Klient obligatoryjnie chroniony, deweloperzy pełni obaw

Po 29 kwietnia 2012 r. rynek deweloperski czekają zmiany związane z wejściem w życie nowej ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. nr 232, poz. 1377). Wprowadza ona wiele nowych mechanizmów mających na celu zabezpieczenie interesów klientów deweloperów. Ponieważ część środków ochronnych ingeruje jednocześnie w procesy finansowania inwestycji oraz sprzedaży, wiele zmian czeka również przedsiębiorców, którzy będą musieli przeorganizować swój dotychczasowy model działania. Nowa ustawa wprowadza obligatoryjne zabezpieczenia w postaci mieszkaniowych rachunków powierniczych, reguluje treść i formę umowy deweloperskiej, obowiązki przedkontraktowe dewelopera oraz wprowadza nowe zasady dotyczące upadłości deweloperów.

Kluczową instytucją nowej ustawy, która wprowadzi największe zmiany, jest mieszkaniowy rachunek powierniczy, który występuje w dwóch wariantach - jako rachunek zamknięty lub otwarty, przy czym rachunek powierniczy otwarty może występować samoistnie lub wraz z gwarancją bankową lub gwarancją ubezpieczeniową. Obligatoryjne zabezpieczenia znajdą zastosowanie w przypadku inwestycji, w których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po wejściu w życie ustawy, to jest po 29 kwietnia 2012 r. W przypadku zastosowania rachunku powierniczego zamkniętego kwoty na nim zgromadzone będą wypłacane przez bank deweloperowi dopiero po zakończeniu przedsięwzięcia i przeniesieniu własności lokalu lub domu na nabywcę. Rachunek otwarty umożliwiać będzie deweloperowi korzystanie ze środków wpłacanych przez nabywców w czasie trwania przedsięwzięcia - bank wypłacać będzie środki zgodnie z kolejnymi etapami przewidzianymi w harmonogramie przedsięwzięcia po przeprowadzeniu kontroli wykonania danego etapu.

Od wejścia w życie ustawy umowy deweloperskie będą zawierane wyłącznie w formie aktu notarialnego, a koszty sporządzenia aktu pokryją po połowie deweloper oraz nabywca. Ustawa szczegółowo opisuje katalog obligatoryjnych postanowień umowy deweloperskiej - część z postanowień ma charakter informacyjny, część zawiera zobowiązania typowe dla umów deweloperskich. Brak zamieszczenia w umowie któregokolwiek z obligatoryjnych postanowień daje nabywcy możliwość odstąpienia od umowy w terminie 30 dni od jej zawarcia. W ustawie wyraźnie przewidziano również, że umowa deweloperska stanowi podstawę do ujawnienia roszczeń w księdze wieczystej.

Ustawa wprowadza wiele obowiązków przedkontraktowych, w tym obowiązek sporządzenia i doręczenia nabywcy (a także aktualizowania do momentu zawarcia umowy) prospektu informacyjnego. Zawierać on powinien informacje wskazane w załączniku do ustawy - wzorze prospektu. Zakres informacji budzi wiele wątpliwości w praktyce, negatywne komentarze wywołuje także konieczność nieustannego monitorowania stanu faktycznego i prawnego oraz aktualizowania prospektu. Duże emocje wywołuje konieczność informowania nabywcy o planowanych inwestycjach w promieniu 1 km od realizowanego przedsięwzięcia deweloperskiego - deweloperzy sygnalizują, że takie zadanie nałożone przez ustawodawcę nie jest wykonalne. Niezgodność umowy z prospektem albo niezgodność prospektu ze stanem faktycznym w dniu zawarcia umowy stanowi podstawę do odstąpienia od umowy w terminie 30 dni od jej zawarcia, zatem deweloperzy obawiają się o stabilność zawartych umów.

Ustawa wprowadza także nowe przepisy do ustawy - Prawo upadłościowe i naprawcze regulujące upadłość dewelopera. Przepisy te przewidują między innymi powstanie osobnej masy upadłości, w skład której wchodzić mają: nieruchomość, na której powstaje inwestycja, środki zgromadzone na rachunkach powierniczych, ewentualne dopłaty nabywców. Nabywcom lokali przysługiwać będzie prawo pierwszeństwa zaspokojenia się z osobnej masy upadłości, które budzi znaczne kontrowersje, szczególnie w środowisku bankowym - nie jest bowiem jasne, jaki jest stosunek prawa pierwszeństwa do uprawnienia banku wynikającego z hipoteki na nieruchomości na której powstaje inwestycja (tzw. prawa odrębności). Przepisy nie są precyzyjne, a ocena stopnia zabezpieczenia banków na wypadek upadłości może rzutować na zdolność kredytową deweloperów.

W gronie prawników, deweloperów i bankowców podkreśla się, że ustawa zawiera wiele niejasnych przepisów i usterek legislacyjnych co spowoduje, że niewątpliwie będzie źródłem licznych kontrowersji w praktyce.

@RY1@i02/2012/061/i02.2012.061.21500020c.802.jpg@RY2@

Jan Wszołek adwokat, WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr

Jan Wszołek

adwokat, WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr