Jak poradzić sobie z uciążliwym lokatorem

Właściciel, który wynajmie swoją nieruchomość i po pewnym czasie zorientuje się, że zamieszkały w nim lokator zaniedbuje ją drastycznie, a nawet zakłóca porządek domowy, może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Wraz z rozwiązaniem stosunku najmu lokator traci prawo do korzystania z mieszkania i ma obowiązek niezwłocznie się z niego wyprowadzić, zabierając swoje rzeczy. W zdecydowanej większości przypadków odbywa się to dobrowolnie. Zdarza się jednak, że lokator celowo kontynuuje bezprawne zamieszkiwanie. Zgodnie z obowiązującym prawem właściciel nie może go jednak zmusić (np. przy użyciu siły fizycznej) do opuszczenia lokalu, czyli dokonać samowolnej eksmisji.

Gdy lokator samodzielnie nie chce opuścić wynajmowanego mieszkania, należy wystąpić do sądu z powództwem o przymusowe opróżnienie lokalu. Sądem właściwym jest sąd rejonowy dla miejsca zamieszkania pozwanego (wydział cywilny). W miarę możliwości jeszcze przed złożeniem pozwu o eksmisję właściciel powinien zbadać stan techniczny lokalu. Jeżeli okaże się, że były najemca zwróci rzecz w stanie pogorszonym, to może się uwolnić od obowiązku naprawienia szkody, gdy udowodni, że gorszy stan lokalu jest usprawiedliwiony jego normalnym zużyciem. Jeżeli jednak tego nie jest w stanie uczynić, to musi pokryć wyrządzone przez szkody.

W sytuacji gdy były lokator nie chce zrekompensować strat, właściciel może potrącić odpowiednią sumę z kaucji. Jeżeli jej wcześniej nie zainkasował lub ona nie wystarcza, może dochodzić zwrotu na drodze sądowej. Wtedy będzie on mógł w pozwie o eksmisję skierować dodatkowe roszczenia o naprawienie szkód wskutek wandalizmu lokatora lub używania rzeczy niezgodnie z jej przeznaczeniem. Należy pamiętać o tym, że w sytuacji gdy wartość szkód będzie przekraczała 75 tys. zł, właściciel będzie musiał złożyć oddzielny pozew do sądu okręgowego. Roszczenie wynajmującego przeciwko najemcy z tytułu uszkodzenia lub pogorszenia lokalu przedawnia się z upływem roku od chwili wydania lokalu.

Osoba bezprawnie zajmująca lokal powinna go opuścić po wydaniu wyroku eksmisyjnego. Jeżeli nie chce tego zrobić, właściciel mieszkania powinien się zwrócić do sądu o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności i z takim orzeczeniem udać się do komornika. Wtedy komornik wyznacza osobie zobowiązanej do opróżnienia lokalu termin, do którego ma wydać nieruchomość. Jeżeli dłużnik tego nie zrobi, organ egzekucyjny może zastosować środki przymusu. W tym celu powinien skorzystać z pomocy policji. W sytuacji gdy eksmitowanemu zostało przyznane prawo do lokalu socjalnego, egzekucja zostanie jednak wstrzymana do momentu dostarczenia mieszkania przez gminę.

adam.makosz@infor.pl

Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).

Ustawa z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).