Promocja na wynajem lokalu? Uwaga na zapisy z ukrytymi kosztami

Najem daje najemcy prawo do korzystania z wynajmowanego przedmiotu przez czas określony lub nieokreślony w zamian za płatność określonego czynszu. Przepisy regulujące stosunek najmu nie przewidują zbyt wielu warunków nawiązania stosunku najmu. Dlatego wynajmujący dobrowolnie kształtują umowy najmu, wprowadzając celowo zapisy z kosztami ukrytymi. Umowy triple net lease są tworzone na podstawie niezrozumiałych zagranicznych systemów prawnych. Zgodnie z nimi najemca lub dzierżawca zobowiązuje się zapłacić wszystkie podatki od nieruchomości, ubezpieczenie, koszty budowy i konserwacji obciążające nieruchomość, a dodatkowo ponosić normalne opłaty, które są przewidywane na podstawie umowy.

Właściciele zabezpieczają się również przed inflacją i spadkiem wartości pieniądza, wprowadzając do umów zapisy podwyższające każdego roku czynsz o wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych HICP (ang. Harmonised Index of Consumer Prices). W skrajnych sytuacjach może to powodować wzrost czynszu o kilkanaście procent w skali roku.

Ponadto oprócz miesięcznego czynszu podstawowego najemca pokrywa też opłaty eksploatacyjne oraz koszty dodatkowe. Kosztami dodatkowymi są zwykle koszty energii elektrycznej oraz wody płatne stosownie do rzeczywistego zużycia, obliczanego za pomocą indywidualnych mierników. Opłaty eksploatacyjne obejmują zaś określone należności, koszty oraz podatki naliczane w związku z utrzymaniem całego budynku, w którym znajduje się przedmiot najmu.

W praktyce często spotyka się umowy najmu, w których przewidziano płatność czynszu podstawowego i dodatkowego wyliczanego na podstawie obrotów osiągniętych w wynajmowanych pomieszczeniach. Wówczas gdy czynsz określany jest w ww. sposób, najemca zobowiązany jest wobec wynajmującego do zachowania finansowej transparentności i umożliwienia mu badania wysokości osiąganych obrotów w danej lokalizacji.

Ponosząc opłaty związane z najmem, należałoby również zwrócić uwagę na zapis dotyczący ,,opłat licznikowych". Należy doprecyzować, co wchodzi w ich skład.

Kolejną istotną kwestią jest ustalenie stałej kwoty funduszu remontowego, by później się nie okazało, że fundusz remontowy zawierał będzie kwotę raty kredytu zaciągniętego przez wynajmującego np. na budowę instalacji cieplnej czy solarów, o czym umowa milczy.

Warto zwrócić uwagę, by wszelkie zapisy w umowie były jak najbardziej precyzyjne i proste, zawierały ,,całkowitą miesięczną kwotę do zapłaty", aby nie okazało się, że w pojęciu promocji mieści się też reklama wchodząca w skład kosztów eksploatacyjnych. Wiele z tych opłat nie jest w ogóle wyszczególnionych, traktuje się je jako koszty administracji, proporcjonalne do zajmowanej powierzchni.

Podczas zawierania umowy najmu należy też spisać protokół zdawczo-odbiorczy, by potem móc dochodzić zwrotu poczynionych nakładów.

@RY1@i02/2014/063/i02.2014.063.215000300.803.jpg@RY2@

Tomasz Błotnicki of consuel w jednej z warszawskich kancelarii

Tomasz Błotnicki

of consuel w jednej z warszawskich kancelarii