Czy warto dziś przekształcać spółdzielnie we wspólnoty

Spółdzielcy uważają, że samo prawo własności mieszkań, które - mówiąc kolokwialnie - i tak mają (i które pozwala im je sprzedać czy zapisać w testamencie to zbyt mało. Opinia jest o tyle słuszna, że nawet własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu wiąże się z tym, że właścicielem mieszkania czy lokalu użytkowego, które spółdzielca uważa za swoje, jest spółdzielnia, a nie on sam. Nie bez znaczenia jest również możliwość takiego zarządzania wspólnymi pieniędzmi, które pozwoli używać własnych nakładów wyłącznie na własny dom.

Bez podstawy

I chociaż nie ma już dziś wątpliwości, że samo uwłaszczenie i wydzielenie się ze spółdzielni jest możliwe - choć pracochłonne - to problem pojawia się na płaszczyźnie majątkowej. Nie ma bowiem podstawy prawnej, która pozwalałaby wprost zażądać nowo powstałej wspólnocie od spółdzielni części majątku ruchomego i nieruchomości, które należałyby się np. w razie podziału spółdzielni. Jest to zresztą jedna z przyczyn, dla której przygotowano kolejną nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Niemniej na razie wydzielające się wspólnoty przeważnie wychodzą bez ziemi i pieniędzy, które zgodnie z poczuciem sprawiedliwości mogłyby się im należeć z podziału na części majątku spółdzielni. I skoro nie ma wyraźnej podstawy prawnej podziału wszelkich spółdzielczych nieruchomości, np. tych, na których mieści się plac zabaw, ruchomości czy funduszy, to warto albo wstrzymać się z wydzielaniem małych fragmentów spółdzielni we wspólnotę, albo lepiej jest stosować okrężne procedury, też nie zawsze dające spodziewane efekty.

Gorzej na wprost

Oderwanie od spółdzielni najkrótszą drogą, czyli przez przekształcenie spółdzielczego prawa do poszczególnych lokali we własność, powoduje jedynie to, że osoby te stają się pełnoprawnymi właścicielami i samego lokalu, i współwłaścicielami działki oraz budynku. Szansa na zarządzanie swoim domem po takich zabiegach rodzi się dopiero wtedy, kiedy właścicielami stanie się większość byłych spółdzielców liczona według wielkości ich udziałów w nieruchomości wspólnej budynku. Większość ta może bowiem podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali, czyli tej, która reguluje problematykę wspólnot mieszkaniowych. I dopiero od tego momentu przestają obowiązywać w nowej wspólnocie prawa spółdzielcze, a właściciele wykupionych mieszkań mogą przejąć zarząd częściami wspólnymi budynku, czyli de facto sprawami dotyczącymi mieszkańców. Jeśliby natomiast nowi właściciele takiej uchwały nie podjęli, zasady dotyczące wspólnot zaczną obowiązywać w ich domu dopiero po wyodrębnieniu na własność wszystkich lokali i po ustaniu członkostwa w spółdzielni ostatniego właściciela. [Przykład 1]

Nie ma przy tym na razie żadnej wynikającej z obowiązujących ustaw podstawy żądania wydania wspólnocie tego, co mogłoby na nią przypaść przy podziale spółdzielni. Nie wyklucza to oczywiście możliwości podjęcia przez spółdzielnię uchwały w tej sprawie. Trudno ją do tego zmusić. Nie musi się również udać - szczególnie przed sądem - dowodzenie, że przepisy dotyczące zarządzania odnoszą się także do praw majątkowych dawnych spółdzielców. [Przykład 2]

Nie ma natomiast wątpliwości, że właściciele lokali muszą uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, tzn. które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub na osiedlu. Nie może więc wspólnota dostać z podziału na własność prawa do parkingu położonego przy jej budynku (przy założeniu, że spółdzielnia ma tyle nieruchomości, że prawo takie miałaby spółdzielnia powstała z podziału). Właściciele muszą jednak łożyć na utrzymanie placu. [Przykład 3]

Okrężna droga

Nieco lepszy w takich sytuacjach wydaje się sposób powolnego dążenia do utworzenia wspólnoty, zaczynający się od podziału spółdzielni. Metoda jest trudniejsza z czysto organizacyjnego punktu widzenia, ale wydaje się bardziej efektywna majątkowo. Spółdzielni wolno się więc podzielić na podstawie uchwały walnego zgromadzenia podjętej zwykłą większością głosów. W ten sposób z wydzielonej części spółdzielni matki zostaje utworzona nowa spółdzielnia. Po to, żeby stało się to możliwe, członkowie spółdzielni secesjoniści, których prawa i obowiązki majątkowe wiążą się z wyodrębnianą organizacyjnie jednostką albo z częścią majątku spółdzielni, która nadaje się do takiego wyodrębnienia, powinni na podstawie własnej uchwały (podjętej większością głosów) wystąpić do zarządu spółdzielni z żądaniem zwołania walnego zgromadzenia. Jego celem miałoby być podjęcie uchwały o podziale. Na tej podstawie zarząd ma obowiązek niezwłocznie przygotować dokumenty niezbędne do podjęcia przez walne zgromadzenie uchwały o podziale spółdzielni. Zarząd powinien też udostępnić wszystkie potrzebne informacje członkom żądającym podziału.

Walne zgromadzenie może jednak podjąć uchwałę odmawiającą podziału. Przyczyną mogą być jednak tylko ważne interesy gospodarcze dotychczasowej spółdzielni, czyli jej członków, lub fizyczny brak możliwości podziału (np. gdy spółdzielnia składa się z jednego ogromnego budynku, który stanowi jedną nieruchomość). Ponadto - w razie podjęcia przez walne zgromadzenie uchwały odmawiającej podziału spółdzielni - ci, którzy wystąpili z żądaniem, mogą w ciągu sześciu tygodni od daty walnego zgromadzenia wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę o podziale. Ubiegający się o podział mogą również - w razie nierozpatrzenia przez walne zgromadzenie zgłoszonego żądania w terminie trzech miesięcy od jego doręczenia - wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę o podziale.

Gdyby natomiast udało się - zgodnie z założeniem dążących do utworzenia wspólnoty z mniejszej spółdzielni - przynajmniej tyle, że walne zgromadzenie starej spółdzielni podjęłoby uchwałę o podziale, to trzeba sprawdzić, czy zawiera ona wszystkie składniki żądania. Gdyby została pominięta np. tak istotna kwestia, jak podział majątku, to członkowie zgłaszający wolę oderwania się znów mogą wystąpić do zarządu starej spółdzielni z żądaniem zwołania walnego zgromadzenia w celu podjęcia uzupełniającej uchwały o podziale. I tu także - w razie nieuwzględnienia żądania - wolno im skierować sprawę na drogę sądową.

Oczekiwany efekt

Uchwała walnego zgromadzenia o podziale spółdzielni lub prawomocne orzeczenie sądu zastępujące taką uchwałę są podstawą do dokonania stosownych wpisów w Krajowym Rejestrze Sądowym i w księgach wieczystych. Niezwłocznie po podjęciu przez walne zgromadzenie uchwały o podziale spółdzielni zebranie członków czy przedstawicieli przechodzących do nowej spółdzielni uchwala jej statut i wybiera organy. Następnie zarząd wydzielonej spółdzielni musi w terminie czternastu dni od jego wyboru wystąpić z wnioskiem o wpisanie spółdzielni do rejestru spółdzielni prowadzonego przez sąd, a zarząd spółdzielni dotychczasowej powinien wystąpić o dokonanie w KRS wpisu o podziale.

I tu zaczyna się najważniejsza oczekiwana zmiana. Na powstającą spółdzielnię przechodzą z chwilą jej zarejestrowania wynikające z planu podziału składniki majątkowe, podobnie jak wszelkie prawa (np. dzierżawy czy nawet użytkowania wieczystego gruntów zabranych do nowego organizmu) oraz zobowiązania. W ten sposób wierzyciele i dłużnicy dotychczasowej spółdzielni stają się stronami umów z nową. Warto więc pamiętać, że za zobowiązania powstałe przed podziałem spółdzielni ta dotychczasowa, dzielona, a także nowo powstała odpowiadają solidarnie. Oznacza to, że jeśli np. sprzedawca energii uzna, iż egzekucja od starej spółdzielni byłaby trudniejsza, może wystąpić o zapłacenie rachunków sprzed podziału przez nową spółdzielnię.

Metoda podziału pozwala jednak podjąć kolejne etapy przekształcania. Będą to te same czynności związane ze zamianą spółdzielczego prawa do lokali w prawo własności, jakich wymagałoby wydzielanie się spółdzielni. I tym razem więc co najmniej większość spółdzielców będzie musiała stać się właścicielami swoich lokali, tyle że majątek, który trafił do wydzielonej spółdzielni ma szanse stać się własnością powstałej w dwóch krokach wspólnoty mieszkaniowej.

Ważne

Na powstającą spółdzielnię przechodzą z chwilą jej zarejestrowania wynikające z planu podziału składniki majątkowe i wszelkie prawa

PRZYKŁADY

1 Kto, komu i za co powinien płacić w spółdzielczej wspólnocie

Spółdzielnia zarządzająca nieruchomością wspólną nie ma prawa do wynagrodzenia za sprawowanie tego zarządu sprawami wspólnoty, czy raczej jak mówi ustawa - nieruchomością wspólną, ponieważ nie przewiduje tego prawo spółdzielcze. Z drugiej strony członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni. Partycypują też w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Od członka będącego właścicielem lokalu, niezależnie od jego obowiązków w zakresie pokrywania kosztów zarządu nieruchomością wspólną, spółdzielnia może żądać wpłat na fundusz remontowy. Również właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni płacą za eksploatację i utrzymanie ich lokali, eksploatację i utrzymanie nieruchomości wspólnych oraz uczestniczą w innych kosztach zarządu tymi nieruchomościami na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni.

2 Czy uchwała większości właścicieli przenosi prawa do majątku spółdzielni

Niestety nie. Uchwała powoduje wprawdzie zmianę zarządu nieruchomością wspólną na taki, jaki jest właściwy wspólnotom mieszkaniowym, niemniej nie można jej - zgodnie z opiniami teoretyków i praktyków biegłych w prawie mieszkaniowym - uważać za podstawę żądania od spółdzielni przeniesienia własności rzeczy i praw na rzecz członków nowo powstałej wspólnoty niejako wewnątrz spółdzielni. Członkiem takiej wspólnoty przeważnie bywa też jeszcze spółdzielnia i jedynie przez nią inni właściciele mieszkań mają dostęp np. do nieruchomości nadal należących do spółdzielni. Powoduje to jednak i to, że muszą łożyć na jej utrzymanie.

3 Czy spółdzielnia o opłatach dotyczących również członków wspólnoty decyduje sama

Właściciele lokali mają obowiązek uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które przeznaczone są do wspólnego korzystania przez wszystkie osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.

Co gorsza, jeżeli nie będą płacić tyle, ile spółdzielnia żąda, to może ona im zabronić takiego korzystania. Spółdzielnia może oczywiście sama zaproponować umowę, która będzie regulować tę kwestię w odmienny sposób, ale w praktyce to się nie zdarza.

Dobromiła Niedzielska-Jakubczyk

dobromila.niedzielska@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 ze zm.).