Sąd nie ograniczył praw właścicieli

Sąd Najwyższy 8 września 2011 r. podjął uchwałę (sygn. akt III CZP 43/11), której uzasadnienie może służyć jako wskazówka w sprawach regulowania stosunków między właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości a przedsiębiorstwami, w skład których wchodzą urządzenia przesyłowe znajdujące się na tych nieruchomościach. Podstawowym sposobem kształtowania tych relacji powinno być ustanowienie służebności przesyłu. W myśl przepisu art. 305² par. 2 k.c. ustanowienia takiej służebności można się domagać od przedsiębiorstwa przesyłowego za odpowiednim wynagrodzeniem. Ustanowienia służebności może w tym samym zakresie żądać również przedsiębiorstwo od właściciela gruntu, na którym wzniesione są urządzenia. Istnieje możliwość zasiedzenia przez przedsiębiorstwo tej służebności. Jeżeli udowodni ono, że pozostając w dobrej wierze, korzystało z urządzeń przesyłowych przez okres 20 lat (lub w złej wierze - 30 lat), może skutecznie uzyskać ustanowienie służebności przesyłu bez konieczności zapłaty wynagrodzenia.

Niezależnie od ustanowienia służebności przesyłu, właścicielowi nieruchomości przysługuje ponadto roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z niej przez przedsiębiorstwo. Roszczenie takie przysługuje od dnia nabycia własności nieruchomości z zastrzeżeniem 10-letniego okresu przedawnienia. Chociaż wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie ma charakteru odszkodowawczego (jego wysokość nie zależy od poniesienia rzeczywistej szkody przez właściciela) może ono realizować różne cele gospodarcze, w tym kompensować koszty, które właściciel poniósł przez to, że był zmuszony do korzystania z cudzej nieruchomości zamiast własnej, albo utracił potencjalne korzyści (np. z dzierżawy). W połączeniu z wynagrodzeniem za ustanowienie służebności, świadczenia te zastępują - w opinii SN - odszkodowanie za pogorszenie rzeczy.

Zdaniem SN z reguły dochodzenie odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości nie będzie właściwym trybem uzyskania rekompensaty w omawianych tu przypadkach. Z powstaniem szkody w postaci zmniejszenia wartości nieruchomości mamy do czynienia jedynie wtedy, gdy ma ono charakter trwały i nieodwracalny. Zdaniem SN w przypadku wzniesienia na gruncie słupów energetycznych (których dotyczyła przedmiotowa sprawa) nie można mówić o takiej sytuacji. Uprawnionemu właścicielowi przysługują bowiem inne roszczenia, którym należy dać pierwszeństwo przed roszczeniem odszkodowawczym, a które w wystarczający sposób rekompensują ewentualne obniżenie wartości nieruchomości. W opinii SN, intencją ustawodawcy - wyrażoną poprzez wprowadzenie do kodeksu cywilnego instytucji służebności przesyłu - było wskazanie właśnie tej metody regulacji stosunków między właścicielami nieruchomości a przedsiębiorstwami przesyłowymi jako najwłaściwszej.

Uzyskanie zapłaty odszkodowania byłoby możliwe jedynie w wypadku, gdyby obniżenie wartości nieruchomości było związane z nieprawidłowym korzystaniem z niej (np. gdyby wskutek pożaru wywołanego awarią linii elektrycznej zniszczeniu uległy wzniesione na gruncie budynki). Wówczas odszkodowanie za pogorszenie rzeczy należałoby się niezależnie od ewentualnego ustanowienia służebności przesyłu lub wypłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Należy wskazać, że uzyskanie zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy jest łatwiejsze niż uzyskanie odszkodowania za jej pogorszenie - w tym pierwszym przypadku właściciel nie musi wykazać poniesienia szkody. Omawianej uchwały SN nie należy zatem traktować jako ograniczenia praw właścicieli nieruchomości względem przedsiębiorstw przesyłowych, a jedynie wskazanie właściwego sposobu ich dochodzenia.

@RY1@i02/2011/245/i02.2011.245.21500020c.802.jpg@RY2@

Andrzej Lulka, radca prawny i partner odpowiedzialny za Departament Prawa Nieruchomości w kancelarii Gide Loyrette Nouel

Andrzej Lulka

radca prawny i partner odpowiedzialny za Departament Prawa Nieruchomości w kancelarii Gide Loyrette Nouel