Gwarancja bankowa korzystna głównie dla najemcy

Na rynku najmu komercyjnego standardem jest, że wynajmujący żąda od najemcy przedstawienia zabezpieczenia, które gwarantować będzie spełnienie zobowiązań wynikających z umowy najmu lub po prostu zapłatę określonych nią należności (np. opłat eksploatacyjnych, kosztów zużycia mediów). Wynajmujący zwykle oczekuje, że przedstawione zabezpieczenie będzie obowiązywało przez cały okres trwania stosunku najmu, a nawet przez pewien czas, przeważnie do 3 miesięcy, po jego zakończeniu. W tej sytuacji forma zabezpieczenia, jaką jest kaucja gotówkowa, może być dla najemcy mało dogodna: rodzi bowiem konieczność zamrożenia niekiedy znacznych kwot.

Alternatywą jest gwarancja bankowa. Spełnia ona dla wynajmującego taką samą funkcję, jak depozyt pieniężny (kaucja). Zabezpiecza go przed ryzykiem kontraktowym, polegającym na niespełnieniu przez najemcę zobowiązań wynikających z umowy, ograniczając negatywne konsekwencje wynikające z tego faktu dla niezakłóconego funkcjonowania budynku, w którym położony jest przedmiot najmu. Dodatkowo daje mu czas na ewentualne podjęcie innych działań w celu zaradzenia problemowi (np. zmierzających do zakończenia umowy w trybie nadzwyczajnym). Dostarczenie przez najemcę dokumentu gwarancji o odpowiedniej treści bywa warunkiem odbioru przez niego przedmiotu najmu od wynajmującego.

Bank nie bada zasadności

Gwarancja bankowa stanowiąca zabezpieczenie spełnienia przez najemcę zobowiązań wynikających z umowy najmu to samodzielne zobowiązanie jej wystawcy, czyli banku, względem jej beneficjenta (wynajmującego), podejmowane na zlecenie owego najemcy, który jednocześnie jest klientem banku. Zobowiązuje bank do spełnienia na rzecz beneficjenta świadczenia pieniężnego w kwocie o wartości nieprzekraczającej sumy gwarancji w przypadku zajścia okoliczności określonych w treści gwarancji.

Praktyka obrotu dopracowała się modelu gwarancji, który spełnia standardowe oczekiwania wynajmujących.

Gwarancja przyjmuje postać dokumentu zawierającego oświadczenie kierowane przez bank do jej beneficjenta. Podstawowym elementem jej treści jest dokładne określenie rodzaju zabezpieczonych zobowiązań. W przypadku umów najmu - jest to wskazanie, że zabezpiecza ona prawidłowe wykonanie przez najemcę jego zobowiązań wynikających z konkretnej umowy (lub węziej - zapłatę przez najemcę należności wynikających z tej umowy). Niewywiązanie się przez najemcę ze spełnienia zabezpieczonych zobowiązań stanowi okoliczność uruchamiającą odpowiedzialność banku, o ile beneficjent skieruje do banku żądanie zapłaty na podstawie gwarancji.

Zgodnie z rynkową praktyką wystarczające jest zgłoszenie przez beneficjenta żądania wypłaty kwoty z gwarancji; dodatkowo ewentualnie wymagane jest złożenie oświadczenia, że zaszły okoliczności uzasadniające zgłoszenie takiego żądania. Z kolei bank nie bada zasadności żądania, a tylko spełnienie określonych w gwarancji wymogów formalnych do wypłaty (np. sposobu uwierzytelnienia podpisów osób reprezentujących wynajmującego).

Na pierwsze wezwanie

Powszechnie spełniane jest również oczekiwanie wynajmujących, aby wypłata na podstawie gwarancji następowała na pierwsze żądanie oraz aby gwarancje były nieodwołalne i bezwarunkowe. Spełnienie tych warunków stanowi dla wynajmującego zapewnienie trwałości, stabilności i automatyzmu działania przedstawionego mu przez najemcę zabezpieczenia.

Limit kwotowy i termin

Kolejnym niezbędnym składnikiem treści gwarancji jest oczywiście określenie wysokości sumy gwarancyjnej, stanowiącej górny limit kwotowy odpowiedzialności banku. Najczęściej jest to równowartość czynszu, opłat eksploatacyjnych i innych płatności należnych od najemcy za 3 miesiące. Limit ten uszczuplany jest o wartość wcześniejszych wypłat.

Ponadto każdorazowo określa się termin obowiązywania gwarancji, wskazując, w jakiej dacie zaczyna obowiązywać oraz kiedy wygasa, a zatem do kiedy najpóźniej należy zgłosić żądanie wypłaty, aby możliwa była jego realizacja. W praktyce gwarancje przeważnie wystawiane są na okresy roczne, a terminy ich obowiązywania podlegają corocznemu przedłużaniu aż do zakończenia okresu najmu, chociaż zdarzają się też gwarancje udzielane od razu na kilka lat.

Przelew wierzytelności

Gwarancje zawierają też przeważnie postanowienia dotyczące możliwości ich przeniesienia. Co do zasady, przelew wierzytelności z gwarancji dokonywany jest wówczas, gdy nowy podmiot wchodzi na miejsce dotychczasowego wynajmującego do umowy najmu w związku z nabyciem przedmiotu najmu. Banki przewidują w tym zakresie różne szczegółowe wymogi: począwszy od notyfikacji o przelewie już "po fakcie", poprzez wymóg uprzedniej notyfikacji o tym zamiarze, aż po brak możliwości przelewu bez uzyskania uprzedniej zgody banku.

Brak odniesienia się do tej kwestii w treści gwarancji należy interpretować jako zgodę banku na przelew wierzytelności z gwarancji, wraz z przelewem zabezpieczonych wierzytelności. Jednak przelew taki jest skuteczny względem banku dopiero wtedy, gdy zostanie on o nim poinformowany.

Inne wymagania

Dla uniknięcia wątpliwości gwarancja powinna wskazywać, prawu jakiego państwa została poddana. W przypadku wskazania na prawo polskie, w razie konieczności jej interpretacji należy odnieść się do przepisów ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 1376 ze zm.) oraz do przepisów ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121).

Warto także pamiętać, że niezależnie od wyżej opisanego automatyzmu działania gwarancji skorzystanie z niej przez wynajmującego nie wyklucza ewentualnego sporu na drodze sądowej pomiędzy wynajmującym i najemcą, odnośnie zasadności skorzystania z zabezpieczenia. W takiej sytuacji ciężar dowodu spoczywa wprawdzie na najemcy, ale wynajmujący także powinien być przygotowany na ewentualne wykazanie, że nie doszło w tym zakresie po jego stronie do nadużycia.

Ważne

Pożądane jest, aby gwarancja odnosiła się wprost do tego, że bank nie może się powoływać na zarzuty dotyczące istnienia i ważności umowy najmu, niezajścia okoliczności wypłaty lub potrącenia swoich należności

Dodatkowe zapisy w umowie

Umowy najmu nakładają ponadto na najemcę dodatkowe wymogi co do gwarancji dotyczące np.:

● podwyższenia sumy gwarancyjnej w przypadku podwyżki czynszu wskutek indeksacji,

● uzupełniania zabezpieczenia w razie jego częściowego wykorzystania,

● terminów do przedstawienia potwierdzenia przedłużenia okresu obowiązywania gwarancji.

@RY1@i02/2014/125/i02.2014.125.215000600.803.jpg@RY2@

Justyna Milewska radca prawny, kancelaria Hogan Lovells

Justyna Milewska

radca prawny, kancelaria Hogan Lovells

Podstawa prawna

Art. 80-84 oraz art. 86a-87 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 1376 ze zm.).