku do ogólnych regulacji dotyczących naprawienia szkody czy odnoszących się do bezpodstawnego wzbogacenia. Istotne znaczenie dla odpowiedzialności posiadacza ma kwestia jego przekonania co do danego stanu rzeczy. Gdy posiadacz jest przekonany, że posiada rzecz zgodnie z przysługującym mu prawem, a to przekonanie jest uzasadnione okolicznościami danego przypadku - to występuje dobra wiara posiadacza (w odróżnieniu od złej wiary). Przy tym dobrą wiarę wyłącza nie tylko pozytywna wiadomość o braku uprawnienia, ale i brak wiadomości spowodowany niedbalstwem.