Jak przekształcić spółdzielnię mieszkaniową we wspólnotę

Wspólnota w spółdzielni lub ze spółdzielni może powstać na dwa szczególne sposoby. W wypadku pierwszej metody pojawia się zawsze, bez jakiejkolwiek umowy czy czyjejś woli, w chwili przejścia na własność innej osoby niż spółdzielnia ostatniego lokalu w budynku lub budynkach położonych w obrębie jednej nieruchomości pierwotnie spółdzielczej. Właścicielami muszą wówczas zostać wszyscy - zarówno ci, którzy wcześniej dysponowali spółdzielczymi własnościowymi, jak i lokatorskimi prawami do lokalu. I to bez względu na to, czy byli członkami spółdzielni, czy nie. Chodzi przy tym i o mieszkania, i o lokale użytkowe.

Nie można mylić spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które jest tzw. ograniczonym prawem rzeczowym, z własnością. Spółdzielnia - co do zasady - jest właścicielką wszystkich położonych w niej mieszkań, zarówno tych, których użytkownicy uzyskali spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, jak i tych, do których ich dysponenci mają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. To ostatnie jest zbywalne. Można je sprzedać, podarować lub zapisać w spadku. Nie jest to jednak własność. Co więcej, nie wszyscy mieszkający w spółdzielni i dysponujący spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu (może to być również lokal użytkowy) muszą być spółdzielcami. Ci, którzy kupują lub dziedziczą prawo własnościowe, mogą nigdy nie należeć do spółdzielni. Nie zmienia to jednak tego, że dopóki mieszkania, biura czy sklepu nie wykupią, właścicielami nie są. Po to zaś, by możliwe było przejście ze spółdzielni do wspólnoty, konieczne jest przewłaszczenie przynajmniej większości lokali w budynku. Dlatego jeżeli gros nie zechce kupić swoich mieszkań, procedura nie ruszy z miejsca.

Drugi sposób powstawania wspólnot mieszkaniowych w spółdzielni wynika z działania osób, które wykupiły lokale spółdzielcze. Muszą one jednak mieć większość udziałów w nieruchomości wspólnej. Jeśli więc w budynku czy kilku budynkach pojawi się taka masa krytyczna, to owej większości wolno podjąć uchwałę dotyczącą ich praw i obowiązków, które staną się takie, jak we wszystkich wspólnotach mieszkaniowych. Uchwała może jednocześnie mówić o sposobie zarządzania nieruchomością wspólną, również właściwym dla wspólnot, a nie dla spółdzielni.

Jest to możliwe. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych mówi, że większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczonej według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, wolno podjąć uchwałę, zgodnie z którą do praw i obowiązków tychże nowych właścicieli oraz do zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Jest to więc niejako boczna furtka dla chcących utworzenia wspólnoty. Jej członkami stają się nowi właściciele dysponujący większością nieruchomości wspólnej i spółdzielnia, która ma już tylko mniejszość praw właścicielskich w budynku i w stosunku do terenu, na którym został on posadowiony. Trzeba przy tym pamiętać, że taka wspólnotowa uchwała nie narusza przysługujących członkowi spółdzielni, który dysponuje ostatnim spółdzielczym lokalem, uprawnień wynikających ze spółdzielczego prawa do lokalu.

Prawo do podjęcia uchwały o sposobie zarządu nieruchomością wspólną oznacza, że spółdzielnia nie będzie musiała w nowo powstałej wspólnocie sprawować tzw. zarządu powierzonego. Jej członkom wolno będzie zdecydować większością głosów, że np. wybierają jedno- lub wieloosobowy zarząd ze swego grona. Wówczas dalszą kwestią jest, czy zechcą dodatkowo wynająć (powiedzmy na zlecenie) firmę administrującą sprawami wspólnoty, ale nie musi to już być spółdzielnia.

Do uchwały, która miałaby prowadzić do utworzenia wspólnoty w budynku, w którym większość nieruchomości wspólnej należy do nowych właścicieli, a część jest jeszcze spółdzielcza stosuje się rygory ustawy o własności lokali. Oznacza to, że np. można ją zaskarżyć do sądu albo z powodu jej niezgodności z prawem, albo dlatego że łamie zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, albo gdy w inny sposób narusza interesy skarżącego właściciela. Szansa na pozytywną uchwałę konstytuującą wspólnotę w spółdzielni jest zawsze największa, gdy spółdzielnia jest mała, lub jeśli duża zostanie wcześniej tak podzielona, że budynek, w którym miałaby powstać nowa forma, stanowiłby odrębną niedużą spółdzielnię, z własnym majątkiem niezbędnym do codziennego funkcjonowania mieszkańców.

Zainteresowanie przekształcaniem spółdzielni i ich części we wspólnoty mieszkaniowe wzrosło na skutek krótkotrwałej możliwości wykupywania lokali za złotówkę. Tam, gdzie deweloperzy budują w formie spółdzielni, by sprzedać własność nowych mieszkań, problemu z przekształcaniem nie ma. Tylko spółdzielnia w roli zarządcy (jest to konieczność wynikająca z ustawy, trwająca do czasu wyodrębnienia własności ostatniego lokalu albo do momentu podjęcia stosownej uchwały przez większość nowych właścicieli) bywa czasem uciążliwa. Również w starych, dużych spółdzielniach posiadacze własnościowych praw do lokalu przekształcają je we własność, z przekonaniem, że jako wspólnota będą lepiej używać swych wpłat na zarząd i utrzymanie budynku oraz wspólnego terenu. Niemniej nie zawsze wszyscy dysponenci mieszkań w budynkach, w których mogłyby powstać wspólnoty, są przekonani, że jest to właściwa dla nich droga. Dlatego część z nich, nie widząc wielkiej różnicy między spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu i własnością pozostaje w spółdzielni i skutecznie blokuje utworzenie wspólnoty. Niechętni tłumaczą się także tym, że powstanie wspólnoty nie zwalnia właścicieli lokali od opłat na rzecz spółdzielni związanych z utrzymaniem nieruchomości stanowiących ciągle jej majątek, a przeznaczonych do wspólnego korzystania - np. parkingów czy placów zabaw. Tu jednak kolejny raz należy brać pod uwagę możliwość podziału spółdzielni.

Tak więc mieszkańcy jednego budynku lub np. dwóch domów, jeżeli chcą utworzyć wspólnotę, mogą zacząć od podziału spółdzielni. To o tyle upraszcza sprawę, że uwłaszczenie dotyczy wówczas majątku mniejszej organizacji, która może dysponować potrzebnymi jej mieszkańcom urządzeniami i częścią nieruchomości gruntowej.

Ustawa nie odpowiada wprost na to pytanie. Mówi tylko o obowiązku właścicieli uczestniczenia w wydatkach. Jeżeli więc spółdzielnia nie chce zawrzeć umowy, to w praktyce najczęściej dyktuje warunki opłacania eksploatacji wspólnych urządzeń nie tylko przez spółdzielców, lecz również przez członków nowej wspólnoty mieszkaniowej. Co gorsza, gdyby ci ostatni nie zgodzili się na ponoszenie wyznaczonych kosztów, to w zasadzie mogą zostać odcięci od możliwości korzystania z owych wspólnych nieruchomości czy instalacji.

Do podziału potrzebna jest uchwała podjęta większością głosów spółdzielców z bloku (bloków), w którym zaplanowano rokosz. Musi ona zawierać propozycję podziału. Spółdzielnia po otrzymaniu takiej uchwały w ciągu 60 dni powinna przygotować niezbędne do przeprowadzenia procedury dokumenty. Następnie musi je udostępnić zainteresowanym członkom. Zarządowi spółdzielni, który nie dopełni tego obowiązku, grozi grzywna lub nawet kara ograniczenia wolności.

Samo walne zgromadzenie powinno zostać zwołane w ciągu trzech miesięcy od doręczenia zarządowi żądania. Odmowa podziału jest jednak możliwa, gdyby wynikała z konieczności ochrony interesów gospodarczych spółdzielni. A może to polegać nawet na tym, że podział obniżyłby jej dochody. Niemniej członkowie, którzy domagają się podziału, a spotkali się z odmową, mogą w ciągu sześciu tygodni od walnego zgromadzenia wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia, które zastąpiłoby uchwałę o podziale. Kosztami postępowania sąd obciąża członków zakładających zarówno nową spółdzielnię, jak i spółdzielnię dotychczasową. I gdyby wydał orzeczenie o podziale, to wszystkie nowo powstałe spółdzielnie (i wydzielająca się, i utworzona z pozostałej części dotychczasowej) zostaną wpisane do Krajowego Rejestru Sądowego oraz do ksiąg wieczystych.

W razie upadłości spółdzielni albo jej likwidacji należące do niej budynki lub choćby udziały w nich zostają zbyte. Jeżeli kupuje je inna spółdzielnia, to mieszkania - co do zasady - pozostają własnością spółdzielczą, choć możliwe jest oczywiście wyodrębnienie własności części z nich niejako przy okazji. Byłemu członkowi likwidowanej spółdzielni, którego członkostwo ustało wskutek wykreślenia spółdzielni z rejestru w Krajowym Rejestrze Sądowym w związku z zakończeniem postępowania likwidacyjnego lub upadłościowego, przysługuje wówczas roszczenie o przyjęcie do nowej spółdzielni. Gdyby natomiast dom upadłej lub zlikwidowanej spółdzielni kupił podmiot, który spółdzielnią nie jest (np. osoba fizyczna lub inna niż spółdzielnia osoba prawna), to powstałaby tam - z mocy prawa - wspólnota mieszkaniowa. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokali przekształciłoby się w prawo odrębnej ich własności. Nie byłaby wtedy nawet potrzebna umowa, zaś wpis do księgi wieczystej miałby charakter jedynie deklaratoryjny (nie warunkowałby powstania nowego prawa własności, a tylko je stwierdzał). Nie wynika jednak bezpośrednio z ustawy, jaki udział w nieruchomości wspólnej towarzyszy powstałej w takich sytuacjach odrębnej własności lokalu. Nie jest również znany automatycznie sposób zarządzania nieruchomością wspólną. Przydatna jest więc przy tego rodzaju przekształceniu, gdy nie ma sporu, umowa właścicieli lokali niegdyś spółdzielczych. Jeśliby natomiast zgodne ustalenie podstawowych kwestii okazało się niemożliwe, każdemu właścicielowi mieszkania lub lokalu użytkowego przysługuje prawo wystąpienia do sądu z żądaniem zobowiązania pozostałych do zawarcia umowy z uwzględnieniem warunków określonych w wyroku. Bez tego bowiem mogłoby się okazać trudne założenie ksiąg wieczystych dla poszczególnych lokali. Niemniej w konfliktowych sytuacjach prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek złożenia stosownego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie.

Dobromiła Niedzielska-Jakubczyk

dobromila.niedzielska@infor.pl

Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 ze zm.).

Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).

www.prawo.gazetaprawna.pl/porady