Przejście wierzytelności hipotecznej na nabywcę po wpisie do księgi

W stanie prawnym obowiązującym do 19 lutego 2011 r. wierzytelność hipoteczna (wierzytelność zabezpieczona hipoteką) mogła być przeniesiona na inną osobę - co do zasady - wyłącznie razem z hipoteką. Reguła ta doznawała ograniczenia w odniesieniu do hipotek kaucyjnych, to jest przeniesienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką kaucyjną bez jednoczesnego przeniesienia tej hipoteki było dopuszczalne.

W wyroku z 21 maja 2005 r. (sygn. akt V CK 505/03) SN wypowiedział się w kwestii skutków prawnych przeniesienia wierzytelności hipotecznej bez jednoczesnego przeniesienia hipoteki. W wyroku tym SN orzekł, że "przelew wierzytelności hipotecznej wymaga jednoczesnego przeniesienia hipoteki, co z kolei wymaga wpisu do księgi wieczystej. W konsekwencji, przejście wierzytelności hipotecznej na nabywcę następuje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej, który ma w tym wypadku charakter konstytutywny." Wynika stąd, że jeżeli wierzytelność była przenoszona bez jednoczesnego przeniesienia zabezpieczającej ją hipoteki, do przelewu wierzytelności hipotecznej w ogóle nie dochodziło.

W aktualnym stanie prawnym, obowiązującym od 20 lutego 2011 r., w razie przelewu wierzytelności hipotecznej na nabywcę przechodzi także hipoteka, przy czym do przelewu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej (art. 79 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Obecnie nie jest już zatem konieczne wskazywanie w umowie przelewu, że zabezpieczona wierzytelność jest przenoszona wraz z hipoteką, ponieważ skutek ten następuje z mocy prawa. Wniosek ten wynika ze sformułowania "na nabywcę przechodzi także hipoteka". Należy jednak pamiętać, że w dalszym ciągu wierzytelność hipoteczna przechodzi na nabywcę dopiero w wyniku wpisu nabywcy do księgi wieczystej jako nowego wierzyciela hipotecznego. Wniosek ten wynika ze sformułowania, "do przelewu niezbędny jest wpis".

W rezultacie pomimo iż obecnie przelew wierzytelności hipotecznej powoduje automatyczne przejście hipoteki na nabywcę wierzytelności, to sam przelew jest skuteczny dopiero wskutek wpisu nabywcy do księgi wieczystej jako nowego wierzyciela hipotecznego. W tym zakresie stanowisko SN wyrażone w wyroku z 21 maja 2005 r. pozostało aktualne. Tak długo zatem, jak długo nabywca zabezpieczonej wierzytelności nie zostanie wpisany do księgi wieczystej jako nowy wierzyciel hipoteczny, zabezpieczona wierzytelność mu nie przysługuje oraz nie może on skutecznie przenieść jej na osobę trzecią bądź w inny sposób nią rozporządzić.

Podstawą wpisu nabywcy wierzytelności hipotecznej do księgi wieczystej jako nowego wierzyciela hipotecznego jest umowa przelewu. Z kolei wpisu do księgi wieczystej można dokonać na podstawie dokumentu sporządzonego co najmniej w formie z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361). Dlatego należy pamiętać, że w celu zapewnienia skutecznego przeniesienia wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie trzeba wybrać się do notariusza.

Na zakończenie warto zwrócić uwagę, że omawiana zasada związania hipoteki z wierzytelnością hipoteczną nie ma charakteru bezwzględnego i jest modyfikowana przepisami szczególnymi.

W celu zapewnienia skutecznego przeniesienia wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie trzeba wybrać się do notariusza

@RY1@i02/2012/132/i02.2012.132.21500020e.802.jpg@RY2@

Maciej Chrzan, LL.M. radca prawny w kancelarii prawnej Jara & Partners Sp.k. w Warszawie

Maciej Chrzan,

LL.M. radca prawny w kancelarii prawnej Jara & Partners Sp.k. w Warszawie