Przejęcie nieruchomości za dług? To nie takie proste

Rozliczenie wzajemnych zobowiązań wynikających z długu zbywcy przejmowanej nieruchomości oraz długu nabywcy nieruchomości z tytułu ceny za nieruchomość potocznie nazywane jest przejęciem nieruchomości za dług. To jeden z przypadków, w których znajduje zastosowanie uregulowana w art. 498 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121) instytucja potrącenia. W maksymalnym uproszczeniu sprowadza się ona do tego, że w sytuacji gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelnością drugiej strony. Wskutek potrącenia niższy dług zostaje spłacony w całości, a wyższy zmniejsza się do wartości jego nadwyżki w stosunku do niższego długu.

Bezobciążeniowe nabycie atrakcyjne, ale...

Powyższy sposób rozliczenia należności w związku z przejęciem nieruchomości za dług może być stosowany zgodnie z zasadą swobody umów na podstawie porozumienia stron. Możliwość takiego rozliczenia jest wyłączona lub znacznie ograniczona w przypadku, gdy wierzyciel dochodzi swoich należności w ramach postępowań prowadzonych w celu przymusowej egzekucji należności. Mimo to nabycie nieruchomości w ramach tych postępowań może być dla wierzyciela atrakcyjne z uwagi na bezobciążeniowe nabycie nieruchomości, o ile występuje korzystna relacja wysokości dochodzonej wierzytelności w stosunku do wartości nieruchomości lub nieruchomość ma potencjał inwestycyjny. Poniższe uwagi dotyczą sytuacji wierzyciela, którego wierzytelność jest zabezpieczona hipoteką ustanowioną na zbywanej nieruchomości.

W egzekucji wadium bywa niepotrzebne

Nabywca rzeczy sprzedawanej w ramach egzekucji może zaliczyć na poczet ceny własną wierzytelność lub jej część, jeżeli znajduje ona pokrycie w cenie nabycia. Tak wynika z przepisów dotyczących egzekucji należności cywilnoprawnych, a konkretnie z art. 968 par. 1 ustawy z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 101; dalej: k.p.c.). Należy przy tym uwzględnić zasady podziału kwoty uzyskanej z egzekucji, m.in. w zakresie kolejności zaspokajania roszczeń i pierwszeństwa np. kosztów egzekucyjnych i należności uprzywilejowanych ze względów społecznych, w tym alimentacyjnych, za pracę czy rent, przed wierzytelnościami zabezpieczonymi hipotecznie (art. 1025 k.p.c.).

Jeżeli wierzyciel wygra przetarg, może potrącić swoją wierzytelność z ceną za nieruchomość. Ponadto nie musi uiszczać w związku z uczestnictwem w przetargu wymaganej przepisami rękojmi (wadium) w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania. Zgodnie bowiem z art. 964 par. 1 k.p.c. nie składa rękojmi osoba, której przysługuje ujawnione w opisie i oszacowaniu prawo, jeżeli jego wartość jest nie niższa od wysokości rękojmi i jeżeli do tej wysokości znajduje ono pokrycie w cenie wywołania wraz z prawami stwierdzonymi w opisie i oszacowaniu, korzystającymi z pierwszeństwa przed jej prawem. Jeżeli wartość prawa wierzyciela jest niższa albo znajduje ono częściowe pokrycie w cenie wywołania, to wysokość rękojmi zostaje odpowiednio obniżona. W sprzyjających warunkach wierzyciel zainteresowany przejęciem nieruchomości mógłby nabyć nieruchomość w przetargu bez konieczności wykładania dodatkowych kwot, a następnie potrącić swoją wierzytelność z ceną za nieruchomość.

Wierzyciel hipoteczny ma również możliwość przejęcia nieruchomości - w przypadku gdy w drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu - za cenę nie niższą od dwóch trzecich części sumy oszacowania (art. 984 par. 1 k.p.c.).

Przy upadłości likwidacyjnej inaczej

W postępowaniu upadłościowym likwidacyjnym zgodnie z przepisami ustawy z 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe i naprawcze (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 1112 ze zm.; dalej: prawo upadłościowe) wskazane wyżej udogodnienia nie występują. Wierzyciel hipoteczny, który zdecyduje się na przystąpienie do przetargu dotyczącego sprzedaży nieruchomości upadłego, nie ma możliwości zaliczenia swojej wierzytelności na poczet ceny. Musi on najpierw wyłożyć pieniądze na zakup nieruchomości, a potem, w zależności od sytuacji, ma możliwość odzyskania części lub całości kwot z tytułu dochodzonej w postępowaniu upadłościowym wierzytelności, w ramach podziału funduszów masy upadłości. Nie ma możliwości zwolnienia z obowiązku zapłaty całości lub części wadium.

Sytuacja wierzyciela hipotecznego w porównaniu z pozostałymi wierzycielami upadłego jest uprzywilejowana. Przejawia się to w tym, że jego wierzytelność podlega zaspokojeniu na podstawie art. 336 ust. 1 prawa upadłościowego, zgodnie z prawem odrębności. Wierzytelność ta jest zaspokajana z sum uzyskanych z likwidacji nieruchomości obciążonej hipoteką, pomniejszonych o koszty likwidacji oraz określoną część kosztów postępowania upadłościowego (zgodnie z art. 345 prawa upadłościowego maksymalnie 1/10 sumy uzyskanej z licytacji, ale nie więcej, niż stosunkowo powinno przypadać na nieruchomość z uwagi na jej wartość w stosunku do wartości całej masy upadłości). W tym celu dokonywany jest odrębny podział tych sum z uwzględnieniem przysługującego poszczególnym zabezpieczeniom pierwszeństwa (im wyższe pierwszeństwo hipoteki, tym większa szansa na zaspokojenie). Wierzyciel hipoteczny musi ustąpić pierwszeństwa określonym wierzytelnościom uprzywilejowanym ze względów społecznych (alimentacyjne, renty, wynagrodzenia za pracę - w zakresie wskazanym w art. 346 ust. 1 prawa upadłościowego).

Podsumowanie

W ramach postępowania upadłościowego poniesione na zakup nieruchomości środki mogą zostać w odpowiedniej części de facto skompensowane z kwotami uzyskanymi z podziału funduszów upadłości. Oczywiście zależy to od stosunku wysokości wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie do ceny nieruchomości, którą osiągnie ona w licytacji, i pierwszeństwa wierzyciela hipotecznego w zaspokojeniu z tej ceny, a także od wartości pozostałych kosztów i wierzytelności uprzywilejowanych.

@RY1@i02/2014/155/i02.2014.155.21500060a.802.jpg@RY2@

Justyna Milewska radca prawny, kancelaria Hogan Lovells

Justyna Milewska

radca prawny, kancelaria Hogan Lovells