Jak dochodzić odszkodowania za słupy umieszczone na działce

Budowa i utrzymywanie infrastruktury przesyłowej (np. kanalizacyjnej, gazociągowej czy energetycznej) na prywatnym gruncie pociąga za sobą konieczność wypłaty wynagrodzenia dla jego właściciela lub użytkownika wieczystego, który nie może w pełni korzystać z nieruchomości. Niestety, do tej pory nie otrzymuje jej wiele osób, na których działkach postawiono słupy energetyczne lub położono rury, w których płynie gaz.

Wszystkim właścicielom gruntów należą się rekompensaty pieniężne za zajęcie terenu pod infrastrukturę przesyłową w zakresie, w jakim obniżają one funkcjonalność i wartość gruntów. W każdym przypadku można żądać odszkodowania za dziesięć lat przed dniem wytoczenia powództwa przeciwko przedsiębiorstwu przesyłowemu, gdyż w tym zakresie obowiązuje właśnie taki okres przedawnienia roszczeń.

Podstawą prawną takiego żądania jest art. 225 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jak wypowiadały się już wielokrotnie sądy, zajęcie cudzej nieruchomości i umieszczenie na niej urządzeń energetycznych (lub innych urządzeń przesyłowych) bez uzyskania tytułu prawnego jest zawsze równoznaczne ze złą wiarą.

Dochodzenie roszczeń należy rozpocząć od pisma skierowanego do przedsiębiorstwa użytkującego urządzenie przesyłowe, w którym właściciel gruntu powinien sprecyzować swoje żądania. Przed jego wysłaniem należy wcześniej ustalić geodezyjne numery działek, na których znajduje się infrastruktura przesyłowa i nazwę zakładu, który jest jej właścicielem. Warto podać też wartość oczekiwanego odszkodowania. Nie może ono jednak być oderwane od realiów rynkowych, dlatego do jego oszacowania warto wynająć rzeczoznawcę, który zrobi specjalną ekspertyzę.

W razie pozytywnej odpowiedzi zakładu przesyłowego można zawrzeć z nim stosowną umowę. Dopiero w przypadku odmowy uznania roszczeń właściciela nieruchomości należy wystąpić z powództwem do sądu.

Wystąpienie na drogę sądową wiąże się co do zasady z koniecznością uiszczenia wpisu sądowego, który zależy od wartości przedmiotu sporu. Tak więc w przypadku osób, którym zawadza na działce jeden lub dwa słupy, może okazać się to zupełnie nieopłacalne.

Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, jak również wysokość tego wynagrodzenia nie zależą od tego, czy właściciel poniósł jakiś uszczerbek, a posiadacz uzyskał jakąś korzyść. O wysokości należnego wynagrodzenia decydują stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy i czas posiadania przez posiadacza. Warto też pamiętać, że stawki są najczęściej wyższe przy działkach budowlanych i mniejsze przy gruntach rolnych.

Rozpatrując powództwo, sąd może przyznać odpowiednią sumę, nawet gdy wyliczenie szkód nie jest możliwe. Wyłącznym źródłem i przyczyną roszczeń wynikających z przepisów 225 k.c. jest jedynie samoistne posiadanie cudzej rzeczy, które nie jest tożsame tylko z pozbawieniem właściciela całkowitego władztwa nad działką. Ustalając wynagrodzenie dla właściciela gruntu za instalację na nim umieszczoną, trzeba uwzględniać stopień, w jakim ogranicza ona posiadanie właściciela.

W podobnych sprawach orzekał Sąd Najwyższy. W jednym z wyroków uznał on, że w razie bezumownego korzystania z cudzego gruntu zakład energetyczny zajmuje go prawie jak właściciel, czyli samoistny posiadacz z art. 225 k.c. W dodatku działa on w złej wierze, o czym może świadczyć brak umowy uprawniającej go do zajmowania gruntu. Dlatego musi on zwrócić właścicielowi gruntu nie tylko wartość zbiorów, których ten nie uzyskał, ale również jest odpowiedzialny za pogorszenie gruntu. Ponadto jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy (wyrok Sądu Najwyższego z 25 lutego 2004 r., sygn. akt II CK 32/03).

Od sierpnia 2008 r. właściciele nieruchomości mogą żądać od przedsiębiorstw przesyłowych ustanowienia tzw. służebności przesyłu. Będzie ona określała zakres, w jakim zakład może korzystać z ich nieruchomości, na której znajdują się (lub mają się znajdować) urządzenia przesyłowe - wszelkie konstrukcje i instalacje tworzące linie do doprowadzania i odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia o podobnym przeznaczeniu.

Źródłem służebności przesyłu powinna być notarialna umowa zawarta między przedsiębiorcą przesyłowym i właścicielem gruntu, na którym są lub mają zostać zainstalowane urządzenia przesyłowe. W niej powinien znaleźć się przede wszystkim zakres czynności, które przedsiębiorca przesyłowy może wykonywać w stosunku do nieruchomości oraz ustalona wysokość i zasady płatności wynagrodzenia.

Gdy przedsiębiorca przesyłowy odmówi polubownego zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu lub jeśli strony nie mogą dojść do porozumienia w kwestii jej warunków, można ustanowić służebność przesyłu na drodze sądowej.

Ważne Właściciele gruntów mogą dochodzić odszkodowania od przedsiębiorstw przesyłowych tylko za dziesięcioletni okres bezumownego korzystania z nieruchomości

Przez działkę budowlaną przechodzi linia 15 kV (średnie napięcie). Długość linii na terenie działki wynosi ok. 100 m. Odległość do najbliższej drogi wynosi 50 m (najkrótsza trasa od linii energetycznej do drogi). Wyliczenia: 100 m x 4 m = 400 m² - obszar pasa energetycznego (szerokość pasa energetycznego przy 15 kV wynosi od 3 do 4 m, dla linii 110 kV, 220 kV i 400 kV wynosi od 9 do 15 m) 50 x 2,5 m = 125 m² - obszar drogi dojazdowej do pasa energetycznego (szerokość drogi zawsze wynosi 2,5 m) Razem: 525 m².

Pozostaje ustalenie ceny miesięcznej służebności danego gruntu - opinia rzeczoznawcy. Ponieważ jest to działka budowlana, przyjmujemy 1 zł/m². W naszym przykładzie otrzymujemy więc 525 zł/m-c. Kwota za dziesięcioletnią służebność to 63 000 zł.

* Chodzi tutaj o przypadek bezumownego postawienia linii energetycznej na działce budowlanej; odszkodowanie uwzględnia także teren, który zajmuje pas energetyczny

@RY1@i02/2010/069/i02.2010.069.183.0010.001.jpg@RY2@

Wzór wniosku o ustanowienie służebności przesyłu

Adam Makosz

adam.makosz@infor.pl

Art. 305¹-305⁴ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).