Jak korzystnie wynajmować mieszkania na nowych zasadach

Od 28 stycznia 2010 r. właściciele lokali mieszkalnych mogą wynajmować je na podstawie umów o najem okazjonalny. Jest to znacznie bezpieczniejsza formuła najmu niż jego tradycyjny odpowiednik. A to dzięki temu, że właściciele będą mogli zwrócić się do komornika o eksmisję uciążliwych lub zalegających z czynszem lokatorów, bez konieczności uzyskania wyroku eksmisyjnego.

Możliwość wynajmowania nieruchomości na podstawie umów o najem okazjonalny wprowadziła uchwalona 17 grudnia 2009 r. nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw.

Zgodnie z jej brzmieniem za umowę najmu okazjonalnego może być traktowana wyłącznie umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Jej przedmiotem nie może być więc wynajem lokali użytkowych, pomieszczeń przeznaczonych do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności lokali znajdujących się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych. Można natomiast na jej podstawie wynajmować mieszkania, domy jednorodzinne i pojedyncze pokoje.

Umowy o najem okazjonalny mogą zawierać tylko właściciele będący osobami fizycznymi, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Chodzi więc wyłącznie o osoby dysponujące prawem własności nieruchomości. Z kręgu tego nie są wyłączeni posiadacze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (chociaż formalnym właścicielem mieszkania jest tutaj spółdzielnia) i spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu (o ile lokator uzyska pisemną zgodę spółdzielni).

Umowy o najem okazjonalny mogą być zawierane wyłącznie na czas oznaczony. Nie może on być dłuższy niż 10 lat. Rozwiązanie takie przyjęto ze względu na konsekwencje, jakie rodzi przepis art. 661 kodeksu cywilnego. Przewiduje on, że najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Zawieranie umów na z góry określony okres nie powoduje jednak, że po jego upływie trzeba zobowiązać lokatora do opuszczenia lokalu. Umowę można zawsze przedłużyć na kolejne okresy 10-letnie.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Nie jest więc konieczne zawarcie jej u notariusza, przez co właściciel unika dodatkowych kosztów związanych ze sporządzenie aktu.

Aby właściciel mógł skorzystać z ochrony prawnej, jaką daje mu umowa o najem okazjonalny, musi on zawrzeć ją w przewidzianej przepisami procedurze i następnie zarejestrować w urzędzie skarbowym. Umowa o najem okazjonalny będzie dawać właścicielowi gwarancję bezpieczeństwa głównie dlatego, że musi być do niej dołączone notarialne oświadczenie lokatora. W jego treści podda się on egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia używanego mieszkania w terminie wskazanym przez właściciela. Opłata notarialna za sporządzenie takiego oświadczenia będzie wynosić maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę (w 2010 roku jest to więc 132 zł). Do pokrycia opłaty jest zobowiązany najemca. Dzięki przyjęciu takiego rozwiązania ewentualna eksmisja lokatora będzie oparta na złożonym wcześniej akcie woli najemcy. Z kolei sporządzenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego niweluje się z góry niebezpieczeństwo, że właściciele z powodu nieznajomości prawa sporządzaliby błędne umowy. Wadliwe umowy nie mogłyby stać się podstawą egzekucji.

Dla swojej ważności umowa o najem okazjonalny powinna zawierać jeszcze przynajmniej dwa elementy. Pierwszym z nich będzie wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Jest to zwyczajne podanie adresu nieruchomości, do której będzie mógł przeprowadzić się najemca w przypadku eksmisji. Nie może to być jednak adres przypadkowy. A to dlatego, że do umowy musi być dołączone obowiązkowo także oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Takie oświadczenie może mieć zwykłą formę pisemną, jednak na żądanie wynajmującego najemca będzie musiał złożyć oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Powstaje jednak pytanie, co się stanie, jeśli najemca poda fikcyjny adres albo sfałszuje oświadczenie rzekomego właściciela innego mieszkania? Nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów z 17 grudnia 2009 r. nie przewiduje procedury weryfikującej każdego z etapów zmierzających do zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Zrezygnowano z tego z powodu, że złożona procedura uczyniłaby instytucję najmu martwą z uwagi na długotrwałość i dodatkowe koszty. Ewentualne dodatkowe sprawdzenie prawdziwości oświadczenia najemcy zależy od inwencji wynajmującego. Może on np. zadzwonić do właściciela czy zarządu spółdzielni. Może też odwiedzić lokal znajdujący się pod podanym adresem.

Lokatorzy korzystający z mieszkania na zasadzie najmu okazjonalnego będą odpowiedzialni za utratę możliwości zamieszkania w innym lokalu, którego adres podali w trakcie zawierania umowy. Jeśli dowiedzą się o takiej okoliczności, mają 21 dni na wskazanie kolejnego lokalu, w którym mogą zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu i przedstawić stosowne oświadczenie innego właściciela. W przeciwnym razie właściciel lokalu będzie mógł wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Aby zalegalizować umowę o najem okazjonalny lokalu właściciel musi zgłosić jej zawarcie naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela (nie jest to więc miejsce położenia wynajmowanej nieruchomości). Wynajmujący musi to zrobić w terminie 14 dni od faktycznego rozpoczęcia najmu.

Uzyskanie takiego potwierdzenia jest konieczne także ze względu na to, że najemca ma prawo wglądu do potwierdzenia rejestracji umowy w urzędzie skarbowym. Zgodnie z art. 19b ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, właściciel ma obowiązek przedstawić taki dokument na każde żądanie najemcy. Jest to zasadne chociażby z tego względu, że dążący do zawarcia stosunku najmu okazjonalnego lokator pokrył wcześniej dodatkowe koszty i przedsięwziął działania, do których nie byłby zobowiązany w przypadku tradycyjnej umowy. Niezarejestrowanie jej w urzędzie skarbowym niweczyłoby więc jego wysiłki i poniesione opłaty.

Niezgłoszenie umowy pociąga za sobą negatywne konsekwencje przede wszystkim dla wynajmującego. Niedopełnienie obowiązku skutkować będzie tym, że wyłączone zostanie stosowanie przepisów specjalnych dla najmu okazjonalnego, na rzecz pełnej regulacji ochrony praw lokatorów. Oznacza to, że właściciel nie będzie miał prawa eksmitować najemcy na uproszczonych zasadach, tzn. bez konieczności przeprowadzenia postępowania eksmisyjnego.

- najemca lokalu lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności

- wynajmujący lub inna osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu

- nieruchomość lokalowa służąca do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki

- opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych

● oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu

● wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu

● oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do innego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu

● obowiązuje przez czas określony - do 10 lat

● mogą zawierać ją tylko osoby fizyczne niewynajmujące lokalu w ramach działalności gospodarczej

● musi być zarejestrowana w urzędzie skarbowym w ciągu 10 dni od rozpoczęcia najmu

● najemca wskazuje w niej lokal, do którego wyprowadzi się w przypadku rozwiązania stosunku najmu

● eksmisja odbywa się bez przeprowadzenia postępowania sądowego i wskazania lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego

● zryczałtowany podatek od przychodów z najmu okazjonalnego wynosi 8,5 proc.

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione, tak jak w przypadku tradycyjnych umów najmu, od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej. Nie może ona jednak przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu, obliczonego według stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Prawo do wyznaczenia kaucji nie może być traktowane przez właściciela jako możliwość pobrania pewnego rodzaju bezzwrotnej prowizji. Zabezpieczone w ten sposób pieniądze mogą być przeznaczone jedynie na pokrycie kosztów ewentualnych szkód powstałych w okresie najmu lokalu mieszkalnego czy też kosztów związanych z egzekucją z lokalu (pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu). Wynajmujący musi zwrócić kaucję lokatorowi w ciągu miesiąca od wyprowadzenia się z mieszkania. Jeśli powstały wyżej wymienione należności, może on oczywiście potrącić je od przekazywanej sumy. Maksymalna wysokość kaucji pobieranej przy umowach o najem okazjonalny jest o połowę niższa od tej, którą można pobierać przy standardowych umowach najmu. Tam zabezpieczenie nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal.

W stosunkach najmu okazjonalnego właściciel oprócz czynszu może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela (media). Inne rozwiązania, lecz nie gorsze niż gwarantuje najemcom ustawa o ochronie praw lokatorów, może oczywiście przewidywać umowa. Zgodnie z art. 19c ust. 2 zasady dokonywania podwyżek czynszu następują wyłącznie na podstawie postanowień zawartej umowy. Ustawodawca, nie narzucając bezwzględnie obowiązujących norm w zakresie zasad i trybu dokonywania podwyżek czynszu, daje stronom swobodę w kształtowaniu treści umowy w tym zakresie.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta (maksymalnie 10 lat) lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy (czytaj niżej wypowiedzenia dla dłużnika). W tej sytuacji najemca ma obowiązek opuszczenia lokalu wraz ze wspólnie zamieszkującymi z nim osobami i zabrania swoich rzeczy. Jeżeli nie uczyni tego dobrowolnie, właściciel lokalu, który posiada zarejestrowaną umowę o najem okazjonalny, może uruchomić procedurę, która pozwoli mu na szybkie pozbycie się niechcianego lokatora.

Jeżeli najemca nie chce opuścić mieszkania, właściciel w pierwszej kolejności musi mu doręczyć sporządzone na piśmie żądanie opróżnienia lokalu. Powinno być ono opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Takie pismo musi zawierać w szczególności

● oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy

● wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego

● termin, nie krótszy niż siedem dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Strony umowy o najem okazjonalny zgłoszonej właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego są co do zasady wyłączone spod obowiązywania przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. W art. 19e ustawy zostały jednak wymienione poszczególne uregulowania, które mają zastosowanie do nowej konstrukcji najmu.

Właściciel ma przede wszystkim możliwość wypowiedzenia stosunku najmu, w sytuacji gdy lokator używał lokalu w sposób sprzeczny z umową lub pozostawał przez trzy miesiące w zwłoce z zapłatą czynszu. Może to zrobić także wtedy, gdy lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Do najmu okazjonalnego zastosowanie mają przepisy umożliwiające wniesienie powództwa o rozwiązanie najmu przez sąd na wniosek innego lokatora lub właściciela innego lokalu z powodu rażącego wykroczenia przeciwko porządkowi domowemu. Dopuszczalne jest tutaj ponadto złożenie powództwa o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka lub innego współlokatora, jeżeli ten swoim nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie w lokalu wynajmowanym na podstawie umowy o najem okazjonalny.

Właściciel zachował także prawo do obliczenia i pobrania odszkodowania za zajmowanie jego lokalu bez tytułu prawnego. Chodzi tutaj o sytuację, kiedy najemca korzysta z lokalu mimo wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu.

W przypadku bezskutecznego upływu terminu na opuszczenie mieszkania, właściciel może następnie złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności posiadanemu notarialnemu oświadczeniu najemcy, w którym poddał się on egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego.

W związku z koniecznością zabezpieczenia interesów najemcy i zapobieżenia nieuzasadnionemu podjęciu przez właściciela kroków zmierzających do eksmisji najemcy, ustawa o ochronie praw lokatorów nakłada na właściciela obowiązek dołączenia do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności dokumentów potwierdzających przyczyny opróżnienia lokalu przez najemcę i niewykonania przez niego tego obowiązku. Do wniosku powinno być dołączone w pierwszej kolejności potwierdzenie zgłoszenia umowy w urzędzie skarbowym oraz żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą. Właściciel musi ponadto przedstawić w sądzie dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela.

Po uzyskaniu sądowej klauzuli wykonalności, właściciel może udać się z takim dokumentem do komornika. Ten następnie bez zbędnej zwłoki usunie z mieszkania niesolidnego lokatora wraz z jego dobytkiem i przeprowadzi go do lokalu, który wskazał on w umowie o najem okazjonalny. Prowadząc egzekucję, komornik usunie z mieszkania także osoby zajmujące lokal wraz z najemcą, chyba że osoby te wykażą dokumentem, iż zajmowanie wynika z tytułu prawnego niepochodzącego od dłużnika. Z lokalu zostaną wyniesione również ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji. Zostaną one następnie oddane najemcy.

W sytuacji gdy w trakcie przeprowadzania czynności egzekucyjnych okaże się, że wskazany przez najemcę adres jest fikcyjny lub utracił on możliwość zamieszkiwania w takim lokalu (nie informując o tym właściciela w terminie 21 dni od zaistnienia takiej okoliczności), komornik będzie musiał kontynuować eksmisję. W takiej sytuacji nie będzie przysługiwało najemcy prawo do lokalu socjalnego. O takim uprawnieniu decyduje bowiem zawsze sąd w trakcie sprawy eksmisyjnej. W przypadku nadawania klauzuli wykonalności notarialnemu oświadczeniu najemcy takie postępowanie jednak się nie toczy.

Zgodnie z art. 2 noweli z 17 grudnia 2009 r. eksmitowanym najemcom nie przysługuje także w takich sytuacjach prawo do otrzymania wskazanego przez gminę pomieszczenia tymczasowego. Mogą więc oni zostać eksmitowani przez komornika na bruk. Z racji braku zastosowania do umów o najem okazjonalny większości zapisów ustawy o ochronie praw lokatorów w przypadku takich eksmisji nie obowiązuje także okres ochronny (od 1 listopada do 31 marca). Podczas niego nie wykonuje się wyroków sądowych nakazujących opróżnienie nieruchomości, gdy osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Podobnie restrykcyjne zasady eksmisji w przypadku najmu okazjonalnego można stosować również do osób, którym z mocy ustawy przysługuje w normalnym postępowaniu eksmisyjnym prawo do lokalu socjalnego, tzn. kobiet w ciąży, małoletnich, niepełnosprawnych czy obłożnie chorych.

Wprowadzenie nowej formy najmu ma w zamierzeniach rządu przyczynić się do ograniczenia szarej strefy na rynku najmu lokali mieszkalnych. Dodatkową zachętą do podjęcia działań skłaniających do legalnego uzyskiwania dochodów, zarówno przez osoby obecnie wynajmujące swoje nieruchomości, jak i tych, którzy dopiero zdecydują się na uzyskiwanie dochodów z najmu, ma być obniżenie podatku od przychodów z najmu. Od 1 stycznia 2010 r. nie obowiązuje tutaj już 20-proc., ale 8,5-proc. stawka ryczałtu ewidencjonowanego.

Do końca 2009 r. funkcjonowały dwie stawki ryczałtu z najmu, tj. 8,5-proc. dla przychodów nieprzekraczających rocznie równowartości 4 tys. euro oraz 20 proc. dla przychodów przekraczających tę kwotę. Przychodem jest czynsz uzyskiwany od najemcy. Nie podlegają tutaj więc zaliczeniu do przychodu i opodatkowaniu opłaty uiszczane w spółdzielni mieszkaniowej czy wspólnocie, opłaty za media itp., jeżeli z umowy najmu wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Nowe zasady opodatkowania ryczałtem mają zastosowanie do zawieranych przez osoby prywatne (poza prowadzoną działalnością) umów najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, które podlegają przepisom ustawy o podatku zryczałtowanym. Jednolita 8,5-proc. stawka podatku ma zastosowanie także w przypadku zgłoszonych w urzędzie skarbowym umów najmu okazjonalnego.

@RY1@i02/2010/022/i02.2010.022.087.0004.001.jpg@RY2@

Podatek od najmu okazjonalnego

adam.makosz@infor.pl

Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).

Ustawa z 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2010 r. nr 3, poz. 13).

Ustawa z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 1964 r. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).