Obciążona nieruchomość może być gwarancją wykonania kontraktu

Istotne znaczenie dla efektywności hipoteki ma takie ukształtowanie stosunku podstawowego, by mogła ona objąć jak największą liczbę potencjalnych wierzytelności w możliwie długim okresie. Poza tym w taki sposób, by nie było konieczności każdorazowego jej modyfikowania poprzez zawieranie aneksu w formie aktu notarialnego lub ustanawianie hipotek na zabezpieczenie każdej z nowo powstałych wierzytelności.

Co przyniosły zmiany

Z dniem 20 lutego 2011 roku, kiedy weszła w życie nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2009 r., nr 131, poz. 1075), możliwe stało się zabezpieczenie jedną hipoteką różnych wierzytelności, pod warunkiem że wszystkie przysługują temu samemu wierzycielowi. Pomiędzy wierzytelnościami zabezpieczonymi w ten sposób nie musi istnieć żadna więź prawna (inna niż osoba wierzyciela). Mogą to być wierzytelności wyrażone w różnych walutach, istniejące lub takie, które powstaną w przyszłości, o ustalonej bądź nieustalonej wysokości, powstające alternatywnie itd.

Przedsiębiorcy mogą zatem w ramach jednej hipoteki zabezpieczyć wiele istniejących pomiędzy nimi wierzytelności. Taka hipoteka będzie istnieć do momentu wygaśnięcia ostatniej z nich lub do chwili, gdy z danego stosunku prawnego nie będzie już mogła powstać żadna wierzytelność.

Częstym błędem popełnianym przez przedsiębiorców, który przyczynia się do braku popularności hipoteki jako zabezpieczenia wierzytelności handlowych, jest brak umowy regulującej współpracę. Jeśli strony - pomimo stałej, często długoletniej współpracy - nie zawarły umowy o współpracę, umowy ramowej lub innej podobnej umowy regulującej ich wzajemne relacje, a ich współpraca opiera się o każdorazowo składane zamówienia lub na umowach zawieranych na pewien okres (np. na rok), to strony zmuszone będą ustanawiać odrębne hipoteki na zabezpieczenie każdej z wierzytelności albo, o ile to możliwe, będą modyfikować już istniejące zabezpieczenia.

Umowy ramowe

Skutecznym sposobem uniknięcia tych ograniczeń jest zawieranie ramowych umów współpracy. W tym zakresie, w sukurs przedsiębiorcom idzie nowa regulacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej u.k.w.h.), gdzie rozstrzygnięto pojawiające się na gruncie poprzedniego stanu prawnego spory. Obecnie strony, zamiast zawierać wiele poszczególnych umów na kolejne okresy lub kolejne etapy danego projektu, mogą zawrzeć umowę ramową, w której rozstrzygną zasady wzajemnej współpracy oraz określą, jakie umowy, zwane umowami wykonawczymi, mogą powstać w wykonaniu takiej umowy ramowej.

Przy ustanawianiu hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności z umowy ramowej oraz każdej innej wierzytelności należy pamiętać, że polski ustawodawca nie zezwala na ustanawianie hipoteki jako tzw. zabezpieczenia generalnego. Oznacza to, że niemożliwym jest skuteczne ustanowienie zabezpieczenia ogółu istniejących lub przyszłych wierzytelności przysługujących danemu wierzycielowi, w tym wszystkich wierzytelności wobec określonych dłużników lub oznaczonych rodzajowo tytułów prawnych. Niedopuszczalne byłoby, zatem ustanowienie hipoteki na zabezpieczenie "wszelkich wierzytelności, jakie spółka A może mieć wobec spółki B z tytułu sprzedaży towaru X" lub "wszelkich wierzytelności z tytułu umów pomiędzy A i B". Wierzytelność zabezpieczona hipotecznie musi być skonkretyzowana, możliwa do indywidualnego oznaczenia. Zatem w przypadku umowy ramowej strony winny oznaczyć takie wierzytelności np. jako "wszystkie wierzytelności z umów sprzedaży towarów X, Y oraz Z na lata 2012 oraz 2013 zawarte w wykonaniu umowy ramowej z 16 stycznia 2012 roku".

Należy jednak zwrócić uwagę, że dyskusyjny jest pogląd co do dopuszczalności ustanawiania hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności ze stosunków prawnych, które nie istnieją jeszcze w chwili ustanawiania hipoteki ani nie istnieje stosunek prawny, który chociażby zobowiązywał do ich powstania. Podnosi się, że hipoteki na zabezpieczenie takich wierzytelności nie czyniłyby zadość zasadzie szczegółowości. Wobec tego mogłaby zostać zakwestionowana np. hipoteka, która miałaby zabezpieczać "wierzytelności z tytułu umowy sprzedaży towaru X w roku 2012 oraz wszelkie inne wierzytelności z tytułu sprzedaży towaru X, jakie mogłyby powstać z zawartych przez strony umów."

Konieczność precyzyjnego określenia jest jeszcze bardziej doniosła, jeśli właścicielem nieruchomości ustanawiającym hipotekę nie jest dłużnik osobisty. Dłużnik rzeczowy nie ma bowiem wpływu na powstanie ani wysokość wierzytelności, a winien wiedzieć, jak w rzeczywistości kształtuje się jego odpowiedzialność.

Weksel in blanco

Zasada szczegółowości hipoteki może w niektórych przypadkach powodować zmniejszenie atrakcyjności tego zabezpieczenia. Jest tak, gdy pomiędzy stronami może powstać wiele wierzytelności z różnych tytułów, a ich precyzyjne oznaczenie, czyniące zadość wymogom szczegółowości może okazać się utrudnione.

Wówczas można rozważyć stosowanie weksla in blanco zabezpieczonego hipotecznie. W stosunku do wierzytelności wekslowych nie istnieje obowiązek szczegółowego oznaczania wierzytelności, których zabezpieczenie stanowi weksel. W praktyce jednak powszechnie stosuje się deklaracje wekslowe, w których strony dookreślają zasady, na jakich weksel in blanco może zostać wypełniony i przedstawiony do zapłaty. Przy sporządzaniu deklaracji wekslowej nie istnieją już ograniczenia wynikające z konieczności szczegółowego oznaczania wierzytelności, zatem mogą one być oznaczone w sposób generalny jako np. "wszystkie wierzytelności A wobec B z tytułu sprzedaż towarów". Natomiast taka wierzytelność wekslowa może zostać zabezpieczona hipotecznie.

Jak podnosi się w doktrynie, wierzytelność ze stosunku podstawowego (umowy handlowej) oraz wierzytelności z weksla zabezpieczającego należyte wykonanie tej umowy, są odrębnymi wierzytelnościami, dopuszczalne jest zatem zabezpieczenie każdej z tych wierzytelności odrębną hipoteką lub obu wierzytelności jedną hipoteką.

Opróżnione miejsce

W stanie prawnym sprzed nowelizacji u.k.w.h. obowiązywała zasada posuwania się hipoteki naprzód. W myśl tej zasady wygaśnięcie hipoteki powodowało przesunięcie hipotek o niższym stopniu pierwszeństwa na wyższy. Zasady tej nie można było umownie wyłączyć. Nowelizacja u.k.w.h. wprowadziła uprawnienie dla właściciela nieruchomości hipotecznej do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, w przypadku wygaśnięcia hipoteki.

Analizując instytucję opróżnionego miejsca hipotecznego, w odniesieniu do relacji handlowych należy zwrócić uwagę na dwie okoliczności, które często są powodem nieporozumień wśród przedsiębiorców. Po pierwsze rozwiązanie to stosuje się wyłącznie do hipotek, tj. takich, które powstały 20 lutego 2011 roku lub po tej dacie. Zatem przedsiębiorca może "zachować" miejsce hipoteczne i zabezpieczyć nim wierzytelność innego podmiotu tylko pod warunkiem, że hipoteka powstała po dacie wejścia w życie nowelizacji u.k.w.h.

Drugą istotną cechą opróżnionego miejsca hipotecznego jest, często niedostrzegana przez przedsiębiorców regulacja art. 101⁹ u.k.w.h., stosownie do którego niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się do nierozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Zatem niedopuszczalne będą np. umowy pomiędzy przedsiębiorcami, które przewidywałyby obowiązek "zachowania" miejsca hipotecznego jako zabezpieczenia przyszłej transakcji.

Jednak, jak słusznie podnosi się w doktrynie, powyższa zasada ogólna doznaje jednego istotnego wyjątku. Na podstawie art. 101¹ u.k.w.h. właściciel nieruchomości może zobowiązać się do ustanowienia lub przeniesienia wierzytelności na opróżnione miejsce hipoteczne. Zatem wydaje się dopuszczalnym porozumienie stron przewidujące, że w przypadku zwolnienia się hipoteki X na rzecz Y, A ustanowi hipotekę na rzecz B, w miejscu hipotecznym po wygasłej hipotece X. Powyższe ma istotne znaczenie z punktu widzenia obrotu, gdyż przed datą wejścia w życie nowelizacji w takim przypadku na miejsce wygasłej hipoteki wchodziłaby kolejna hipoteka z wyższym pierwszeństwem, co mogłoby powodować, że dany kontrahent mógłby zostać uznany za niewiarygodnego ze względu na brak możliwości udzielenia zabezpieczenia. Obecnie możliwe jest skuteczne zobowiązanie się do ustanowienia hipoteki z chwilą wygaśnięcia hipoteki dotychczas istniejącej na nieruchomości.

Ograniczenia można zniwelować

Hipoteka jest w opinii wielu przedsiębiorców zabezpieczeniem mało elastycznym ze względu na koszty jej ustanowienia oraz na to, że jeszcze do niedawna jedna hipoteka mogła zabezpieczać tylko jedną wierzytelność, a każda zmiana tej wierzytelności była dokonywana, co do zasady, w formie aktu notarialnego. W znacznej części przypadków powyższe ograniczenia mogą zostać zniwelowane poprzez właściwe zaprojektowanie zarówno samej hipoteki, jak łączącego strony stosunku podstawowego, w szczególności umowy handlowej.

@RY1@i02/2012/046/i02.2012.046.21500030a.802.jpg@RY2@

Paweł Jaśkiewicz, prawnik w kancelarii Gide Loyrette Nouel

Paweł Jaśkiewicz

prawnik w kancelarii Gide Loyrette Nouel

Podstawa prawna

Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.).