Zastaw musi wyprzedzić hipotekę

Hipoteka ustanowiona na nieruchomości obciąża maszyny i urządzenia służące do korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, chociażby w odniesieniu do tych maszyn i urządzeń zawarto negative pledge agreement.

W praktyce rynkowej niejednokrotnie zdarza się, że podmioty finansujące określone przedsięwzięcie gospodarcze "dzielą się" ograniczonymi prawami rzeczowymi, które dłużnik może im zaoferować jako zabezpieczenie ich roszczeń. W tym celu w porozumieniu, które określane jest jako negative pledge agreement, wskazuje się, który z podmiotów finansujących uzyska zabezpieczenie na określonym składniku majątku dłużnika. Podział ten bywa przeprowadzany w ten sposób, że na rzecz podmiotu A ustanowiona zostaje hipoteka na nieruchomości, natomiast na rzecz podmiotu B zastaw rejestrowy na maszynach i urządzeniach, wykorzystywanych przez dłużnika do prowadzenia na tej nieruchomości działalności gospodarczej (w szczególności na maszynach i urządzenia stanowiących wyposażenie znajdującej się na tej nieruchomości fabryki).

Zgodnie z art. 84 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece hipoteka na nieruchomości obciąża także jej przynależności. Przynależnością nieruchomości jest każda rzecz ruchoma potrzebna do korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostaje z nieruchomością w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi (art. 51 par. 1 k.c.). W rezultacie hipoteka obciąża wszelkie maszyny i urządzenia znajdujące się na nieruchomości, które są wykorzystywane przez właściciela nieruchomości do prowadzenia na tejże nieruchomości działalności gospodarczej, a stanowią jego własność (art. 51 par. 2 k.c.).

W literaturze fachowej wskazuje się, że art. 84 ustawy o księgach wieczystych i hipotece ma charakter bezwzględnie obowiązujący oraz że stanowi on wyjątek od zasady określonej w art. 52 k.c. polegający na tym, że strony nie mogą w drodze czynności prawnej wyłączyć przynależności z zakresu hipoteki. W rezultacie, nawet w przypadku uzgodnienia pomiędzy podmiotami finansującymi oraz dłużnikiem negative pledge agreement i podziału zabezpieczeń rzeczowych w sposób przedstawiony powyżej (finansujący A - wyłącznie hipoteka, finansujący B - wyłącznie zastaw rejestrowy na maszynach i urządzeniach), wierzyciel hipoteczny uzyska zabezpieczenie nie tylko na nieruchomości, lecz także na wszystkich maszynach i urządzeniach stanowiących jej przynależności. Z drugiej strony zastawnik uzyska co prawda zabezpieczenie na tych maszynach i urządzeniach zasadniczo zgodnie z treścią umowy o ustanowieniu zastawu rejestrowego. Jednak wbrew intencji negative pledge agreement prawo zastawu będzie jednak stanowiło jedynie kolejne - obok hipoteki - ograniczone prawo rzeczowe, obciążające te maszyny i urządzenia. O ich pierwszeństwie, a co za tym idzie o pierwszeństwie zaspokojenia, rozstrzygać będzie ogólna zasada, zgodnie z którą prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej (art. 249 k.c.).

W omawianym przykładzie sytuację prawną zastawnika można polepszyć w ten sposób, że zastaw na maszynach i urządzeniach zostanie ustanowiony przed hipoteką. Jeżeli natomiast hipoteka została ustanowiona wcześniej, wierzyciel hipoteczny oraz zastawnik mogą na podstawie art. 250 par. 2 k.c. zawrzeć umowę o zmianie pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych w odniesieniu do zastawu i hipoteki w zakresie, w jakim hipoteka obejmuje przynależności nieruchomości. Zawarcie takiej umowy wydaje się być dopuszczalne. Powołany przepis nie wskazuje bowiem, że zmiana pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych może dotyczyć wyłącznie ograniczonych praw rzeczowych tego samego rodzaju. Dzięki powyższemu zabiegowi obligacyjny charakter negative pledge agreement zostanie usankcjonowany rzeczowo, co ma niebagatelne znaczenie na etapie podziału kwot uzyskanych z prowadzonej przeciwko dłużnikowi egzekucji.

@RY1@i02/2011/225/i02.2011.225.21500020d.802.jpg@RY2@

Maciej Chrzan, senior associate w Kancelarii prawnej Jara & Partners Sp.k. w Warszawie

Maciej Chrzan

senior associate w Kancelarii prawnej Jara & Partners Sp.k. w Warszawie