Jak się wyłączyć ze spółdzielni i założyć wspólnotę mieszkaniową

Wspólnota mieszkaniowa powstaje najczęściej z mocy samego prawa, w każdym domu, w którym sprzedano choćby jedno mieszkanie, biuro czy sklep. Pojawia się więc wszędzie tam, gdzie lokale sprzedają deweloperzy lub inni dotychczasowi właściciele, np. gmina.

Wyjątek stanowią wspólnoty powstające w spółdzielniach mieszkaniowych. Tu dopuszczalne są dwa sposoby powstawania wspólnot mieszkaniowych.

Pierwszy polega na sprzedaży wybudowanych i wyodrębnionych mieszkań w wykonaniu umowy o budowę lokalu. W takich przypadkach spółdzielnia praktycznie działa jak deweloper, tyle że zorganizowany w formie spółdzielni mieszkaniowej. Tak bywa najczęściej.

Druga metoda wymaga wyodrębnienia i sprzedaży mieszkań, do których kupujący mają spółdzielcze prawo do lokalu (lokatorskie lub własnościowe), a spółdzielnia jest ich właścicielem. Ten sposób wykorzystywany jest w starych spółdzielniach mieszkaniowych. Przy czym możliwe jest wykupienie zarówno mieszkań własnościowych, jak i lokatorskich.

W spółdzielni wspólnota mieszkaniowa zaczyna działać dopiero po wyodrębnieniu ostatniego lokalu w budynku, czyli po przeniesieniu prawa własności do niego ze spółdzielni na osobę legitymującą się wcześniej spółdzielczym prawem do lokalu (własnościowym lub lokatorskim). I dzieje się tak niezależnie od tego, czy właściciele pozostają członkami spółdzielni, czy nie.

Nie ma znaczenia, czy kupowane są mieszkania, czy lokale użytkowe. Po przewłaszczeniu wszyscy właściciele lokali muszą uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.

Oznacza to również to, że ustawa wyklucza sprzedaż nieruchomości zabudowanych urządzeniami infrastruktury technicznej, które pozostają własnością spółdzielni, mimo że spółdzielcy albo ich poprzednicy prawni uczestniczyli w opłaceniu ich budowy.

Zarówno ustawa o własności lokali, stosowana do wspólnot mieszkaniowych, jak i ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w zasadzie zakładają swobodę kształtowania sposobu zarządzania nieruchomością wspólną.

Zgodnie z art. art. 24¹ ustawy spółdzielczej większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie nieruchomości, w której wykupione zostały mieszkania lub np. biura, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę o wyborze sposobu zarządzania nieruchomością.

To zbiorowe postanowienie może stanowić, że do praw i obowiązków tych właścicieli, a także do zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali, czyli również te, które dotyczą zarządzania nieruchomością wspólną.

Jednocześnie taka uchwała w żaden sposób nie narusza spółdzielczych praw do lokali przysługujących członkom spółdzielni. Uchwała daje i ten skutek, że stosowany jest art. 8 ustawy o własności lokali, a przepis ten upoważnia strony umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu do umownego określenia sposobu zarządzania nieruchomością wspólną.

Trzeba jednak pamiętać, że uchwałę zwiększającą obciążenia właścicieli lokali użytkowych (jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali) podejmuje rada nadzorcza spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub w budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości. Większość tę oblicza się według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Brak umowy dotyczącej sposobu zarządu nieruchomością wspólną oznacza zarządzanie z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Tym samym zarząd ten wykonywany jest przez spółdzielnię, tak jak zarząd powierzony z ustawy o własności lokali. Dzieje się tak nawet wtedy, kiedy właściciele lokali nie są członkami spółdzielni.

Spółdzielnia powinna podjąć czynności zmierzające do wyodrębnienia nieruchomości, w których będzie możliwe ustanowienie własności lokali.

Innymi słowy należy wydzielić działki zabudowane jednym lub kilkoma domami wielomieszkaniowymi, które mogłyby stanowić jedną nieruchomość. W tym celu trzeba wystąpić do właściwego organu z wnioskiem w sprawie podziału lub połączenia nieruchomości pozostających na razie własnością spółdzielni. Chodzi przede wszystkim o działki zabudowane domami, urządzeniami infrastruktury technicznej, infrastrukturą kulturalno-oświatową, sportowo-rekreacyjną, a także o nieruchomości niezabudowane.

Podział może następować niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W szczególności dotyczy to podziału nieruchomości zabudowanych co najmniej dwoma budynkami, jeżeli w jego następstwie miałyby powstać nieruchomości obejmujące budynek lub budynki wraz z działkami niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków. Także wydzielenie dróg wewnętrznych i niezabudowanych działek nie wymaga zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Rozsądnym wyjściem z sytuacji, gdy osoby mające mieszkania w spółdzielczym domu chcą je kupić na własność i wydzielić się z czasem ze spółdzielni, by zostać typową wspólnotą mieszkaniową, może być podział ich dużej spółdzielni na mniejsze. Jest to dobre wyjście z sytuacji, kiedy spółdzielnia nie występuje do właściwego organu z wnioskiem w sprawie rozgraniczenia lub połączenia nieruchomości, jeżeli bez tych czynności byłoby niemożliwe oznaczenie przedmiotu odrębnej własności.

Każda spółdzielnia może się podzielić na podstawie uchwały walnego zgromadzenia, podjętej zwykłą większością głosów spółdzielców, w ten sposób, że z jej wydzielonej części zostaje utworzona nowa spółdzielnia.

W razie niepodjęcia przez walne zgromadzenie macierzystej spółdzielni w ciągu trzech miesięcy uchwały o podziale spółdzielni lub w razie uchwały odmawiającej podziału, reprezentanci członków, którzy podjęli uchwałę o wszczęciu procedury podziału z uwagi na ich interes majątkowy wiążący się tylko z jednym lub kilkoma budynkami, mogą wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę walnego zgromadzenia spółdzielni o jej podziale.

Prawomocne orzeczenie sądu zastępujące uchwałę o podziale stanowi podstawę wpisów do Krajowego Rejestru Sądowego i do ksiąg wieczystych.

Dobromiła Niedzielska-Jakubczyk

dobromila.niedzielska@infor.pl

@RY1@i02/2010/009/i02.2010.009.183.0010.001.jpg@RY2@

Wzór pozwu o zobowiązanie spółdzielni do ustanowienia odrębnej własności lokalu

Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 ze zm.).

Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).