Jedna hipoteka zabezpieczy kilka wierzytelności

Ustawa z 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw wejdzie w życie 20 lutego 2011 r. Dzięki wprowadzanym przez nią zmianom hipoteka stanie się bardziej elastyczną formą zabezpieczenia, dostosowaną do zmienionej sytuacji gospodarczej, odpowiadającą regulacji zastawu rejestrowego. Najistotniejszą spośród zmian wprowadzonych ustawą jest zniesienie podziału hipotek na zwykłe i kaucyjne i zastąpienie ich jednolitą instytucją hipoteki zabezpieczającej odsetki i przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia uboczne mieszczące się w ustalonej przez strony sumie zabezpieczenia. Wyeliminowano jednocześnie ryzyko tzw. nadzabezpieczenia pierwotnego, a więc ustalenia zbyt wysokiej sumy zabezpieczenia (w skrajnych przypadkach mogło to prowadzić do nieważności hipoteki), poprzez przyznanie właścicielowi nieruchomości roszczenia o zmniejszenie sumy hipoteki.

Dopuszczono zabezpieczenie hipoteką więcej niż jednej wierzytelności przysługującej tej samej osobie, jak również powołanie agenta hipoteki w celu zabezpieczenia jedną hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym osobom, pod warunkiem, że będą to wierzytelności służące sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia. Zgodnie z ustawą administratorem hipoteki może być zarówno jeden z wierzycieli, jak i osoba trzecia (np. agent zabezpieczenia niebędący jednocześnie kredytodawcą). Nie jest jasne, dlaczego ustawodawca odmówił administratorowi będącemu bankiem możliwości skorzystania z ułatwień przewidzianych w art. 95 prawa bankowego (tzn. możliwości ustanowienia hipoteki w formie pisemnej), wprowadzając wymóg formy aktu notarialnego. W ustawie uregulowano także skutki ogłoszenia upadłości administratora, przyznając wierzycielom prawo żądania wyłączenia z masy upadłości administratora kwot uzyskanych w wyniku realizacji praw z zabezpieczenia. Na marginesie należy zauważyć, że nieco odmiennie uregulowano instytucję administratora hipoteki w ustawie o obligacjach. W tym przypadku umowę z administratorem ma obowiązek podpisać emitent obligacji jeszcze przed rozpoczęciem emisji.

Kolejną zasadniczą zmianą jest wprowadzenie możliwości rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Po wygaśnięciu hipoteki właściciel nieruchomości będzie mógł na jej miejsce ustanowić nową hipotekę korzystającą z pierwszeństwa wygasłego prawa. Właściciel będzie mógł także - na mocy porozumienia z innymi wierzycielami hipotecznymi - przenieść którąś z hipotek o niższym pierwszeństwie na opróżnione miejsce, pod warunkiem, że wysokość nowej lub przeniesionej hipoteki nie może być wyższa niż kwota wygasłej hipoteki.

Na krytykę natomiast zasługuje utrzymanie zasady konstytutywnego wpisu przy przenoszeniu wierzytelności hipotecznej wraz z hipoteką. Przewidziano od niej wyjątek tylko w przypadku przeniesienia wierzytelności z dokumentów zbywalnych przez indos lub na okaziciela. Zasada ta powoduje wiele problemów w praktyce, zwłaszcza przy przenoszeniu zaangażowań banków w procesie syndykacji kredytów.

Nowe regulacje działają wyłącznie na przyszłość, nie mają wpływu na ważność istniejących hipotek. Do istniejących hipotek kaucyjnych od dnia wejścia w życie ustawy będą miały zastosowanie nowe przepisy, za wyjątkiem regulacji dotyczącej możliwości rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym, zaś do hipotek zwykłych, z małymi wyjątkami, będzie stosowało się przepisy dotychczasowe.

@RY1@i02/2011/002/i02.2011.002.210.002a.001.jpg@RY2@

Agnieszka Lipska, radca prawny w Kancelarii Allen & Overy

Agnieszka Lipska

radca prawny w Kancelarii Allen & Overy