Właścicieli wielu, ale racja tylko jedna

Niejednokrotnie prowadzenie prac modernizacyjnych lub rozwojowych nawet przez małych lub średnich przedsiębiorców wymaga uzyskania odpowiedniego dostępu do infrastruktury sieciowej, co wiąże się z koniecznością podciągnięcia elementów przyłączeniowych przez cudzy grunt. W takich przypadkach kwestia uzyskania prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.; dalej: pr.b.) odgrywać zaczyna podstawową rolę.

Prawo do dysponowania

Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 1 pr.b. pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto m.in. złożył pod rygorem odpowiedzialności karnej oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zagadnienie się komplikuje, gdy nieruchomość, na której prowadzone mają być roboty, stanowi przedmiot współwłasności. W praktyce organów administracji architektoniczno-budowlanej często się przyjmuje, że inwestor pozyskać musi zgodę od wszystkich współwłaścicieli. Jako podstawę przywołuje się niezbyt fortunnie sformułowany pkt 2 załącznika nr 2 do rozporządzenia ministra infrastruktury z 23 czerwca 2003 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzji o pozwoleniu na budowę (Dz.U. nr 120, poz. 1127 ze zm.), w którym odwołano się właśnie do wymogu wykazania w tej materii "zgody wszystkich współwłaścicieli".

Wydaje się jednak, że powyższy pogląd jest błędny. Istota zagadnienia sprowadza się do tego, czy prowadzenie prac na nieruchomości mieści się w zakresie zarządu rzeczą wspólną? Zauważyć należy przy tym od razu, że w piśmiennictwie powszechne jest zapatrywanie, iż pojęcie zwykłego zarządu nie zostało w kodeksie cywilnym normatywnie zdefiniowane, a ustawodawca stroni od ścisłego rozgraniczenia, a nawet od wskazania właściwych kryteriów dyferencjacji. Trafnie się zauważa, że to, czy dana czynność może być zakwalifikowana jako mieszcząca się w zakresie zwykłego zarządu, czy też urastać będzie do miana działania przekraczającego ten zakres, powinno być każdorazowo oceniane w kontekście konkretnego przypadku.

Tendencja orzecznicza

Wszelako w omawianej kwestii przyjąć można za wykształconą określoną tendencję orzeczniczą. Już w postanowieniu z 21 listopada 1980 r. (sygn. akt III CRN 166/80) Sąd Najwyższy stwierdził, że instalowanie przewodów wodociągowych nie jest czynnością faktyczną, która prowadziłaby do zmiany przeznaczenia gruntu, zmiany jego konfiguracji oraz przeszkadzałaby współwłaścicielom w korzystaniu ze wspólnego gruntu (wspólnej drogi). Chwilowe niedogodności wynikające z prowadzonych prac ziemnych nie zmieniają charakteru takiej czynności jako czynności zwykłego zarządu.

Kontynuację omawianego trendu stanowi uchwała SN z 19 kwietnia 2002 r. (sygn. akt III CZP 18/02), wskazująca, że instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na nieruchomości, będącej przedmiotem współwłasności, może mieścić się w ramach zwykłego zarządu, jeżeli nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości (wspólna droga), a inwestycja ma na celu zwiększenie użyteczności jednej z nich.

Odwołać warto się również do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 czerwca 2012 r. (sygn. akt II OSK 511/11), w którym trafnie oceniono znaczenie pkt 2 załącznika nr 2 do ww. rozporządzenia ministra infrastruktury. Podniesiono, że nie zawiera ono i nie może zawierać, z uwagi na treść upoważnienia do jego wydania zawartą w art. 32 ust. 5 pr.b., regulacji stosunków wewnętrznych współwłaścicieli w zakresie zarządu rzeczą wspólną.

Zawarte zatem we wzorze oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane stwierdzenie o konieczności posiadania przez wnioskodawcę zgody wszystkich współwłaścicieli na wykonywanie robót budowlanych objętych wnioskiem o pozwolenie na budowę może dotyczyć jedynie tych przypadków, gdy wymóg posiadania takiej zgody wynika z przepisów.

Zgoda w ramach zwykłego zarządu

W ocenie, czy wyrażenie zgody na prowadzenie budowy fragmentu sieci na (w) nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności mieści się w ramach czynności zwykłego zarządu, uwzględniać należy następujące czynniki:

● - orzecznictwo dopuszcza bowiem w szczególności taką kwalifikację wtedy, gdy planowana inwestycja dotyczyłaby realizacji fragmentu sieci wodociągowej w nieruchomości drogowe, dojazdowej czy o podobnej funkcji;

● w szczególności zaś ciągłość/długotrwałość wyłączenia możliwości jej normalnego użytkowania czy też wręcz przeciwnie - wyłącznie tymczasowy wymiar związanych z budową zakłóceń;

● w wyniku przeprowadzenia planowanej inwestycji.

@RY1@i02/2014/063/i02.2014.063.21500030a.802.jpg@RY2@

dr Jacek Kołacz radca prawny w kancelarii Kołacz, Ligara i Współpracownicy

dr Jacek Kołacz

radca prawny w kancelarii Kołacz, Ligara i Współpracownicy