Kiedy można uznać, że powstaje duża wspólnota mieszkaniowa

Czytelniczka mieszka w budynku, w którym pięć osób kupiło lokale od dewelopera. Jest on nadal właścicielem pozostałych dwunastu lokali. Czy taka wspólnota może być traktowana jako mała, czy też mają do niej zastosowanie przepisy dotyczące dużych wspólnot mieszkaniowych?

Z ustawy o własności lokali wynika, że gdy w budynku, w którym wszystkich lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest nie więcej niż siedem, powstaje z mocy prawa mała wspólnota. Lokale niewyodrębnione należą do pierwotnego właściciela, np. dewelopera. Ponieważ nie zostały one prawnie podzielone na osobne mieszkania lub lokale użytkowe, nie mają własnych ksiąg wieczystych. Gdy liczba wszystkich wyodrębnionych i możliwych do wyodrębnienia lokali przekracza siedem, powstaje tzw. duża wspólnota mieszkaniowa. Do zarządzania częścią wspólną takiej nieruchomości stosuje się ustawę o własności lokali.

Do małych wspólnot zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności. Członkowie takiej wspólnoty mogą jednak zdecydować, że będą stosowali do zarządzania wspólną nieruchomością ustawę o własności lokali. Duże wspólnoty nie mają prawa decyzji w tych sprawach.

W budynku, w którym mieszka czytelniczka, z chwilą wyodrębnienia przez dewelopera pierwszego lokalu powstała z mocy prawa duża wspólnota. Sposób zarządu częścią wspólną nieruchomości określa więc ustawa o własności lokali. Na jej podstawie właściciele mieszkań mogą powierzyć zarząd wybranym spośród członków wspólnoty osobom lub wybrać na zarządcę dewelopera albo innego licencjonowanego profesjonalistę w tej dziedzinie, jeśli tak się nie stało przy sprzedaży pierwszego lokalu. Sposób prowadzenia spraw wspólnoty określony w pierwszej umowie sprzedaży lokalu przenosi się bowiem automatycznie na kolejnych uczestników wspólnoty, czyli na kolejnych nowych właścicieli. Po to by sprawdzić, jak sprawowany jest zarząd w jej wspólnocie, czytelniczka powinna zapytać sąsiadów lub zajrzeć do księgi wieczystej budynku.

Dobromiła Niedzielska-Jakubczyk

dobromila.niedzielska@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).