Przygotowania do sprzedaży nieruchomości przenoszą się do sieci

Niejednokrotnie zamiast w nieskończoność przetrzymywać nieruchomości wymagające znacznych nakładów, lepiej jest wynająć powierzchnię, która w danym czasie jest firmie potrzebna. Sprzedaż niepotrzebnych, zamortyzowanych i generujących koszty nieruchomości, często położonych w dobrych lokalizacjach, może poprawić sytuację finansową niejednego przedsiębiorcy, zwłaszcza jeżeli takowych posiada on więcej.

Warto jednak przygotować się do takiej sprzedaży. W pierwszej kolejności należy zebrać niezbędne dokumenty prawne i techniczne, o które poproszą lub mogą poprosić agent nieruchomościowy, doradca prawny, notariusz i na koniec kupujący, a także jego doradcy prawni i techniczni oraz bank finansujący zakup nieruchomości.

Następny krok to audyt prawny z uwzględnieniem aspektów podatkowych oraz audyt techniczny - konieczny, jeśli nieruchomość jest zabudowana lub wymaga podziału przed sprzedażą. Często zlecany jest także audyt środowiskowy, a więc zbadanie, czy nieruchomość nie jest zanieczyszczona ponad dopuszczalne normy, w jaki sposób jest prowadzona gospodarka odpadami, czy dana nieruchomość korzysta albo będzie korzystać ze środowiska - poprzez odprowadzanie wód (opadowych) do gruntu lub pobliskich cieków wodnych bądź emisję pyłów lub gazów do powietrza albo nawet hałasów - a co za tym idzie czy takie korzystanie jest dozwolone.

Dlaczego to potrzebne

Prawidłowo przeprowadzony audyt przed sprzedażą pozwala rozwiązać zidentyfikowane problemy prawne nieruchomości. Raport sprzedającego, uwzględniający już stan prawny nieruchomości, może też stanowić załącznik do oferty jej sprzedaży. Niewątpliwie oferowanie nieruchomości z uporządkowanym stanem prawnym pozwala na uzyskanie wyższej ceny. Znajomość sytuacji nieruchomości, historii jej nabycia i korzystania z niej przez sprzedającego jest konieczna dla określenia, co będzie przedmiotem transakcji (czy rzeczywiście nieruchomość, czy raczej przedsiębiorstwo albo spółka będąca jej właścicielką), a w konsekwencji dla wskazania, jak optymalnie może być opodatkowana transakcja.

Przeprowadzenie audytu przed sprzedażą nie tylko pozwala na zweryfikowanie kompletności dokumentacji prawnej, lecz także ułatwia kupującemu zbadanie stanu prawnego nieruchomości, a zatem wpływa na szybsze zawarcie transakcji. O ile sprzedający nie zawsze zlecają przygotowanie pisemnego raportu z badania nieruchomości, o tyle kupujący raczej to zrobią.

Proces audytu nieruchomości przed sprzedażą można podzielić na etapy: 1) przygotowanie dokumentów, 2) przygotowanie VDR (ang. virtual data room), 3) badanie dokumentów i uzupełnianie braków w dokumentacji. Finalnym produktem jest raport przygotowany na zlecenie sprzedającego nieruchomość (czyli raport ofertowy) albo podmiotu zainteresowanego kupnem (raport kupującego).

Przygotowanie materiałów

Zestaw dokumentów, który trzeba przygotować przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż, zależy od wielu czynników. W zależności od faktycznego przedmiotu samej transakcji - czy sprzedajemy samą nieruchomość, czy też spółkę będącą jej właścicielem - będziemy mogli ograniczyć badanie głównie do dokumentacji dotyczącej samej nieruchomości lub też powstanie konieczność znacznego rozszerzenia zakresu audytu i włączenia do niego dokumentacji dotyczącej także spółki. I tutaj też, w zależności od złożoności działalności gospodarczej prowadzonej przez tę spółkę i okresu jej funkcjonowania na rynku, zakres i liczba badanych dokumentów mogą być różne. Z pewnością jednak do przeanalizowania będą dokumenty korporacyjne (umowa spółki, uchwały organów), dokumentacja rachunkowa i podatkowa spółki. Ponadto, jeśli spółka zatrudnia pracowników, to także dokumenty ich dotyczące będą musiały stać się przedmiotem badania.

Duże znaczenie ma także rodzaj sprzedawanej nieruchomości. Jeśli jest zabudowana, w zakres badania wchodzi cała część prawna i techniczna dotycząca prawidłowości uzyskania stosownych pozwoleń administracyjnych, należytego przeprowadzenia procesu budowlanego, utrzymywania i konserwacji budynku i budowli czy też ewentualnych roszczeń z tytułu rękojmi i gwarancji oraz rozliczeń między inwestorem a wykonawcą robót.

Jeśli zbywamy teren niezabudowany przeznaczony pod inwestycje, to fakt ten będzie również miał wpływ na zakres badania. Przed nabyciem kupujący sprawdzi, czy zdoła zrealizować na niej zaplanowaną inwestycję. Jeśli zaś zbywamy nieruchomość komercyjną, dodatkowo audytem objęte zostaną umowy zawarte z najemcami - i to zarówno pod względem prawnym, aby sprawdzić, czy są one ważne i wykonalne, a najemcy ustanowili stosowne zabezpieczenia (gwarancje, kaucje, ubezpieczenie, poddanie się egzekucji), jak i komercyjnym (tzn. konieczne będzie zweryfikowanie, jaki dochód zawarte umowy przyniosą potencjalnemu nabywcy w przyszłości).

Stworzenie VDR

Narzędziem, które w ostatnich latach jest coraz częściej wykorzystywane w procedurze badania stanu prawnego nieruchomości, w szczególności przy dużych transakcjach dotyczących budynków biurowych, handlowych lub pakietów wielu różnych nieruchomości, jest VDR, czyli swojego rodzaju platforma pozwalająca zgromadzić i udostępniać dokumenty potencjalnym kupującym. Pakiet usług świadczonych przez dostawców VDR jest przy tym bardzo szeroki i w zależności od zakresu i złożoności transakcji jest dostosowywany do potrzeb sprzedawcy i kupującego.

Właściwe przygotowanie dokumentów do sprzedaży, tj. uzyskanie i zgromadzenie całej dokumentacji potrzebnej potencjalnym kupującym do sprawdzenia, czy oferowana nieruchomość jest atrakcyjna i kryje w sobie potencjalne zyski, ułatwia prawidłowe ich sklasyfikowanie, podzielenie na odpowiednie grupy i foldery, aby ostatecznie załadować je do VDR.

Nieocenioną zaletą VDR jest to, że sprzedawca raz zebrany materiał może proponować wielu oferentom. Bardziej zaawansowane VDR pozwalają pracować na tych samych dokumentach wielu użytkownikom naraz, a także nadawać poszczególnym użytkownikom lub ich grupom prawa dostępu do wszystkich dokumentów lub tylko do części z nich. Ponadto dzięki VDR istnieje możliwość wyszukiwania potrzebnych materiałów, sporządzania statystyk i zestawień przejrzanych dokumentów lub aktywności poszczególnych grup w danym okresie.

Nie wszystkie jednak dokumenty będziemy mogli lub chcieli umieścić w VDR - czy to ze względu na ich rozmiary (np. mapy, projekty, skany dokumentacji technicznej), czy też zamiar udostępnienia niektórych dokumentów jedynie do wglądu. Z tych powodów, szczególnie przy dużych transakcjach dotyczących zabudowanych nieruchomości, koniecznością są także fizyczne data roomy (w przeciwieństwie do tych wirtualnych), gdzie kupujący mogą na miejscu zapoznać się ze stosownymi dokumentami.

Badanie, uzupełnianie braków

W momencie udostępnienia VDR potencjalnym oferentom (co odbywa się poprzez udzielenie im stosownych uprawnień, wysłanie instrukcji i haseł potrzebnych do zalogowania się na platformie VDR) rozpoczyna się trzeci, główny etap prowadzenia audytu prawnego lub technicznego nieruchomości.

Prawidłowe zgromadzenie, opisanie i podzielenie dokumentów na poszczególne foldery w VDR jest gwarancją szybkiego i sprawnego przeprowadzenia ich badania. Niejednokrotnie okazuje się jednak, że mimo najlepszych chęci sprzedawcy nie uda się zawczasu przygotować wszystkich dokumentów, o które będą pytać doradcy kupującego. Często konieczne jest uzupełnienie dokumentacji lub udzielenie szczegółowych wyjaśnień odnośnie do poszczególnych kwestii na etapie badania prowadzonego przez kupującego. Także w tej sytuacji VDR okazuje się bardzo pomocny, pozwalając szybko dostarczyć brakujące dokumenty konkretnej osobie lub większej liczbie podmiotów (poprzez nadanie w VDR stosownych uprawnień w zakresie dostępu do danego dokumentu lub grupy dokumentów).

Udzielanie odpowiedzi na pytania kupującego

Zadawanie pytań i udzielanie odpowiedzi podczas audytu nieruchomości przez kupującego odbywa się z wykorzystaniem aplikacji Q&A (ang. Question and Answer). Jest ona zazwyczaj oferowana przez dostawcę VDR, choć w praktyce sprzedający często decyduje się na samodzielne prowadzenie stosownego formularza (najczęściej w formacie dokumentu Excel). Mechanizm jest bardzo prosty i polega na tym, że z jednej strony doradcy kupującego wpisują do formularza swoje pytania, a z drugiej doradcy sprzedającego udzielają na nie odpowiedzi. Ważne przy tym, aby z góry określić zasady funkcjonowania Q&A i przydzielić osoby zarządzające tym narzędziem. W początkowym okresie, w szczególności przy złożonych transakcjach, sprzedający może dostawać kilkadziesiąt lub nawet kilkaset pytań dziennie, które należy stosownie rozdzielić pomiędzy doradców specjalizujących się w danej dziedzinie, a później zebrać od nich oczekiwane przez drugą stronę odpowiedzi.

Poza łatwością zadawania pytań i udzielenia na nie odpowiedzi Q&A ma tę dodatkową zaletę, że powstały w ten sposób dokument szczegółowo wskazuje, jakie informacje, ponad te zgromadzone w VDR, zostały udostępnione oferentom, co jest później wykorzystywane przy finalizowaniu transakcji. Formularz Q&A, razem z listą dokumentów znajdujących się w VDR, mogą być załącznikami do umowy sprzedaży nieruchomości (w szczególności chodzi o kwestię odpowiedzialności za wady fizyczne i prawne nieruchomości - co do zasady wiedza kupującego o wadzie wyłącza odpowiedzialność sprzedającego).

Ważne

Q&A ma tą dodatkową zaletę, że powstały w ten sposób dokument szczegółowo wskazuje, jakie informacje, ponad te zgromadzone w VDR, zostały udostępnione oferentom, co jest później wykorzystywane

Ważne

VDR jest już standardowo udostępniany kupującym, ponieważ pozwala na błyskawiczny dostęp do dokumentów jednocześnie wielu osób. Prawidłowe nazewnictwo dokumentów i folderów w VDR, a także odpowiednie podzielenie dokumentacji w folderach umożliwia później łatwiejsze wyszukiwanie dokumentów i poruszanie się po nich

Ważne

Audyt nie będzie wartościowy, jeśli badający nie uzyskają dostępu do wszystkich dokumentów. Nadmierna liczba zastrzeżeń i założeń sprawi, że audyt nie spełni swojej funkcji

Co można zgromadzić
odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości	sąd prowadzący księgę wieczystą dla nieruchomości	odpisy wydawane są od ręki
wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego	urząd gminy	do 7 dni
wypis z ewidencji gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej	starostwo	do 7 dni
wypis z kartoteki budynków lub lokali	starostwo	do 7 dni
zaświadczenia o braku roszczeń byłych właścicieli do nieruchomości	Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi, Ministerstwo Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej, samorządowe kolegium odwoławcze, urząd wojewódzki, urząd gminy	do 7 dni
świadectwo charakterystyki energetycznej budynku/lokalu	przygotowywane przez osobę mającą uprawnienia do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej budynku/lokalu (zgodnie z przepisami prawa budowlanego)	zależy od indywidualnej umowy
zaświadczenie o niezaleganiu z opłatą za użytkowanie wieczyste (stwierdzające stan zaległości); potwierdzenie płatności opłaty	właściciel nieruchomości (Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego)	do 7 dni
zaświadczenie o niezaleganiu z płatnością podatków, w tym podatku od nieruchomości (stwierdzające stan zaległości); potwierdzenie płatności podatków	urząd skarbowy, urząd gminy w odniesieniu do podatku od nieruchomości	do 7 dni
Ważne jest także, aby przygotowane dokumenty oraz wypisy i zaświadczenia były aktualne i uzyskane możliwie krótko przed badaniem.

Przed transakcją nie brak problemów

Rozwiązanie problemów prawnych przed planowaną transakcją często jest łatwiejsze i tańsze niż w późniejszym okresie, a zwłaszcza podczas negocjacji, kiedy kupujący stara się wykorzystać wszystkie trudności jako powody do obniżenia ceny nieruchomości. Usuwając przeszkody przed rozpoczęciem negocjacji, możemy również skłonić większą liczbę potencjalnych kupujących do zainteresowania się naszą nieruchomością.

Sprawdzenie ewidencji i księgi

Przed planowaną transakcją warto jest zbadać, czy dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków oraz w księdze wieczystej są aktualne, a stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Trzeba koniecznie wykreślić z księgi wieczystej spłacone hipoteki i niepotrzebne już służebności obciążające nieruchomość sprzedawaną. Może się okazać, że nie ma innego wyjścia, jak przeprowadzenie na podstawie art. 10 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361) postępowania przed sądem wieczystoksięgowym. Warto się postarać o ustanowienie i wpisanie obciążających nieruchomości sąsiednie służebności, koniecznych do korzystania ze sprzedawanej nieruchomości.

Co nabyliśmy

Badanie stanu prawnego powinno także wykazać, czy nieruchomość, którą teraz zamierzamy sprzedać, wcześniej ważnie nabyliśmy, a zwłaszcza czy uzyskano odpowiednie zezwolenia i zgody. Na przykład w przypadku nieruchomości, które były w przeszłości kupione przez cudzoziemców (zarówno osoby fizyczne, jak i prawne), istotne znaczenie ma, czy cudzoziemiec uzyskał zezwolenie ministra spraw wewnętrznych i administracji. Warto pamiętać, że zezwolenie takie nie jest wymagane w niektórych przypadkach, dotyczy to zwłaszcza większości sytuacji, gdy nabywcą jest podmiot z Unii Europejskiej. W przypadku nieruchomości nabywanych od osoby pozostającej w związku małżeńskim, jeżeli pomiędzy małżonkami istniała wspólność majątkowa, konieczne jest sprawdzenie, czy drugi z małżonków, niebędący stroną umowy, wyraził na nią zgodę.

Pozwolenie na użytkowanie

Istotną kwestią dla nabywcy nieruchomości, na której wzniesiono budynek, jest istnienie ważnego pozwolenia na użytkowanie. Czasem okazuje się, że pozwolenie nie zostało wydane na całą nieruchomość lub może zostać unieważnione (np. dlatego że wydane zostało na podstawie nieważnego pozwolenia na budowę).

W trakcie audytu może się także okazać, że wydane pozwolenie na użytkowanie jest warunkowe, a warunki nie zostały lub nie zostaną spełnione. Wykrycie i naprawienie takich wad przed sprzedażą pozwoli zamknąć transakcję w zakładanym terminie i uniknąć negocjacji warunków umowy.

Prawa autorskie

Przed transakcją należy także zbadać, czy dysponujemy prawami autorskimi do projektu budowlanego. Brak praw autorskich, a w szczególności brak zgody na korzystanie z projektu oraz wprowadzanie zmian w budynku, może się okazać przeszkodą w transakcji, zwłaszcza jeżeli kupujący planuje przebudowę lub rozbudowę nieruchomości.

Dekret warszawski

Problem ewentualnych roszczeń osób trzecich do nieruchomości jest szczególnie aktualny w stolicy ze względu na uchwalony tuż po drugiej wojnie światowej dekret z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (dekret warszawski). Na podstawie art. 1 dekretu gmina m.st. Warszawa przejęła z mocy prawa na własność wszystkie grunty położone wówczas w granicach miasta, bez potrzeby przeprowadzania jakiegokolwiek szczególnego postępowania. Dotychczasowi właściciele gruntów mogli w ciągu sześciu miesięcy od dnia objęcia w posiadanie gruntów przez miasto zgłosić wniosek o przyznanie im na gruncie prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym lub prawa zabudowy za opłatą symboliczną. Zgodnie z dostępnymi danymi w terminie zakreślonym dekretem osoby uprawnione złożyły 15 196 wniosków o prawo do gruntu, z czego do 15 lutego 1967 r. rozpoznano 7553 wnioski, w tym tylko 303 pozytywnie. Do 2007 r. uwzględniono 2146 wniosków, do rozpatrzenia pozostawało zaś 2000 wniosków dotyczących nieruchomości zabudowanych. Jak wynika z powyższego, na skutek wniosków bądź odwołań od negatywnych decyzji organów administracyjnych do dziś otwarta jest ogromna liczba postępowań administracyjnych bądź sądowoadministracyjnych dotyczących nieruchomości wywłaszczonych na podstawie dekretu.

Inny problem sprawiają nieruchomości wywłaszczone - na podstawie kolejnych ustaw o gospodarce nieruchomościami - pod realizację określonego celu publicznego. W przypadku gdy cel wywłaszczenia nie został zrealizowany, poprzedni właściciele mają prawo domagania się zwrotu nieruchomości. Niemniej jednak w praktyce grunty, na których Skarb Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego nie zrealizowały celu wywłaszczenia, są często sprzedawane inwestorom bez powiadamiania poprzednich właścicieli. Takie umowy nabycia mogą być uznane za nieważne.

Gdzie sprawdzić

To, że obecny właściciel czy użytkownik wieczysty nieruchomości nie został zawiadomiony o żadnym postępowaniu administracyjnym bądź sądowoadministracyjnym toczącym się w stosunku do nieruchomości, nie oznacza, iż nie istnieją wobec niej roszczenia osób trzecich.

Aby upewnić się, że nie ma takich roszczeń, należy zwrócić się do Ministerstwa Transportu, Budownictwa oraz Gospodarki Morskiej, Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi, wojewody, wójta (burmistrza, prezydenta miasta) i samorządowego kolegium odwoławczego z zapytaniem, czy w odniesieniu do nieruchomości toczą się postępowania z wniosku byłych właścicieli lub jakiekolwiek inne mające wpływ na sytuację prawną nieruchomości.

Co zrobić, gdy są roszczenia

Niezbędne może być zamówienie opinii, w której doradca prawny dokona oceny poszczególnych nabyć nieruchomości pod kątem istnienia dobrej wiary nabywcy. Należy bowiem pamiętać, że jedno nabycie w warunkach rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych powoduje wygaśnięcie roszczeń ciążących na nieruchomości. W zależności od wyników takiej analizy prawnej można również rozważać zakup specjalnego ubezpieczenia tytułu do nieruchomości (ang. title insurance).

Wspólna infrastruktura i służebności

Przygotowując się do wydzielenia i sprzedaży części nieruchomości, trzeba rozważyć, czy część pozostająca przy inwestorze będzie miała bezpośredni dostęp do przyłącza sieci dostawców mediów, czy też będzie on możliwy za pośrednictwem sieci biegnących przez działki sąsiednie. Należy bowiem pamiętać, że na przyłączu (tj. w miejscu, w którym następuje połączenie sieci odbiorcy usług z siecią dostawcy usług) przebiega granica własności sieci dostawców mediów. Instalacja zewnętrzna, tj. instalacja biegnąca do przyłącza, powinna stanowić własność przedsiębiorstwa przesyłowego, natomiast instalacja wewnętrzna, tj. biegnąca od przyłącza w głąb nieruchomości, jest częścią składową tej nieruchomości i tym samym stanowi wyłączną własność właściciela nieruchomości.

Zatem w przypadku, gdy nieruchomość pozostała przy inwestorze nie ma bezpośredniego dostępu do przyłącza, należy uzyskać od właściciela albo właścicieli nieruchomości sąsiednich odpowiedni tytuł do korzystania z sieci przebiegających przez nieruchomość bądź nieruchomości sąsiednie. Najczęściej tytułem takim będzie służebność ustanowiona w umowie sprzedaży części nieruchomości powstałej w wyniku podziału. Trzeba przy tym pamiętać, że treść służebności powinna precyzyjnie określać, kto ponosi koszty związane z utrzymaniem i naprawą odpowiednich części sieci.

Brak dokumentacji technicznej

Niewykluczone, że w trakcie audytu przedsprzedażowego okaże się, iż właściciel nie ma wymaganej przepisami dokumentacji. Zaginięcie lub zniszczenie dokumentacji może nastąpić z powodu różnych okoliczności (w tym też niezależnych od właściciela) i spowodować dotkliwe dla niego konsekwencje finansowe.

Ważnym dokumentem, który należy okazać przy sprzedaży, jest świadectwo charakterystyki energetycznej budynku. Bez niego notariusz może odmówić sporządzenia notarialnej umowy sprzedaży. W takim przypadku właściciel będzie musiał uzyskać odpowiednie świadectwo, co wiąże się nie tylko z koniecznością przełożenia zaplanowanej transakcji na inny termin, lecz także z dodatkowymi kosztami (od kilkuset do kilku tysięcy złotych w zależności od powierzchni budynku).

Mozolne odtwarzanie

Z kolei dla kupującego istotną kwestią jest ustalenie, jakich dokumentów nie posiada sprzedający, mimo że jest do tego zobowiązany zgodnie z przepisami. Część brakującej dokumentacji, jak np. kopie projektu budowlanego, da się uzyskać z rejestrów publicznych (pod warunkiem że organy posiadają takie dokumenty w swoich archiwach). Może się to okazać niewykonalne w przypadku budynków wybudowanych wiele lat wcześniej. Kupujący musi mieć świadomość, że dokumentacji powykonawczej praktycznie nie sposób odtworzyć na podstawie rejestrów publicznych. Możliwe jest jedynie częściowe odtworzenie inwentaryzacji geodezyjnej powykonawczej na koszt właściciela.

Niewykluczona grzywna

Za brak lub nieudostępnienie dokumentacji, której przechowywanie jest nakazane przez ustawę z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623), organy nadzoru budowlanego mogą wymierzyć właścicielowi np. karę grzywny do 5 tys. zł za każde naruszenie. Zgodnie z orzecznictwem nie dotyczy to budynków ukończonych przed 31 grudnia 1994 r.

Ponadto jeżeli nabywca nie otrzyma dokumentacji od sprzedającego, może nie być w pełni świadomy stanu technicznego obiektu. Będzie to miało szczególne znaczenie w przypadku, gdy poprzedni właściciel nie wykonał prac remontowych nakazanych przez organ, a budynek uległ uszkodzeniu, wyrządzając szkodę osobie trzeciej. W takiej sytuacji aktualny właściciel może mieć trudności w dowodzeniu w trakcie postępowania o odszkodowanie, że szkoda nie wynikła np. z wady w budowie, co pozwoliłoby mu na uwolnienie się od odpowiedzialności.

Opłata planistyczna

W trakcie audytu doradcy sprawdzają, czy nieruchomość była objęta planem miejscowym lub też jego zmianą. Jeżeli tak było, a w rezultacie ich uchwalenia wartość nieruchomości wzrosła, organy gminy (wójt, burmistrz, prezydent miasta) pobiorą jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Zgodnie z prawem wysokość opłaty planistycznej nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości, a jej wysokość ustala się na dzień jej sprzedaży. W terminie siedmiu dni notariusz sporządzający umowę sprzedaży przesyła odpis aktu do organu gminy, który wydaje decyzję ustalającą opłatę, jeśli rzecz jasna spełnione są przesłanki ustawowe do jej wymierzenia.

Aby uniknąć zaskoczenia związanego z koniecznością uiszczenia dodatkowej opłaty, właściciel nieruchomości przed jej zbyciem może żądać ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty planistycznej.

Bez planu zagospodarowania

W razie braku planu zagospodarowania, zwłaszcza w przypadku nieruchomości gruntowych, nie wiadomo, co dokładnie wolno na gruncie wybudować i ile w konsekwencji jest on wart. W takiej sytuacji właściciel gruntu może rozważyć zainwestowanie czasu i pieniędzy w uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Nawet jeżeli uzyskana decyzja nie zostanie wykorzystana przez nabywcę, to pomoże w negocjowaniu ceny za nieruchomość.

Ważne

Za brak lub nieudostępnienie dokumentacji organy nadzoru budowlanego mogą wymierzyć właścicielowi np. karę grzywny do 5 tys. zł za każde naruszenie

Jolanta Kalecińska-Rossi,

Kamila Przepieść,

Robert Gorbaszewicz vel Gabrylewicz,

Paulina Pawłowska,

Jan Adamus,

Katarzyna Czwartosz-Liber

Praktyka Real Estate kancelarii White & Case