Wspólnota może występować w imieniu części współwłaścicieli

W sytuacji gdy wspólnota mieszkaniowa nie występuje w procesie jako reprezentant wszystkich członków wspólnoty (w oparciu o ustawę o własności lokali), a jedynie jako nabywca wierzytelności od konkretnych, poszczególnych członków wspólnoty w oparciu o art. 509 k.c., nie jest konieczne legitymowanie się przez wspólnotę posiadaniem 100 proc. wierzytelności wszystkich członków wspólnoty.

Powodowe wspólnoty mieszkaniowe (każda licząca ponad stu właścicieli lokali) zarządzają budynkami, które wybudowane zostały przez pozwaną spółkę. W budynkach tych ujawniły się liczne wady. Wobec niewykonania prac naprawczych przez pozwaną wspólnoty wystąpiły przeciwko niej (jako wykonawcy) z powództwem o odszkodowanie, powołując się na uprawnienie do dochodzenia roszczeń na podstawie umów cesji, zawartych z częścią właścicieli lokali. Sąd okręgowy oddalił powództwo z braku legitymacji czynnej do dochodzenia odszkodowania. Od wyroku apelację wniosły powódki.

Sąd apelacyjny uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał sądowi okręgowemu do ponownego rozpoznania. Wskazał na orzecznictwo Sądu Najwyższego, w którym stwierdzono, że wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia. W oparciu o ustawę o własności lokali wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń związanych z odszkodowaniem z tytułu wad budynku stanowiącego nieruchomość wspólną. Legitymację czynną w tym zakresie mają bowiem jedynie (każdy z osobna) członkowie wspólnoty, jako strony stosunku zobowiązaniowego - umowy sprzedaży lokalu. Biorąc jednakże pod uwagę, iż przedmiot sporu należy do kategorii spraw związanych z gospodarowaniem nieruchomością wspólną - zdaniem sądu - nic nie stało na przeszkodzie, by w oparciu o umowy przelewu wierzytelności zawarte z członkami wspólnoty wspólnota mieszkaniowa mogła nabyć legitymację czynną do wytoczenia przedmiotowego powództwa o odszkodowanie. Sąd podkreślił, że roszczenie odszkodowawcze (tu o zapłatę) ma charakter podzielny. W sytuacji zaś gdy wspólnota mieszkaniowa nie występuje w procesie jako reprezentant wszystkich członków wspólnoty (w oparciu o ustawę o własności lokali), a jedynie jako nabywca wierzytelności od konkretnych, poszczególnych członków wspólnoty w oparciu o art. 509 k.c., nie jest konieczne legitymowanie się przez nią posiadaniem 100 proc. wierzytelności wszystkich członków wspólnoty. Od uznania każdego członka wspólnoty z osobna zależy bowiem, czy ma zamiar dochodzić swoich roszczeń osobiście, czy dokonać ich przelewu na rzecz wspólnoty bądź jakiegokolwiek innego podmiotu, czy też w ogóle zaniechać ich dochodzenia. Tym samym w ocenie sądu apelacyjnego dopuszczalne jest dochodzenie roszczeń odszkodowawczych podzielnych przez wspólnotę mieszkaniową w oparciu o nabyte w drodze przelewu od jedynie niektórych członków wspólnoty wierzytelności z tytułu wad nieruchomości wspólnej.

Powyższe skutkować musiało przyjęciem, że sąd pierwszej instancji, błędnie odmawiając na wstępie legitymacji czynnej powodowym wspólnotom, z uwagi na niewykazanie, iż reprezentują wszystkich członków wspólnoty, nie rozpoznał istoty sporu, tj. nie rozstrzygnął o zgłaszanych roszczeniach odszkodowawczych, tak co do zasady, jako i co do wysokości. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy sąd okręgowy powinien w pierwszej kolejności poczynić rozważania w zakresie słuszności roszczenia co do zasady oraz co do globalnych kwot dochodzonych przez powódki. Następnie, w przypadku ewentualnego uznania zasadności roszczeń dokonać ustaleń co do określenia liczby członków wspólnot mieszkaniowych, którym przysługiwała wierzytelność wobec pozwanej, oraz co do wysokości tego roszczenia, przypadającego na każdego z członków wspólnoty w stosunku do udziału we współwłasności nieruchomości. Przy tak ustalonych podstawach możliwe będzie przejście na badanie skuteczności umów przelewu wierzytelności, dokonanych przez poszczególnych członków wspólnoty i ustalenie proporcji skutecznie przelanych na wspólnoty wierzytelności do sumy całej wierzytelności, związanej z wadami nieruchomości wspólnych. Sąd pierwszej instancji wyraził niesłuszny pogląd, iż dla skuteczności umowy przelewu wierzytelności dotyczącej odszkodowania z tytułu wady nieruchomości wspólnej konieczne jest złożenie oświadczenia przez obydwoje małżonków, którym wierzytelność ta przysługiwała. Pogląd ten nie ma oparcia w obecnym brzmieniu art. 36 i 37 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, obowiązującym już w datach zawierania umów przelewu wierzytelności. Umowa cesji omawianej wierzytelności nie należy bowiem do czynności wyszczególnionych w dyspozycji art. 37 par. 1 k.r.o. W sytuacji więc gdy brak jest informacji o złożonym sprzeciwie drugiego z małżonków na dokonanie omawianego przelewu wierzytelności w trybie art. 36¹ k.r.o., nie ma powodów, by uznać oświadczenie o przelewie wierzytelności złożone przez jednego z małżonków za nieskuteczne. Odnośnie zaś umów cesji wierzytelności, dokonywanych przez jednego ze współwłaścicieli danego lokalu, wskazać należy, że ponieważ cesja dotyczy wierzytelności podzielnej, dopuszczalne jest przelanie także tylko przez jednego ze współwłaścicieli swojej wierzytelności, której zakres powinien być ustalany stosownie do udziału, jaki posiada w danym lokalu. Jednocześnie w ocenie sądu apelacyjnego zawarcie umowy przelewu wierzytelności przez jednego ze współwłaścicieli lokalu nie stanowi czynności zachowawczej w rozumieniu art. 209 k.c., nie uzasadnia więc poglądu skarżącego, iż umowa taka skutkuje cesją wierzytelności przysługującej pozostałym współwłaścicielom danego lokalu.

w Warszawie z 9 sierpnia 2011 r., sygn. akt VI ACa 1188/10.

sędzia Sądu Apelacyjnego w Warszawie

Rozróżnia się zakres czynności, do jakich uprawniona jest wspólnota mieszkaniowa na podstawie przepisów ustawy o własności lokali, od czynności, które może podejmować w ramach ogólnych stosunków zobowiązaniowych wynikających z kodeksu cywilnego - a więc na podstawie umowy przelewu. Nie można odmówić wspólnocie mieszkaniowej legitymacji prawnej do działania na obu tych polach, pod warunkiem zapewnienia, że działania te dotyczą praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (gospodarowaniem) nieruchomością wspólną. Odpowiednio reprezentowana wspólnota mieszkaniowa ma status strony w zakresie dotyczącym spraw tej wspólnoty, tj. nieruchomości wspólnej, a właściciel odrębnego lokalu - w sprawach dotyczących tego lokalu. Przyjmuje się, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem stosunków cywilnoprawnych. Może ona posiadać majątek własny (odrębny od majątku właścicieli lokali), w skład które wchodzą (jedynie) prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną.