Milion kary umownej za wycofanie się z interesu

Istnieje moz˙liwos´c´ skutecznego zastrzez˙enia kary umownej równiez˙ na wypadek odsta?pienia od umowy, bez wzgle?du na charakter s´wiadczen´, do jakich zobowia?zały sie? strony umowy, od której sie? odste?puje.

Dwie spółki zawarły umowe? o współpracy, na podstawie której jedna miała zlecic´ drugiej zabudowanie działek budynkami jednorodzinnymi oraz - po pozyskaniu przez drugą spółkę klientów zainteresowanych nabyciem lokali mieszkalnych - zawrzec´ z nimi umowy deweloperskie obejmuja?ce obowia?zek wybudowania i sprzedaz˙y lokali wraz z gruntem za cene? nie niz˙sza? niz˙ 3,5 tys. zł za 1 mkw. powierzchni uz˙ytkowej i 120 zł za 1 mkw. gruntu.

Strony uzgodniły, z˙e w razie odsta?pienia przez spółkę dającą zlecenie od umowy lub rozwia?zania przez nia? umowy zwróci ona kontrahentowi koszty poniesione w wykonaniu czynnos´ci zleconych, powie?kszone o kwote? stanowia?ca? 30 proc. ceny za 1 mkw. kaz˙dego z lokali mieszkalnych, wybudowanych, jak i niewybudowanych. Spółka dająca zlecenie wypowiedziała umowe? o współpracy.

W wykonaniu tej umowy firma przyjmująca zlecenie poniosła koszty na: opracowanie projektów i opłaty (14 tys. zł), publikacje? ogłoszen´ oraz organizacje? reklamy (22 tys. zł), usługi telefoniczne (5 tys. zł) oraz zatrudnienie pracowników (23 tys. zł).

Firma dająca zlecenie jest zatem zobowia?zana zwrócic´ drugiej spółce te koszty wraz z - zastrzez˙ona? w umowie - kara? umowna? w wysokos´ci 1,2 mln zł, obliczona? na podstawie ła?cznej powierzchni lokali mieszkalnych przewidzianych do wybudowania. Sprawa o zapłatę trafiła do sądu.

Sa?d okre?gowy zasa?dził od pozwanej spółki na rzecz powódki kwote? 1,2 mln zł. Podkres´lił, z˙e obowia?zki umowne pozwanej nie ograniczały sie? do obowia?zku dokonania zapłaty, w zwia?zku z czym zastrzez˙enie kary umownej było w pełni skuteczne.

Sa?d apelacyjny, na skutek apelacji pozwanej, oddalił powództwo. Stwierdził, z˙e powódka nie wykazała wysokos´ci kosztów poniesionych przez siebie w zwia?zku z wykonywaniem umowy. Uznał równiez˙ za sprzeczne z art. 483 k.c. zastrzez˙enie zapłaty kwoty stanowia?cej 30 proc. wartos´ci 1 mkw. kaz˙dego z wybudowanych oraz niewybudowanych lokali mieszkalnych, wskazuja?c, z˙e obowia?zek zapłaty kary umownej moz˙e zostac´ przewidziany jedynie na wypadek niewykonania lub nienalez˙ytego wykonania zobowia?zania niepienie?z˙nego, podczas gdy - w s´wietle umowy - zobowia?zanie pozwanej miało charakter pienie?z˙ny. Powodowa spółka wniosła skargę kasacyjną.

Sa?d Najwyz˙szy uchylił wyrok i przekazał sprawe? do ponownego rozpoznania. Wyjaśnił, że zgodnie z art. 483 par. 1 k.c. kara umowna moz˙e byc´ zastrzez˙ona na wypadek niewykonania lub nienalez˙ytego wykonania zobowia?zania niepienie?z˙nego. W orzecznictwie dopuszcza sie? jednak moz˙liwos´c´ skutecznego zastrzez˙enia kary umownej równiez˙ na wypadek odsta?pienia od umowy, bez wzgle?du na charakter s´wiadczen´, do jakich zobowia?zały sie? strony umowy, od której sie? odste?puje.

Wskazuje sie?, z˙e z chwila? odsta?pienia od umowy powstaje mie?dzy stronami zobowia?zanie, o którym mowa w art. 494 k.c. W uzasadnieniu zaskarz˙onego wyroku sa?d wskazał, iz˙ przeszkody do uwzgle?dnienia powództwa upatruje w tym, z˙e obowia?zek zapłaty kary umownej, przewidziany w umowie zawartej przez strony, mógł zaktualizowac´ sie? - stosownie do art. 483 par. 1 k.c. - w razie niewykonania lub nienalez˙ytego wykonania zobowia?zania pienie?z˙nego.

Tymczasem zobowia?zanie pozwanej zasadniczo sprowadzało sie? do s´wiadczenia pienie?z˙nego i jedynie z niewykonania lub nienalez˙ytego wykonania zobowia?zania o takim charakterze powód mógłby doznac´ ewentualnej szkody. Ocena ta budzi zastrzez˙enia.

Kara umowna została zastrzez˙ona przez strony na wypadek rozwia?zania lub odsta?pienia od umowy przez zleceniodawce?, zas´ obowia?zki pozwanej, okres´lone umowa? o współpracy, nie ograniczały sie? jedynie do s´wiadczenia pienie?z˙nego. SA stwierdził wyraz´nie, z˙e pozwana zobowia?zała sie? równiez˙ zawrzec´ umowy deweloperskie z nabywcami lokali oraz - z powódka? - umowe? okres´lona? w umowie o współpracy.

Nie sprecyzował jednak tres´ci tej ostatniej umowy i nie wskazał przesłanek, na podstawie których sformułował zapatrywanie, z˙e w konkretnym stanie faktycznym dochodzona kara umowna wia?z˙e sie? z zobowia?zaniem pozwanej o charakterze wyła?cznie pienie?z˙nym.

z 21 maja 2014 r, sygn. akt II CSK 529/13.

DGP PRZYPOMINA

Ważne orzeczenia

● uchwała składu siedmiu se?dziów SN z 6 listopada 2003 r., sygn. akt III CZP 61/03

● wyrok SN z 20 paz´dziernika 2006 r., sygn. akt IV CSK 154/06

● wyrok SN z 13 czerwca 2008 r., sygn. akt I CSK 13/08

KOMENTARZ EKSPERTA

Błędy zastrzeżeń umownych

@RY1@i02/2014/186/i02.2014.186.02300020b.803.jpg@RY2@

Bartłomiej Witucki adwokat

Wyrok jest wart szczególnej uwagi ze względu na to, iż dotyczy dwóch dodatkowych zastrzeżeń umownych: umownego prawa odstąpienia od umowy oraz kary umownej. Prawo odstąpienia od umowy jest dość często spotykane w praktyce. Nierzadko jednak jest ono sformułowane wadliwie poprzez niewskazanie - zgodnie z art. 395 par. 1 k.c. - oznaczonego terminu, w ciągu którego to prawo przysługuje. Konsekwencją niewskazania tego terminu jest nieważność tego zastrzeżenia. Jeszcze częściej spotyka się w umowach kary umowne. Tu też zdarzają się błędy. Należy pamiętać o czterech kwestiach. Po pierwsze, kara umowna nie może być zastrzeżona na wypadek niewykonania zobowiązania pieniężnego. Po drugie, karą umowną powinna być oznaczona suma pieniężna. Po trzecie, należy zastrzec prawo dochodzenia odszkodowania ponad kwotę kary umownej. Bez takiego zastrzeżenia nie jest to dopuszczalne. Takie uchybienie może się okazać dotkliwe, jeśli kara umowna jest niższa od poniesionej szkody. Wreszcie, warto pamiętać, żeby kara umowna nie była rażąco wygórowana. Uznając ten zarzut, sąd może obniżyć wysokość kary umownej. Może to zrobić także wtedy, gdy zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane.

Ewa Maria Radlińska

ewa.radlinska@infor.pl