Od przeznaczenia działki ważniejsze jest faktyczne jej wykorzystanie

W Polsce istnieje bardzo wiele nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym. Często inny podmiot nimi faktycznie włada, inny wpisany jest w dziale II księgi wieczystej. Problem ten dotyczy wielu gruntów nieużywanych jako drogi, a określanych w ewidencji gruntów jako droga - "dr".

Zakres osób uprawnionych do korzystania z dróg publicznych nie jest oznaczony. Drogi publiczne ze względu na funkcje pełnione w sieci drogowej dzielą się na drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe oraz gminne. Kategoryzacja drogi następuje rozporządzeniem ministra do spraw transportu dla drogi krajowej, uchwałą sejmiku wojewódzkiego dla drogi wojewódzkiej, uchwałą rady powiatu dla drogi powiatowej oraz uchwałą rady gminy dla drogi gminnej. Zaliczenie drogi do określonej kategorii dróg publicznych skutkuje objęciem jej powszechnym dostępem. W wyroku z 7 stycznia 2010 r., II SA/Gl 747/2009 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach orzekł, iż konieczną przesłanką do skutecznego podjęcia przez radę gminy uchwały o zaliczeniu ulicy do kategorii dróg gminnych jest legitymowanie się przez gminę prawem własności do gruntów, po których droga taka przebiega. Oznacza to, iż już przed podjęciem uchwały działki, przez które droga gminna ma przebiegać, muszą stanowić własność gminy.

Ograniczony obrót

W wyroku z 21 września 2011 r., I CSK719/10, Sąd Najwyższy orzekł o niedopuszczalności zasiedzenia drogi publicznej, stwierdzając, iż grunt pod drogą publicznymi nie może być prywatny. Sąd stanął na stanowisku, iż od 1 stycznia 1999 r. grunt pod drogę publiczną może być własnością jedynie Skarbu Państwa lub samorządu. Drogi publiczne zostały zaliczone do kategorii rzeczy o ograniczonym obrocie. Jedyna dopuszczalna forma obrotu nieruchomościami zajętymi pod drogi publiczne może polegać na przenoszeniu własności między Skarbem Państwa a jednostkami samorządu.

Sąd zdefiniował

W ważnym wyroku z 15 lutego 2012 r., I CSK 293/11, Sąd Najwyższy przyjął wąską definicję drogi, nawiązując do definicji zawartej w art. 4 pkt 2 ustawy o drogach publicznych. I tak zgodnie z tą definicją ustawową droga oznacza budowlę wraz z drogowymi obiektami inżynierskimi, urządzeniami oraz instalacjami, stanowiącą całość techniczno-użytkową, przeznaczoną do prowadzenia ruchu drogowego, zlokalizowaną w pasie drogowym.

Należy pamiętać, że droga i pas drogowy nie są pojęciami tożsamymi. Zgodnie z legalną definicją zawartą w art. 4 pkt 1 ustawy o drogach publicznych, pas drogowy to wydzielony liniami granicznymi grunt wraz z przestrzenią nad i pod jego powierzchnią, w którym są zlokalizowane droga oraz obiekty budowlane i urządzenia techniczne związane z prowadzeniem, zabezpieczeniem i obsługą ruchu, a także urządzenia związane z potrzebami zarządzania drogą.

Droga stanowi zatem budowlę, zaś pas drogowy to wyłącznie grunt, na którym zlokalizowana jest droga wraz z urządzeniami funkcjonalnie z nią związanymi, jeśli one istnieją.

W ww. orzeczeniu Sądu Najwyższego - Izba Cywilna stwierdzono, iż to, że droga publiczna została uwzględniona w ewidencji gruntów, nie oznacza jeszcze, że faktycznie w tym miejscu powstała. Zatem działkę pod nią można zasiedzieć.

To nie zapisy w ewidencji, a sposób zagospodarowania nieruchomości, decyduje o możliwości uznania drogi publicznej za budowlę w rozumieniu art. 4 pkt 2 ustawy o drogach publicznych. Istnienie takich budowli wyklucza możliwość zasiedzenia.

Najnowsze orzeczenia Sądu Najwyższego z pewnością ułatwią regulowanie stanów prawnych wielu nieruchomości. Nieruchomości te stracą przymiot res extra commercium (rzeczy wyjętych z obrotu), co oznacza, że zwiększy się liczba nieruchomości w obrocie, a przede wszystkim pojawi się większe zaufanie do prawa odpowiadającego na potrzeby rynku nieruchomości.

Wąski krąg uprawnionych

Droga stanowiąca własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego niezaliczona do jakiejkolwiek kategorii dróg publicznych stanowi drogę wewnętrzną w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o drogach publicznych. Drogą wewnętrzną może być też droga prywatna. W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 8 października 2008 r., II SA/Gl 351/2008 stwierdzono, iż dla zakwalifikowania terenu do dróg wewnętrznych nie jest niezbędne, aby teren ten spełniał określone wymogi techniczne czy parametry.

Drogę wewnętrzną cechuje wąski krąg podmiotów uprawnionych do korzystania z niej. Jest to jedna z podstawowych różnic między drogą publiczną a drogą wewnętrzną. To zawężenie wynika z założenia, że drogi wewnętrzne nie stanowią przedmiotu prawa powszechnego korzystania. Z dróg wewnętrznych, oprócz właściciela tej drogi, mogą korzystać podmioty, które mają jego zgodę (np. w postaci indywidualnego zezwolenia). Nie można wykluczyć, że właściciel drogi wewnętrznej umożliwi korzystanie z drogi każdemu (zezwolenie generalne). Zgoda właściciela drogi na korzystanie z drogi wewnętrznej może zostać wyrażona przez każde zachowanie, które w sposób dostateczny ujawnia wolę tej osoby (art. 60 kodeksu cywilnego). Właściciel może dać wyraźnie do zrozumienia, że korzystanie z jego drogi wewnętrznej jest dopuszczalne, jednakże wyłącznie w sposób przez niego wskazany.

Korzystanie z dróg wewnętrznych podlega regulacji prawa cywilnego, w tym przepisom o ochronie prawa własności. Drogi wewnętrzne nie są wyłączone z obrotu i mogą stać się przedmiotem zasiedzenia, oczywiście po spełnieniu przesłanek samoistności posiadania oraz odpowiedniego upływu czasu. Możliwe jest także nabycie w drodze zasiedzenia służebności drogi koniecznej na nieruchomości zajętej pod drogę wewnętrzną.

Ważne

Droga jest obszarem przeznaczonym do prowadzenia ruchu drogowego, więc w jej skład nie wchodzą pasy zieleni i inne obszary znajdujące się obok jezdni

PRZYKŁAD

Plany nie są istotne

Pan Z posiada przez okres 30 lat działkę, określoną w ewidencji gruntów jako działka drogowa, która jednak nie była nigdy wykorzystywana na drogę i nie jest zabudowana żadną infrastrukturą drogową. Działka ta była zawsze oddzielona od drogi ogrodzeniem. Właścicielem działki jest Skarb Państwa. Zgodnie z ostatnim orzeczeniem Sądu Najwyższego pan Z będzie miał możliwość zasiedzenia nieruchomości, jeśli wykaże przesłanki posiadania oraz upływ czasu.

Z kolei pan Y posiada przez okres 30 lat działkę, określoną w ewidencji gruntów jako działka drogowa. Działka ta była wykorzystywana na drogę, znajdują się na niej jezdnia, chodnik, a nawet znak drogowy. Właścicielem działki jest Skarb Państwa. Mimo odgrodzenia jej ogrodzeniem, zasiedzenie nie będzie dopuszczalne.

@RY1@i02/2012/057/i02.2012.057.08800070b.803.jpg@RY2@

Wojciech Nartowski adwokat, partner w krakowskiej Kancelarii Nartowski Trojanowska Adwokaci Spółka Partnerska

Wojciech Nartowski

adwokat, partner w krakowskiej Kancelarii Nartowski Trojanowska Adwokaci Spółka Partnerska

Podstawa prawna

Ustawa z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz.U. z 2007 r. nr 19, poz. 115 z późn. zm.).