Najem nie zawsze można wypowiedzieć

Kodeks cywilny i inne ustawy uzależniają w wielu przypadkach powstanie określonych skutków prawnych od dokonania czynności prawnej w formie z datą pewną. Rozbieżności w orzecznictwie budziła kwestia, czy data pewna musi być poświadczona w chwili dokonania czynności prawnej, czy też określone skutki prawne wywrze nadanie daty pewnej po dokonaniu takiej czynności.

Wątpliwości te usunęło orzeczenie Sądu Najwyższego z 5 lutego 2009 r. (I CSK 325/08), w którym SN orzekł, że zastrzeżenie w art. 678 par. 2 k.c. formy pisemnej z datą pewną dla wywołania określonych skutków oznacza, że data pewna może być uzyskana także w sposób określony w art. 81 par. 2 k.c. W konsekwencji nabywca rzeczy najętej (wydzierżawionej) nie może wypowiedzieć umowy najmu (dzierżawy) zawartej na czas określony zarówno wtedy, gdy notariusz urzędowego poświadczenia daty dokonał przy zawarciu umowy, jak i wtedy, gdy stosowna wzmianka została umieszczona na umowie dopiero po jej zawarciu. Istotne jest jedynie to, aby umowa została opatrzona datą pewną przed zbyciem rzeczy najętej (wydzierżawionej).

W stanie faktycznym sporu powódka złożyła pozwanej oświadczenie o wypowiedzeniu umowy dzierżawy. Pozwana podniosła, że było ono bezskuteczne, ponieważ umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej z datą pewną, a przedmiot umowy został powódce wydany. Sąd ustalił, że umowa została zawarta w zwykłej formie pisemnej oraz że na aneksie do tej umowy podpisanym kilka lat później znajduje się adnotacja urzędu skarbowego o uiszczeniu opłaty skarbowej. Powódka nabyła prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości po upływie kolejnych kilku lat. Ponieważ wzmianka urzędu skarbowego o uiszczeniu opłaty skarbowej została zamieszczona na aneksie do umowy dzierżawy, konieczne było rozstrzygnięcie, czy czynność prawna ma datę pewną i w rezultacie czy wypowiedzenie przez nabywcę umowy dzierżawy zawartej na czas określony było dopuszczalne i skuteczne.

SN w omawianym wyroku orzekł, że data pewna, o której mowa w art. 81 par. 2 i 3 k.c. (tj. data pewna od chwili dokonania urzędowej wzmianki na dokumencie po dokonaniu czynności) nie ma zastosowania wyłącznie wtedy, gdy forma pisemna z datą pewną została zastrzeżona pod rygorem nieważności. Natomiast opatrzenie dokumentu datą pewną w jakiś czas po zawarciu umowy (tj. w sposób określony w art. 81 par. 2 i 3 k.c.) jest jednak możliwe i skuteczne w przypadku zastrzeżenia formy pisemnej z datą pewną dla wywołania określonych skutków prawnych. Właśnie taki rygor ustawodawca przewidział w art. 678 par. 2 k.c. W konsekwencji wypowiedzenie przez nabywcę rzeczy umowy najmu (dzierżawy) zawartej na czas określony jest niedopuszczalne także wtedy, gdy dokument został opatrzony urzędową wzmianką po dokonaniu czynności.

Wyrok SN koryguje restrykcyjne stanowisko SA w Katowicach wyrażone w wyroku z 7 lutego 2007 r. (I ACa 1569/ 06), w którym sąd ten orzekł, że nabywca rzeczy najętej nie może wypowiedzieć umowy najmu zawartej na czas określony tylko wtedy, gdy umowa najmu została opatrzona datą pewną w chwili jej zawarcia. Aktualnie w celu wywołania skutków prawnych związanych z datą pewną zastrzeżoną dla celów dowodowych, wystarczy, że dokument umowy zostanie opatrzony datą pewną po zawarciu umowy.

@RY1@i02/2011/182/i02.2011.182.210.002c.001.jpg@RY2@

Maciej Chrzan, LL.M., prawnik w Kancelarii Prawnej Jara & Partners Sp. k. w Warszawie

Maciej Chrzan, LL.M.

prawnik w Kancelarii Prawnej Jara & Partners Sp. k. w Warszawie