Wystarczy jedna hipoteka

Z powołaniem administratora hipoteki wiążą się korzyści dla wierzycieli, np. banków udzielających wspólnie kredytu w ramach konsorcjum. Dotychczas właściciel nieruchomości obciążanej hipoteką ustanawiał odrębnie hipotekę na rzecz każdego z wierzycieli hipotecznych (np. banków), a w przypadku ewentualnej egzekucji każdy z takich wierzycieli musiał prowadzić we własnym imieniu egzekucję z nieruchomości obciążonej hipoteką w celu zaspokojenia swoich roszczeń.

Obecnie wierzyciele mogą powołać administratora hipoteki, który działa we własnym imieniu, lecz na rachunek wszystkich wierzycieli hipotecznych. W takim przypadku dłużnik hipoteczny ustanawia tylko jedną hipotekę zabezpieczającą wierzytelności wszystkich wierzycieli hipotecznych. Prowadzi to do zmniejszenia kosztów notarialnych i sądowych oraz do uproszczenia procedury ustanawiania zabezpieczenia hipotecznego, ponieważ zamiast kilku hipotek dłużnik ustanawia jedną na rzecz administratora hipoteki, a pozostali wierzyciele nie są nawet ujawnieni w księdze wieczystej obciążanej nieruchomości jako wierzyciele hipoteczni. Administrator hipoteki wszczyna i prowadzi ewentualną egzekucję z nieruchomości hipotecznej, po czym zaspokaja z uzyskanej kwoty wierzytelności wierzycieli hipotecznych.

Administrator hipoteki nie może być jednak powołany przez wierzycieli w celu zabezpieczenia hipoteką kilku wierzytelności w każdej dowolnej sytuacji, lecz tylko w takiej, w której "wierzytelności te służą sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia". Jeszcze przed wejściem w życie nowelizacji w literaturze pojawiły się wątpliwości na tle pojęcia tego samego przedsięwzięcia. Wyrażono m.in. taki pogląd, w myśl którego chodzi tu o wspólne przedsięwzięcie wierzycieli hipotecznych, np. poprzez udzielenie wspólnego kredytu. Mamy w tym przypadku niewątpliwie do czynienia z pojęciem o charakterze nieostrym, którego interpretacja w praktyce nie będzie taka oczywista. Wprowadzenie tego rodzaju ograniczenia nie wydaje się też specjalnie uzasadnione, tym bardziej że nie istnieje ono w odniesieniu do administratora zastawu, który może zostać powołany w celu zabezpieczenia kilku wierzytelności przysługujących różnym wierzycielom, niezależnie od celu finansowania, jakiemu służą. Pojęcie tego samego przedsięwzięcia należy jednak raczej odnosić do przedsięwzięcia realizowanego przez dłużnika, czyli określonego projektu gospodarczego, który jest finansowany ze środków pochodzących od wierzycieli np. z udzielanego wspólnie dłużnikowi kredytu w ramach konsorcjum. Pojęcie tego samego przedsięwzięcia należy też rozumieć możliwie szeroko, mając na uwadze interesy uczestników obrotu, czyli chodzi tu o każdy projekt dłużnika, który jest realizowany w ramach z góry przyjętego założenia, np. przejęcie spółki, nabycie składnika przedsiębiorstwa lub też restrukturyzację spółki itp. Wydaje się, że administratora hipoteki można również powołać w celu ustanowienia na jego rzecz hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności zarówno tego banku, który udziela kredytobiorcy kredytu, jak i tego banku (jeśli jest to inny bank - co jest częstą praktyką), z którym kredytobiorca zawarł umowę w celu zabezpieczenia się przed ryzykiem zmiany stopy oprocentowania lub ryzykiem zmiany kursu wymiany waluty (tzw. hedging) w związku z udzielonym kredytem. Będzie to dopuszczalne dlatego, że wyżej wspomniane umowy służą również - z punktu widzenia gospodarczego - finansowaniu "tego samego przedsięwzięcia" co umowa kredytowa.

Wobec braku wyraźnego przepisu w ustawie o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.) w tym zakresie, wątpliwości budzić może dopuszczalność powołania administratora hipoteki przy tzw. syndykacji wtórnej, tj. w sytuacji, w której jeden bank udziela pierwotnie kredytobiorcy kredytu i wówczas dochodzi do ustanowienia na jego rzecz zabezpieczeń (w tym i hipoteki), a następnie cześć wierzytelności takiego "pierwotnego kredytodawcy" zostaje nabyta przez inny bank lub banki. W takim przypadku po nabyciu części wierzytelności "pierwotnego kredytodawcy" banki mogłyby, zamiast żądać ustanowienia przez kredytobiorcę nowych hipotek na swoją rzecz, powołać np. "pierwotnego kredytodawcę" na administratora hipoteki w celu ustanowienia jednej hipoteki na zabezpieczenie roszczeń wszystkich, w tym i takich "nowych" kredytodawców. Takie rozwiązanie prowadziłoby niewątpliwie do zmniejszenia kosztów tzw. syndykacji wtórnej i jej uproszczenia.

Podstawową czynnością, której powinni dokonać wierzyciele w celu skorzystania z instytucji administratora hipoteki, jest zawarcie umowy powołującej administratora hipoteki, w której wierzyciele upoważniają administratora do zawarcia umowy o ustanowienie hipoteki oraz do wykonywania ich praw i obowiązków we własnym imieniu, lecz na ich rachunek. Administratorem hipoteki może zostać powołany zarówno jeden z wierzycieli, jak i osoba trzecia wedle wyboru wierzycieli, którzy powołują administratora. Wzajemne relacje pomiędzy wierzycielami mogą zostać uregulowane zarówno w umowie o powołanie administratora hipoteki, jak i w odrębnej umowie (np. w umowie kredytowej).

Dla ważności umowy o powołanie administratora hipoteki wystarczające jest zachowanie formy pisemnej. Jednak w literaturze pojawiły się już wątpliwości, czy w związku z brzmieniem art. 31 ust. 1 u.k.w.h., który wymaga dla dokumentu stanowiącego podstawę wpisu do księgi wieczystej zachowania formy z podpisem notarialnie poświadczonym, umowa powołująca administratora hipoteki nie powinna być sporządzana także w takiej właśnie formie. W naszej opinii wystarczające jest zachowanie formy pisemnej zwykłej jako wymaganej przez przepis szczególny, jednakże ponieważ kwestia ta nie została jeszcze rozstrzygnięta przez praktykę sądów wieczystoksięgowych, bezpieczniejsze wydaje się zachowanie formy z podpisem notarialnie poświadczonym.

Po zawarciu umowy powołującej administratora hipoteki konieczne jest zawarcie pomiędzy administratorem hipoteki a dłużnikiem hipotecznym umowy o ustanowienie hipoteki. Umowa ta powinna określać zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności - czyli wskazywać, do jakiej części ogólnej sumy hipoteki uprawnieni są poszczególni wierzyciele, a także określać przedsięwzięcie, którego sfinansowaniu służą wierzytelności tychże wierzycieli, o czym była już wcześniej mowa. W dotychczasowej praktyce dłużnik zwykle składał oświadczenie o ustanowieniu hipoteki w formie aktu notarialnego, któremu to oświadczeniu towarzyszył konsensus wierzyciela hipotecznego, wyrażany często w innym dokumencie, takim jak umowa kredytowa bądź zaświadczenie banku o udzieleniu kredytu, sporządzanym w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym (bądź też bank składał oświadczenie w trybie przepisów prawa bankowego, któremu towarzyszyło oświadczenie dłużnika w formie pisemnej zwykłej). W odniesieniu do administratora hipoteki ustawodawca wymaga jednak expressis verbis zawarcia umowy ustanawiającej hipotekę. Powstaje zatem pytanie, czy dotychczasowa wyżej opisana praktyka zawierania umowy hipoteki będzie nadal wystarczająca, tzn. czy nie będzie konieczności zawierania takiej umowy w jednym dokumencie, podpisywanym zarówno przez dłużnika hipotecznego jak i przez administratora hipoteki. Pytanie to o tyle wydaje się uzasadnione, że ustawodawca wprowadził jeszcze jedno obostrzenie, tym razem co do formy tejże umowy, o czym będzie mowa poniżej.

W zakresie formy umowy o ustanowienie hipoteki na rzecz administratora hipoteki wymagana jest bezwzględnie forma aktu notarialnego. Wyłączona jest natomiast możliwość ustanowienia tzw. hipoteki uproszczonej, tzn. hipoteki ustanawianej w trybie przepisów art. 95 prawa bankowego, gdzie wystarczające jest złożenie przez dłużnika hipotecznego oświadczenia o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku w zwykłej formie pisemnej. Ustawodawca uzasadnił takie rozwiązanie złożonością transakcji, w ramach których dochodzi do powołania administratora hipoteki, w związku z czym poniesienie przez strony dodatkowych kosztów nie jest szczególnie dotkliwe. Ponadto, zdaniem ustawodawcy, udział notariusza w tego typu transakcjach stanowi gwarancję otrzymania przez strony profesjonalnej porady prawnej. Trudno się zgodzić z taką argumentacją, jako że pozbawienie wierzycieli będących bankami możliwości skorzystania z uproszczonej formy ustanowienia hipoteki w trybie przepisów prawa bankowego prowadzi także do zwiększenia kosztów transakcji, których zmniejszenie stanowi jedną z korzyści, dla których wierzyciele powołują administratora hipoteki. Argument o konieczności zapewnienia stronom fachowej porady prawnej przez notariusza również wydaje się być chybiony, ponieważ w transakcjach, w których uczestniczy konsorcjum banków udzielających kredytu, strony zwykle korzystają z pomocy profesjonalnych doradców prawnych.

@RY1@i02/2011/051/i02.2011.051.210.003a.001.jpg@RY2@

Maciej Georg, radca prawny w Kancelarii K&L Gates Jamka Sp. k.

Maciej Georg

radca prawny w Kancelarii K&L Gates Jamka Sp. k.

@RY1@i02/2011/051/i02.2011.051.210.003a.002.jpg@RY2@

Michał Kulig, aplikant radcowski w Kancelarii K&L Gates Jamka Sp. k.

Michał Kulig

aplikant radcowski w Kancelarii K&L Gates Jamka Sp. k.

Ustawa z 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 131, poz. 1075).