Poradnia prawna

● Jak zabezpieczyć się przed klientami unikającymi zapłaty prowizji

● Czy biuro nieruchomości może gwarantować sobie prowizję za umowę przedwstępną

● Dlaczego nie można żądać ryczałtu na poczet kosztów poniesionych przez pośrednika

Wielu moich klientów z opóźnieniem uiszcza należne wynagrodzenie. Jak zauważyłem, część biur pośrednictwa zabezpiecza się przed takimi sytuacjami, zapisując w umowach, że za każdy dzień zwłoki należne są określone odsetki umowne, np. w wysokości 0,5 proc. Czy takie działania są prawidłowe?

Nie. Takie zastrzeżenia zostały zresztą już zakwestionowane. W rejestrze klauzul niedozwolonych figuruje m.in. zapis: "W przypadku uchybienia terminu zapłaty pośrednikowi przysługują odsetki umowne w wysokości 0,5 proc. (słownie: pół procenta) za każdy dzień zwłoki naliczane od daty zawarcia umowy przedwstępnej lub przyrzeczonej kupna, zamiany, wynajmu bądź dzierżawy".

Należy pamiętać, że zgodnie z przepisami maksymalna wysokość odsetek wynikających z czynności prawnej nie może w stosunku rocznym przekraczać dwukrotności wysokości odsetek ustawowych (odsetki maksymalne). Jeżeli natomiast wysokość odsetek wynikających z czynności prawnej przekracza wysokość odsetek maksymalnych, to należą się odsetki maksymalne. Obecnie odsetki maksymalne wynoszą 10 proc. w stosunku rocznym.

Podstawa prawna

Art. 359 par. 2¹ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).

Obwieszczenie ministra sprawiedliwości z 7 stycznia 2016 r. w sprawie wysokości odsetek ustawowych (M.P. z 2016 r. poz. 46).

Wpis nr 761 w rejestrze klauzul niedozwolonych UOKiK (data wpisu: 20 czerwca 2006 r., uokik.gov.pl/rejestr).

Prowadzę biuro pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Co pewien czas zdarzają się przypadki, gdy pomimo wyraźnego zainteresowania ofertą klienci zwlekają z podpisaniem umowy sprzedaży. Czekają, aż umowa, która mnie z nimi łączy, wygaśnie, aby nie płacić prowizji. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał, że nie można zastrzegać, że wynagrodzenie jest również należne po wygaśnięciu umowy. Czy są w takim razie inne możliwości, abym mógł zabezpieczyć swoje interesy?

Tak. Rzeczywiście UOKiK kwestionuje wskazane rozwiązanie. Jednocześnie zastrzega, że dopuszcza możliwość stosowania klauzuli ustalającej wynagrodzenie dla pośrednika nieruchomości w określonym czasie po wygaśnięciu umowy o pośrednictwo. Takie zastrzeżenie może figurować w umowie pośrednictwa, jeśli zostało indywidualnie uzgodnione. Nie może być więc wpisane w treść wzorca umowy, a powinno być efektem negocjacji. Dlatego też we wzorcu umowy warto pozostawiać wolne miejsce, w którym - w trakcie rozmowy z klientem - będzie można odręcznie umieścić zapis na temat konieczności zapłaty wynagrodzenia już po rozwiązaniu/wygaśnięciu umowy. Część przedsiębiorców do umowy dołącza protokół z negocjacji. Kwestia dowodowa jest niezwykle ważna, ciężar wykazania, że postanowienie uzgodniono indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje.

Podstawa prawna

Art. 385¹ par. 1, art. 385¹ par. 4 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).

Zauważyłem, że część moich konkurentów - pośredników w obrocie nieruchomościami - wprowadza w umowach zapisy pozwalające się domagać wynagrodzenia tuż po podpisaniu umowy przedwstępnej. Zastanawiam się, czy takie rozwiązanie jest prawidłowe.

Nie. Obowiązek zapłaty prowizji pośrednikowi związany jest z działaniami, które przyczyniły się do zawarcia ostatecznej umowy. Wcześniejsze pobranie całej prowizji narusza interes konsumenta i jest uznawane za sprzeczne z dobrymi obyczajami, szczególnie w sytuacji gdy dana nieruchomość nie zostanie sprzedana z przyczyn niezależnych od sprzedającego. Takie stanowisko przedstawił m.in. Sąd Apelacyjny w Krakowie, rozpoznając 9 kwietnia 2010 r. sprawę o sygn. akt I ACa 215/10.

W rejestrze klauzul niedozwolonych pod numerem 5983 została wpisana jako niedozwolona klauzula następującej treści: "Jeżeli umowa przyrzeczona będzie poprzedzona umową przedwstępną, zamawiający zobowiązuje się zapłacić połowę należnego wynagrodzenia w dniu jej podpisania, która nie podlega zwrotowi w przypadku wycofania się którejkolwiek ze stron transakcji". W przypadku tego zapisu UOKiK zwrócił uwagę, że tego rodzaju zapisy nie powinny być zawierane we wzorcu umowy, a ich ewentualne umieszczenie możliwe jest po indywidualnym uzgodnieniu z konsumentem.

Podstawa prawna

Art. 385¹ par. 3 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).

Pół roku temu zawarłem umowę na wyłączność z klientem, któremu zależało na szybkim sprzedaniu domu pod Warszawą. Po miesiącu - bez jakiegokolwiek uzasadnienia - klient postanowił jednak rozwiązać umowę. Czy w przyszłości mógłbym zabezpieczyć się przed tego typu sytuacjami, zapisując w umowach, że w przypadku rozwiązania umowy klient zobowiązany jest zapłacić prócz kosztów, jakie poniosłem z tytułu np. reklamowania jego oferty, również ryczałt w wysokości np. 3 tys. zł?

Nie. "Podstawowym sposobem naprawienia szkody na gruncie przepisów ogólnych jest odszkodowanie koherentne z wysokością rzeczywistej szkody, natomiast jedynie na zasadzie wyjątku (oraz w ściśle określonej formie) ustawodawca przewidział możliwości dokonania kompensacji w formie ryczałtu (np. kara umowna)" - takie stanowisko zajął Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, rozpoznając 19 maja 2015 r. sprawę o sygn. akt XVII AmC 1391/14. W jego ocenie tak określone wynagrodzenie ryczałtowe nie ma jakiegokolwiek związku z sumą kosztów poniesionych przez pośrednika w związku z wykonaniem umowy. Stosowanie go może natomiast wielokrotnie przewyższać tę kwotę, prowadząc do powstania po stronie przedsiębiorcy nieuzasadnionego przysporzenia. Z tych też powodów nie może zyskać aprobaty. Dodatkowo sąd wskazał, że tego typu zapisy muszą zawsze podlegać indywidualnemu uzgodnieniu.

Podstawa prawna

Art. 385¹ par. 3 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).

Wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 19 maja 2015 r. (sygn. akt XVII AmC 1391/14).