Na najmie okazjonalnym skorzystają właściciele mieszkań

Od 28 stycznia 2010 r. właściciele mieszkań i domów mogą wynajmować swoje nieruchomości na podstawie umów o najem okazjonalny. Nowa forma najmu lepiej chroni interesy właścicieli niż jego tradycyjny odpowiednik. A to dzięki temu, że wynajmujący mieszkania mogą się zwrócić do komornika o eksmisję uciążliwych lub zalegających z czynszem lokatorów, bez konieczności uzyskania wyroku eksmisyjnego.

Z umów o najem okazjonalny mogą korzystać wyłącznie właściciele lokali - osoby fizyczne, niezajmujące się profesjonalnym wynajmem w ramach działalności gospodarczej. Taki wynajem dotyczy tylko lokali służących do zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, czyli mieszkań, domów jednorodzinnych czy nawet pojedynczych pokoi. Nie mogą to więc być budynki gospodarcze, lokale usługowe, garaże, a także pomieszczenia przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób (np. pokoje w internatach, hotelach czy pensjonatach). Umowa o najem okazjonalny może być zawarta tylko na czas określony, np. dwa lub cztery lata.

Podpisanie umowy o najem okazjonalny wiąże się, w odróżnieniu od zwyczajowych umów najmu, z koniecznością zgromadzenia kilku dodatkowych dokumentów. Po pierwsze, musi do niej zostać dołączone notarialne oświadczenie przyszłego najemcy, w którym podda się on egzekucji i zobowiąże się do opuszczenia wynajmowanego mieszkania w terminie wskazanym przez właściciela. Ważnym elementem umowy o najem okazjonalny jest wskazany przez najemcę adres innego lokalu, do którego będzie mógł się on przeprowadzić w przypadku eksmisji. Z tego względu drugim dokumentem, bez którego zawierana umowa nie będzie skuteczna, jest pisemne oświadczenie właściciela wskazanego lokalu lub osoby posiadającej do niego inny tytuł prawny, w którym wyrazi on zgodę na przyjęcie lokatora w razie egzekucji komorniczej.

Umowa o najem okazjonalny musi zostać zarejestrowana w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od daty faktycznego rozpoczęcia najmu. Tylko wtedy jest ważna, a dołączone do niej oświadczenie może być podstawą eksmisji bez konieczności przeprowadzenia postępowania sądowego. Rejestracja umowy daje też możliwość płacenia niskiego 8,5-proc. zryczałtowanego podatku od przychodu.

Zaletą najmu okazjonalnego jest to, że właściciel lokalu szybciej niż w przypadku tradycyjnej umowy może się pozbyć uciążliwego lokatora. Ma prawo wypowiedzieć mu najem, gdy lokator używał lokalu w sposób sprzeczny z umową lub pozostawał przez trzy miesiące w zwłoce z zapłatą czynszu. Może to zrobić także wtedy, gdy lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

W przypadku bezskutecznego upływu terminu na opuszczenie mieszkania właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności notarialnemu oświadczeniu najemcy, w którym poddał się on egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Po uzyskaniu sądowej klauzuli wykonalności właściciel może się udać z takim dokumentem do komornika. Ten następnie bez zbędnej zwłoki usunie z mieszkania niesolidnego lokatora wraz z jego dobytkiem i przeprowadzi go do lokalu, który wskazał on w umowie o najem okazjonalny. Prowadząc egzekucję, komornik usunie z mieszkania także osoby zajmujące lokal wraz z najemcą, chyba że osoby te wykażą się dokumentem, iż zajmowanie wynika z tytułu prawnego niepochodzącego od dłużnika. Z lokalu zostaną wyniesione również ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji. Zostaną one oddane najemcy.

Adam Makosz

adam.makosz@infor.pl