Do odwołania zarządu potrzeba większości głosów

W jednej wspólnocie może występować i zarząd, i zarządca, którzy będą pełnić funkcje zarządzające, czyli jak mówi ustawa - sprawować zarząd nieruchomością wspólną. Dlatego gdy mowa o administrowaniu wspólnotami mieszkaniowymi i zarządzaniu ich majątkiem, najczęściej tylko z kontekstu wynika, o które znaczenie pojęcia zarząd chodzi. Właściciele lokali mają prawo samodzielnie ustalać, jak wspólnota będzie zarządzana. Mogą nawet postanowić, że będzie się to odbywać w sposób odbiegający od zasad zapisanych czy to w ustawie o własności lokali, czy to w kodeksie cywilnym. Mogą w tej sprawie podjąć uchwałę albo zawrzeć umowę. W praktyce nie ma jednak sensu, nawet w dużych wspólnotach, liczących po kilkudziesięciu czy czasem kilkuset właścicieli, przyjmować rozwiązań nietypowych, kopiujących np. system organów spółdzielni mieszkaniowych, ponieważ nie usprawnia to ani działania, ani kontroli administrowania. I tym trudniej byłoby odwołać źle pracujące gremia.

Zarządcę powołanego w umowie notarialnej można odwołać w tej samej formie i pozostawić ten nie zawsze najlepszy, ale za to drogi sposób administrowania wspólnotą. Wówczas należy w tym samym akcie lub w kolejnym powołać następnego profesjonalnego zarządcę, czyli osobę fizyczną z udokumentowanymi kwalifikacjami lub osobę prawną. Lepiej jest jednak zmienić ów sposób zarządzania w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza (wpisuje się ją do księgi wieczystej nieruchomości wspólnej). Wtedy, w zwykłej uchwale można wybrać zarząd w sposób niejako typowy dla dużej wspólnoty. Jeżeli zaś właściciele chcą nadal mieć firmę zarządzającą, choć inną niż pierwotnie narzucona większości (do tego bowiem sprowadza się zasada, zgodnie z którą w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty np. w pierwszym akcie notarialnym sposób zarządu dotyczy także kolejnych członków wspólnoty), to mogą z dowolnie wybraną zawrzeć pisemną umowę. Wówczas będzie funkcjonował zarząd i zarządca.

Zarząd, czyli ciało zarządzające, może być we wspólnocie mieszkaniowej jedno- lub wieloosobowy. W dużej wspólnocie jest organem (podobnie jak zarząd w spółkach handlowych). W małej, liczącej do siedmiu lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych włącznie, w zasadzie się go nie powołuje. Jeśli jednak wszyscy właściciele postanowią, że będzie ona zarządzana tak jak duża wspólnota, to można.

W dużych wspólnotach, w których nie ma notarialnej umowy o zarządzanie zawartej np. w momencie jej powstawania, właściciele nie muszą wybierać zarząd. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna, wyłoniona spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

I jeśli członkowie wspólnoty są niezadowoleni ze sposobu działania członków zarządu, nie muszą ich tolerować. Ustawa pozwala w każdej chwili zawiesić w czynnościach lub odwołać albo cały zarząd, albo poszczególnych jego członków. Zawieszanie jest pozbawione sensu, ponieważ prowadzi do nikąd. Zarząd jest bowiem po to, żeby albo administrować, albo kontrolować administrowanie firmy zarządzającej, a oprócz tego oczywiście ma reprezentować wspólnotę. Dlatego najlepiej jest od razu podjąć uchwałę odwołującą, o ile właściciele chcą się pozbyć kogoś z tego składu.

Z praktycznych powodów warto na jednym zebraniu lub w jednym zbieraniu głosów przez kurendę (obie możliwości podejmowania uchwał przewiduje ustawa) podjąć dwie uchwały: odwołującą i powołującą zarząd lub niektórych jego członków. Wyjątek stanowi sytuacja, kiedy właścicielom chodzi wyłącznie o zmniejszenie liczebności zarządu.

Zarząd, którego dłużej nie chce widzieć w tej funkcji większość właścicieli, można zwolnić za dowolne przewinienie. Z prawnego punktu widzenia uzasadnienie odwołania poszczególnych osób ani całości zarządu w ogóle nie jest konieczne. Dlatego taka uchwała - jeżeli zostanie podjęta zgodnie z zasadą, że decyduje większość udziałów lub przy głosowaniu jeden właściciel - jeden głos połowa plus jeden, jest praktycznie niezaskarżalna, choć oczywiście nie ma w tej sprawie zakazu zapisanego w ustawie wprost. Przeciwnie, każdą uchwałę można skarżyć. Z uwagi jednak na swobodę wymiany zarządu, sąd zbada tylko formalne przyczyny, dla których mógłby uznać uchwałę za nieważną. Dlatego jedyną barierą przy odwoływaniu zarządów, choć czasem nie do pokonania, jest zgodna wola większości właścicieli. Jeżeli bowiem nie uda się przegłosować uchwały, to zarząd pozostaje nieodwołany, nawet jeśli popełnia ewidentne nadużycia. Ustawa o własności lokali nie zawiera bowiem przepisu, który pozwoliłby np. skarżyć niepodjęcie uchwały czy wnosić do sądu o odwołanie nieodwołanego przez większość właścicieli zarządu. Nie zmienia to oczywiście ani nie umniejsza odpowiedzialności odszkodowawczej zarządu, którą ponosi on na ogólnych zasadach prawa cywilnego. Tak więc odwołać zarząd można za cokolwiek, ale nie zawsze się to od razu udaje.

Jeżeli nie można z powodu braku woli większości odwołać zarządu, który nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel (zarówno osoba fizyczna, jak i prawna, albo nawet gmina czy deweloper który sprzedał tylko część mieszkań w budynku i należy do wspólnoty) może żądać ustanowienia przez sąd zarządcy przymusowego. Sąd po zbadaniu sprawy, w postępowaniu nieprocesowym, ustanawia takiego zarządcę, jeżeli okaże się, że żądanie jest zasadne. Wniosek w tego rodzaju sprawie należy złożyć w sądzie rejonowym, właściwym miejscowo dla budynku wspólnoty. Udział w postępowaniu mogą wziąć wszyscy zainteresowani, a więc każdy właściciel, właściciel lokali niewyodrębnionych deweloper czy gmina), członkowie zarządu, zarządca. Do wyznaczenia zarządcy przymusowego i sprawowania przez niego funkcji stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie w toku egzekucji. Sąd może wyznaczyć do tej roli jednego z właścicieli lokali. Odwołanie go następuje, gdy ustaną przyczyny, dla których został powołany. Może się to zdarzyć na wniosek, z którym wolno wystąpić każdemu ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. Nie musi to być ta sama osoba, która żądała ustanowienia zarządcy przymusowego. Z tego rodzaju wnioskiem może wystąpić nawet nieodwołany zarząd wspólnoty.

Jeżeli wspólnota obok wybranego zarządu chce mieć profesjonalną firmę zarządzającą, prowadzoną przez licencjonowanego zarządcę nieruchomościami, to musi zawrzeć umowę na piśmie. W przeciwnym razie byłaby ona nieważna. I jeśli właściciele lokali są niezadowoleni ze sposobu administrowania ich sprawami przez takiego przedsiębiorcę, to wspólnota (czyli jej zarząd) powinna rozwiązać z nim umowę. W takich sytuacjach zastosowanie mają ogólne reguły prawa zobowiązań. Trzeba przestrzegać formy i zwracać uwagę na terminy wypowiedzenia. Wiąże się to z faktem, że należy płacić zarządcy jeszcze np. przez miesiąc lub trzy, w zależności od tego, jaki czas obejmuje umowa.

Nierzadką praktyką jest również wybieranie do zarządu wspólnoty, czyli do jej organu wykonawczo-zarządzającego, wynajętego na podstawie umowy ze wspólnotą jej zarządcy- zawodowego administratora. Upraszcza to wprawdzie niektóre procedury, czasem zapewnia też większy profesjonalizm działania, niemniej zawsze naraża wspólnotę na to, że zarządca będzie kierował się również własnym interesem, a nie tylko dobrem mieszkańców domu wspólnoty. Jeżeli więc właściciele mieszkań dojdą do wniosku, że taki zarządca działa nie po ich myśli, powinni - w uchwale - odwołać takiego członka zarządu. Jeżeli zarząd jest wieloosobowy, nie zawsze warto przy okazji odwoływać wszystkich. Osobną kwestią jest umowa wspólnoty o zarządzanie z takim administratorem. O ile właściciele lokali chcą się go pozbyć definitywnie, wspólnota musi rozwiązać także ów kontrakt, dotrzymując m.in. terminu wypowiedzenia.

@RY1@i02/2010/037/i02.2010.037.185.0003.001.jpg@RY2@

Wzór przykładowego protokołu

@RY1@i02/2010/037/i02.2010.037.185.0003.002.jpg@RY2@

Wzór przykładowej uchwały

Dobromiła Niedzielska-Jakubczyk

dobromila.niedzielska@infor.pl