Czynsz najemcy korzysta z ochrony

- Zanim najemca wprowadzi ulepszenia, np. zrobi łazienkę w mieszkaniu, które jej nie miało, powinien uzyskać zgodę wynajmującego. Strony muszą wówczas sporządzić umowę na piśmie i określić sposób rozliczeń z tego tytułu - mówi prawnik Jacek Stanisławski z Kancelarii Olczyk & Kubicki. Na przykład mogą ustalić, że część kosztów remontu lokator potrąci co miesiąc z czynszu albo dokonają rozliczeń dopiero po opróżnieniu lokalu. Wartość poczynionych nakładów ustalą wówczas, uwzględniając stopień zużycia według stanu na dzień zwolnienia mieszkania - dodaje Jacek Stanisławski.

Natomiast lokator nie może skutecznie dokonywać potrąceń czynszu, gdy właściciel budynku nie wyraził na to zgody.

Tylko najemcy lokali komunalnych, które wchodzą w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, mogą wystąpić z wnioskiem o obniżenie czynszu. Takie uprawnienie przysługuje osobom, których średni dochód w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego nie przekracza poziomu określonego w uchwale organu stanowiącego gminy lub w zarządzeniu wojewody. Obniżka udzielana jest na 12 miesięcy, a jej wysokość powinna być zróżnicowana w zależności od wysokości dochodu gospodarstwa domowego najemcy. Gdy niski dochód będzie nadal się utrzymywał, obniżka czynszu może zostać udzielona na kolejne 12 miesięcy.

Ubiegający się o nią najemca powinien przedstawić deklarację o wysokości dochodów osób, które prowadzą razem z nim gospodarstwo domowe. Gdyby właściciel miał wątpliwości co do wiarygodności danych zawartych w deklaracji, może się domagać, aby najemca przedstawił zaświadczenie od naczelnika urzędu skarbowego o wysokości dochodów najemcy oraz członków jego gospodarstwa domowego.

Właściciel może odmówić obniżenia czynszu, gdy przeprowadzi wywiad środowiskowy i ustali, że występuje rażąca dysproporcja między niskimi dochodami wykazanymi w deklaracji a faktycznym stanem majątkowym wnioskodawcy. Chodzi o taką sytuację, która wskazuje, że może on płacić nieobniżony czynsz, wykorzystując własne środki i zasoby finansowe.

Właściciel może podwyższyć czynsz, wypowiadając na piśmie (pod rygorem. nieważności) jego dotychczasową wysokość najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego. Termin wypowiedzenia wynosi trzy miesiące, pod warunkiem że strony w umowie nie ustaliły innego.

Natomiast lokator w ciągu 2 miesięcy od wypowiedzenia ma prawo odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki. Wówczas stosunek prawny, na podstawie którego najemca zajmuje lokal, zostanie rozwiązany z upływem okresu wypowiedzenia (trzymiesięcznego albo określonego w umowie).

Zamiast odmowy loka- tor może zakwestionować podwyżkę i wnieść do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo należy ją określić w innej wysokości. Wtedy udowodnienie przed sądem zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.

Aż do rozwiązania stosunku prawnego lub uprawomocnienia się wyroku sądu najemca płaci czynsz w dotychczasowej kwocie. Natomiast gdy nie skorzysta z prawa do odmowy lub zakwestionowania podwyżki, to po upływie terminu wypowiedzenia zapłaci wyższy czynsz.

● wystąpić do gminy o obniżenie czynszu w mieszkaniu komunalnym,

● zakwestionować podwyżkę czynszu w sądzie i zażądać, aby właściciel ją uzasadnił,

● negocjować z właścicielem potrącenie z czynszu wydatków na modernizację i ulepszenia w lokalu,

● zamienić dotychczasowe mieszkanie na lokal z niższym czynszem.

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

malgorzata.piasecka@infor.pl

Art. 7 - 8 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tj. Dz.U. nr 31 z 2005 r., poz. 266 z późn. zm.).