Właściciel musi zaliczyć wartość udokumentowanych nakładów

W przypadku gdy użytkownik wieczysty zgłosi wniosek o zaliczenie nakładów na nieruchomość, właściciel nieruchomości nie może się uchylić od zaliczenia na poczet różnicy pomiędzy opłatą poprzednią a opłatą aktualizowaną wartości udokumentowanych nakładów użytkownika wnoszącego o takie zaliczenie.

W umowie łączącej powodową spółkę z pozwanym miastem ustalono opłaty użytkowania wieczystego gruntu w kwocie 205 tys. zł. W 2007 r. pozwany wypowiedział powódce dotychczasową stawkę opłaty rocznej i zaproponował nową w wysokości 1 729 381 zł. Powódka wystąpiła do samorządowego kolegium odwoławczego z wnioskiem o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest uzasadniona w niższej wysokości. SKO orzekło, że użytkownika wieczystego obowiązuje opłata roczna w dotychczasowej wysokości. Od powyższego orzeczenia pozwany wniósł sprzeciw. Sąd okręgowy ustalił wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, począwszy do 1 stycznia 2008 r., w wysokości 205 tys. zł. Od wyroku apelację wniósł pozwany.

Sąd apelacyjny uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał sądowi okręgowemu do ponownego rozpoznania. Uznał, że sąd okręgowy nie dokonał jakichkolwiek ustaleń co do nakładów poczynionych przez powódkę na sporną nieruchomość. Kwestia nakładów była jedną z kluczowych dla wniesionego przez powódkę do SKO wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, dokonana przez pozwanego w 2007 r., jest uzasadniona w niższej wysokości oraz że pozwany jest obowiązany zaliczyć na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną wartość nakładów poniesionych przez spółkę na budowę urządzeń infrastruktury technicznej oraz nakładów koniecznych. I kwestia ta była podstawą orzeczenia SKO z 2008 r.

Sporna między stronami kwestia konieczności ustalenia rozmiaru i wartości nakładów w toku postępowania aktualizacyjnego powinna być wyjaśniona stosownie do art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.). Ewentualne wątpliwości co do wykładni tego przepisu rozstrzygnięte zgodnie z dokonaną przez Sąd Najwyższy wykładnią tego przepisu, zgodnie z którą posłużenie się ustawodawcę sformułowaniem "przy aktualizacji", które jest pojęciem obejmującym okres od wypowiedzenia opłaty rocznej do ustalenia jej wysokości, prowadzi do wniosku, że użytkownik wieczysty może w tym właśnie okresie domagać się ustalenia wartości i zaliczenia nakładów przez właściciela, a później przed SKO, a w końcu przed sądem powszechnym.

W przypadku gdy użytkownik wieczysty zgłosi taki wniosek, właściciel nieruchomości nie może uchylić się od zaliczenia na poczet różnicy pomiędzy opłatą poprzednią a opłatą aktualizowaną wartości udokumentowanych nakładów użytkownika wnoszącego o takie zaliczenie. Powinien jedynie dokonać uprzedniej weryfikacji wniosku przez rzeczoznawcę majątkowego w toku aktualizacji opłat. Kwestia ta nie była w ogóle przedmiotem badania przez sąd okręgowy w toku procesu i nie została objęta zakresem operatu zleconego biegłemu. W sytuacji gdy w zgodnie z art. 80 ust. 2 i 3 u.g.n. razie wniesienia sprzeciwu orzeczenie SKO traci moc, a wniosek, o którym mowa w art. 78 ut. 2 u.g.n., zastępuje pozew od początku, operat szacunkowy wykonany na zlecenie pozwanego w postępowaniu poprzedzającym proces, a kwestionowany przez użytkownika wieczystego, nie może być uznany za dokument o doniosłości opinii biegłego.

Prawidłowość i fachowość jego wykonania miały więc dla rozstrzygnięcia sądu marginalne znaczenie. Zaś ciężar udowodnienia zasadności wypowiedzenia dotychczasowej stawki rocznej i jej aktualizacji spoczywał na pozwanym. Dostrzegając tę ostatnią okoliczność, sąd okręgowy pozbawił jednak pozwanego możliwości udowodnienia zasadności dokonanej aktualizacji wysokości opłaty. Błędnie bowiem ocenił zasadność zarzutów pozwanego dotyczących kompetencji członków zespołu opiniodawczo-rozjemczego do oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego biegłego sądowego. Nie sposób zarzucić sądowi okręgowemu naruszenia art. 157 ust. 1 pkt 2 u.g.n. w brzmieniu aktualnym, skoro bezwzględny zakaz udziału w ocenie prawidłowości sporządzenia operatu rzeczoznawców majątkowych, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności, wprowadzony został dopiero z dniem 7 stycznia 2010 r. ze skutkiem do spraw wszczętych po tej dacie. Rację ma jednak skarżący, że skutecznie podniósł zastrzeżenia co do braku kompetencji członków zespołu w sytuacji, przeprowadzając w maju 2009 r. na zlecenie prywatne ocenę operatu wykonanego przez biegłego sądowego, gdyż działali oni z rażącym naruszeniem art. 157 ust. 3 u.g.n. Przepis ten stanowi, że w przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd. Z treści opinii wynika wprost, że fakt, iż oceniany operat wykonał biegły powołany przez sąd, był członkom zespołu wiadomy. Ponowna ocena operatu w tym samym składzie, tym razem na zlecenie sądu, nie tylko nie stanowiła ww. rażącego naruszenia prawa, lecz także stanowiła naruszenie art. 280 k.p.c. W sprawie niniejszej wykluczone jest przypisanie pozwanemu zaniedbania w postaci niezgłoszenia wniosku o wyłączenie biegłego, skoro wniosek taki stanowi narzędzie zapobieżenia wykonaniu opinii przez kwestionowanego biegłego i jest nieskuteczny po powstaniu opinii. W sytuacji takiej nie jest jednak wykluczone uwzględnienie okoliczności uzasadniających wątpliwości co do bezstronności biegłego w ramach sędziowskiej oceny wiarygodności i mocy dowodów na podstawie art. 233 par. 1 k.p.c., o co bezskutecznie wnosił pozwany.

Zgłoszony przez pozwanego wniosek dowodowy nie został rozpoznany. W ocenie sądu apelacyjnego zachodzi konieczność przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości, po uprzednim jednoznacznym wyjaśnieniu żądań powódki.

w Warszawie z 21 lipca 2011 r., sygn. akt VI ACa 88/11.

sędzia Sądu Apelacyjnego w Warszawie

Zaliczenia poniesionych nakładów można dokonać w ramach procedury aktualizacji opłaty rocznej; użytkownik wieczysty może składać wniosek o zaliczenie nakładów przy sporządzaniu operatu. Nie ma podstaw do rozstrzygania wniosku o zaliczenie nakładów przez organ administracji publicznej w drodze decyzji administracyjnej; spór o zaliczenie nakładów poniesionych na poczet różnicy między opłatą roczną dotychczasową a opłatą zaktualizowaną ma charakter cywilnoprawny, tak jak opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.