Użytkownik wieczysty nie straci prawa

Użytkowanie wieczyste jest na terenie polskich miast bardzo popularnym prawem do gruntu. Pomimo iż prawo to daje użytkownikowi wieczystemu szerokie uprawnienia, np. prawo zbycia, obciążenia hipoteką, to jednak prawem własności nie jest. Nie każdy właściciel ziemski może ustanowić takie prawo. Użytkowanie wieczyste może bowiem dotyczyć wyłącznie gruntów należących do Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego i ich związków, w praktyce najczęściej do gmin. Powyższe ograniczenie podmiotowe, uważane przez wielu za niezgodne z konstytucyjną zasadą równości, nadal obowiązuje.

W praktyce jednak pojawiły się wątpliwości na tle podważania praw własności SP do gruntów, które zostały oddane w użytkowanie wieczyste po ich uprzednim odebraniu prawowitym właścicielom. Poprzedni właściciele coraz częściej uzyskują orzeczenia potwierdzające brak tytułu prawnego do przejęcia nieruchomości przez państwo. Sytuacja jest skomplikowana, gdy grunt obciążony jest użytkowaniem wieczystym ustanowionym zwykle na 99 lat. Zagadnienie staje się jeszcze bardziej złożone, gdy użytkownik wieczysty sprzedał swoje prawo na rzecz kolejnego podmiotu. Pojawia się wówczas pytanie, co dzieje się z użytkowaniem wieczystym i prawami użytkownika wieczystego w przypadku stwierdzenia, iż grunt należy jednak do osoby prywatnej. Dochodzi tu zwykle do kolizji dwóch zasad i interesów: zasady wyrażonej w art. 232 k.c., tj. że użytkowanie wieczyste może obciążać wyłącznie grunty państwowe lub samorządowe, oraz zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych uregulowanej w art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którą w razie niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe, w tym użytkowanie wieczyste. Przez lata dominował pogląd, iż kolizję należy rozstrzygać na korzyść zasady wyrażonej w art. 232 k.c., tj. iż prawo to nie może istnieć na gruntach prywatnych, co oznaczało wyłączenie rękojmi wobec użytkownika wieczystego. Konsekwencją takiego stanowiska było wyłączenie rękojmi wobec kolejnych nabywców prawa użytkowania wieczystego prowadzące do wygaśnięcia wszystkich praw rzeczowych i obligacyjnych.

Pojawiały się także głosy przeciwstawne, uznające stosowanie rękojmi wobec użytkownika wieczystego działającego w zaufaniu do treści księgi wieczystej. Przy przyjęciu takiego stanowiska nadal otwarta pozostawała kwestia prawa własności do gruntu sprowadzająca się do pytania: czy po skutecznym zakwestionowaniu praw SP do gruntu będzie on stanowić własność osoby prywatnej, która musi honorować długoterminowe prawo użytkowania wieczystego na swojej nieruchomości, pozbawiające ją w praktyce możliwości korzystania z niej, czy też grunt będzie jednak nadal stanowił własność państwa. Przy przyjęciu drugiego z rozwiązań byłemu właścicielowi należałoby się od SP stosowne odszkodowanie. Ten niezwykle doniosły z praktycznego punktu widzenia spór został rozstrzygnięty przez Sąd Najwyższy. W uchwale z 15 lutego 2011 r. siedmioosobowy skład sędziowski orzekł, iż rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę użytkowania wieczystego także w razie wadliwego wpisu w księdze wieczystej SP lub jednostki samorządu terytorialnego jako właściciela nieruchomości (III CZP 90/10). Powyższa uchwała oznacza, iż użytkownicy wieczyści nie stracą swoich praw nawet w przypadku skutecznego podważenia tytułu własności SP. Do użytkowników wieczystych nie będą mogły być kierowane ze strony dawnych właścicieli ewentualne roszczenia odszkodowawcze, lecz ich adresatem pozostanie państwo.

@RY1@i02/2011/041/i02.2011.041.210.002a.001.jpg@RY2@

Małgorzata Zamorska, radca prawny, partner w warszawskiej kancelarii bnt Neupert, Zamorska & Partnerzy

Małgorzata Zamorska

radca prawny, partner w warszawskiej kancelarii bnt Neupert, Zamorska & Partnerzy