Spółdzielnie mieszkaniowe: członkowie silniejsi kosztem prezesów

Odważne zmiany, które nie wszystkich cieszą

Akt prawny, który nie zadowala nikogo. Tak w jednym zdaniu można określić ustawę z 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy - Prawo spółdzielcze (Dz.U. z 2017 r. poz. 1596), która wejdzie w życie już 9 września.

Niezadowoleni są spółdzielcy. Liczyli bowiem, że skoro już pochylono się nad interesującą ich materią, to zmiany będą o wiele poważniejsze. Z wprowadzeniem kadencyjności w zarządach spółdzielni włącznie. Tym bardziej że stosowny projekt nowelizacji (autorstwa Kukiz''15) czeka w Sejmie na rozpatrzenie.

Braku satysfakcji nie kryją również prezesi spółdzielni mieszkaniowych oraz przedstawiciele związków rewizyjnych. Wystosowali nawet apel do prezydenta Andrzeja Dudy, by zawetował ustawę. Powód? Ich zdaniem działalność spółdzielni po wejściu w życie nowych przepisów będzie znacznie trudniejsza. A gdy tylko trafią się spółdzielcy potrafiący wykorzystywać - niekoniecznie w słusznym celu - nowe prawo, dojdzie wręcz do paraliżu.

Prezydent jednak ustawę podpisał. Warto więc przyjrzeć się jej poszczególnym rozwiązaniom, gdyż część z nich wcześniej czy później dotknie każdego z mieszkających w betonowych molochach.

OPINIA EKSPERTA

prezes Spółdzielni Mieszkaniowej Metalowiec we Wrocławiu

Proponowane przez rząd ostatnie zmiany w ustawach spółdzielczych należy uznać generalnie za zrozumiałe i uzasadnione. Sejm wszystkie te w miarę racjonalne zmiany - choć niektóre jednak dyskusyjne - uchwalił. I wydawało się, że zachowano umiar, bo ustawodawca postanowił respektować zasadę, że ingerencje w prawa własności powinny być ograniczone tylko do przypadków opisanych w konstytucji. Wydawało się. Jednak tylko do momentu, gdy nad projektem zaczęto dyskutować w Senacie. Poprawki spowodowały niespójność proponowanych przepisów i pogorszyły znacząco projekt rządowy. (...)

Według wcześniejszych zapowiedzi przedstawicieli Senatu miano rozstrzygać ustawowo sprawę rozliczeń związanych z mieszkaniami przejmowanymi np. za zadłużenia lokatorów. Nie wskazano przy tym jednak, jak konkretnie określać cenę rynkową lokalu i w efekcie właściwie pogorszono dotychczasowe możliwości działania. Dopóki mieszkanie nie będzie wolne w sensie fizycznym, dopóty nie można ogłosić przetargu, a wycenianie lokalu przez rzeczoznawcę trudno uznać za ustalenie ceny rynkowej (wszak cena rynkowa literalnie to taka, jaką ktoś chce dać).

Założenie ustawowe, że cena rynkowa równa jest wycenie rzeczoznawcy, w praktyce rodzi tylko skomplikowane sytuacje. Biegła dla lokalu przy ul. Hallera we Wrocławiu określiła np. jego wartość jako 1100 zł za mkw., podczas gdy wycena spółdzielni określała tę kwotę na 2900-3000 zł.

Mamy też wiele przykładów, że komornicy określali cenę licytowanych lokali jako niższą od takich wycen, przy czym w kolejnych przetargach zmniejszano ją jeszcze o połowę.

Wymuszone rozwiązania

Od 10 lat parlament nie zdołał przeprowadzić dużej nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przy czym przez wszystkie kadencje w tym czasie pracowano nad nowymi rozwiązaniami. Rzecz w tym, że różnice w poglądach były tak istotne, nawet wewnątrz klubów dysponujących większością głosów, że kończyło się na niczym. Teraz w końcu ustawa została przegłosowana.

Co skłoniło ustawodawcę do takiego zdecydowania? Zasadniczo: przymus. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1222 ze zm.) regularnie była zaskarżana do Trybunału Konstytucyjnego. I w ciągu ostatnich pięciu lat trybunał aż trzykrotnie stwierdził jej niezgodność z ustawą zasadniczą. Były to wyroki: z 14 lutego 2012 r. (sygn. akt P 17/10), z 27 czerwca 2013 r. (sygn. akt K 36/12) oraz z 5 lutego 2015 r. (sygn. akt K 60/13). Ustawa z każdym rokiem stawała się więc coraz bardziej dysfunkcjonalna. Wiele osób, w tym prawników, nie orientowało się już nawet, które przepisy obowiązują, a których nie należy stosować po wyrokach trybunału. Postanowiono więc o nowelizacji, która z jednej strony wykona te trzy orzeczenia, z drugiej zaś wprowadzi inne potrzebne korekty.

Za najważniejszą kwestię uznano rozwiązanie sprawy członków oczekujących. To właśnie ich dotyczył ostatni z wyroków - ten z 5 lutego 2015 r. Najprościej mówiąc, mianem członków oczekujących określono osoby niezwiązane bezpośrednio z daną spółdzielnią mieszkaniową (niezaspokające w niej swych potrzeb mieszkaniowych), lecz wykonujące prawo głosu podczas walnych zgromadzeń akcjonariuszy. Tym sposobem prezesi spółdzielni w poczet jej członków przyjmowali masowo pracowników administracji czy znajomych - po to, by mieć większość podczas głosowań na walnym.

Trybunał Konstytucyjny uznał tę praktykę za niekonstytucyjną. Stwierdził w wyroku, że "osoby, które nie mają interesu polegającego na zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych lub polegających na dostarczaniu lokali o innym przeznaczeniu przez daną spółdzielnię mieszkaniową, a więc którym nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo odrębnej własności lokalu lub ekspektatywa odrębnej własności lokalu - nie mogą być jej członkami".

Uzasadnienie? "Niedopuszczalne jest - z konstytucyjnego punktu widzenia - by podmioty niemające interesu w realizacji ustawowych celów danej spółdzielni mogły korzystać z praw korporacyjnych, a tym samym osłabiać możliwość wpływania na decyzje przez członków, których potrzeby mieszkaniowe zaspokajane są przez tę spółdzielnię" - tak właśnie wyjaśniono w uzasadnieniu orzeczenia.

Dlatego już od 9 września kluczowy art. 3 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ulegnie zmianie. Ustawodawca postanowił bezpośrednio powiązać członkostwo w spółdzielni z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych (szczegółowo opisujemy to w dalszej części). Dla spółdzielców, którzy byli zdegustowani przywożeniem na walne zgromadzenia przez prezesów ludzi autokarami, to świetna wiadomość.

Będą spory?

Część ekspertów zaznacza jednak, że ustawodawca nie ustrzegł się pewnych błędów. Adwokat Jan Jakub Jańczak, specjalizujący się w prawie mieszkaniowym, zwraca uwagę, że w niektórych sytuacjach problematyczna może być ocena, kiedy dojdzie do nabycia członkostwa. Może się więc okazać, że podczas pierwszych walnych zgromadzeń po wejściu w życie nowych przepisów pojawią się ożywione dyskusje na temat tego, czy ktoś może wykonywać głos, czy też jest takiego prawa pozbawiony.

OPINIA EKSPERTA

@RY1@i02/2017/174/i02.2017.174.183001600.801.jpg@RY2@

Jan Jakub Jańczak adwokat specjalizujący się m.in. w prawie mieszkaniowym, Kancelaria Adwokacka adw. Jan Jakub Jańczak

Nowelizacja jest niezwykle ważna dla mieszkańców spółdzielni. Dostosowuje ona przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych do wyroków Trybunału Konstytucyjnego w zakresie członkostwa w spółdzielni, mieszkań zakładowych i zwrotu wkładów mieszkaniowych.

Nowe przepisy wiążą członkostwo z tytułem do lokali. Członek spółdzielni bez prawa do lokalu straci je z dniem wejścia w życie ustawy. Dzięki temu wyłącznie osoby z tytułami do lokali będą decydować o ważnych dla spółdzielni sprawach.

Mimo wielu zmian na lepsze nie wszystko zostało dopracowane, a niektóre rozwiązania mogą okazać się niekorzystne dla funkcjonowania spółdzielni i samych mieszkańców. W spółdzielniach istnieje kilka różnych rodzajów tytułów do lokalu. Wielu mieszkańców nie zdaje sobie sprawy z różnic między nimi. Dlatego ustawodawca powinien dążyć do ujednolicenia ich statusu, aby prawo było prostsze. Tymczasem, bez wyraźnego powodu, poza grupą osób nabywających członkostwo z mocy ustawy pozostawiono niebędących dotychczas członkami właścicieli lokali (członkostwo tylko na wniosek).

Nowelizacja będzie powodować także wiele wątpliwości interpretacyjnych. Niejasna jest data nabycia członkostwa dla osób, które mają tytuł do lokalu, a nie były wcześniej członkami. Część spółdzielni może twierdzić, że nabycie członkostwa nastąpi dopiero po dostosowaniu statutu do nowej ustawy, na co jest rok. Nie uregulowano kwestii opłat związanych z nabyciem członkostwa lub ich zwrotu dla dotychczasowych członków.

Olbrzymie kontrowersje wzbudza też konieczność podejmowania uchwał przez właścicieli lokali w zakresie spraw przekraczających zwykły zarząd, a dotyczących nieruchomości z wyodrębnionymi lokalami. Problem dotyczyć będzie głównie nieruchomości, w których udział spółdzielni jest mniejszościowy. Przykładowo na każdy remont będzie musiała wyrażać zgodę nie tylko spółdzielnia, lecz także właściciele lokali. Ta dwoistość w podejmowaniu decyzji może powodować konflikty i opóźnić procesy decyzyjne. Nie wiadomo też, które dokładnie przepisy ustawy o własności lokali będą stosowane przy podejmowaniu takich uchwał.

Kontrowersyjne usuwanie

Inna z istotnych zmian dotknie tych spółdzielców, którzy miewają problemy z regulowaniem opłat. A także tych, którzy mają niewłaściwie zachowujących się sąsiadów. Zmienią się bowiem zasady usuwania spośród spółdzielców tych osób, które zalegają z opłatami za więcej niż 6 miesięcy, oraz tych, które zachowują się uciążliwie.

W świetle odchodzących w niebyt regulacji było tak, że o wykluczeniu z pocztu spółdzielców decydowało walne zgromadzenie akcjonariuszy. Jeśli osoba wyrzucona nie zgadzała się z decyzją, mogła zaskarżyć stosowną uchwałę do sądu.

Od 9 września będzie inaczej. Teraz to spółdzielnia będzie musiała skierować sprawę do sądu, jeśli będzie chciała kogoś pozbawić członkostwa. A następnie przed sądem wykazać, że są ku temu przesłanki. Dodatkowo w przypadku spraw dotyczących zalegania z opłatami sąd nie będzie mógł orzec o wygaśnięciu prawa do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, jeśli najpóźniej przed zamknięciem rozprawy członek spółdzielni pokryje wszystkie zaległości.

Eksperci uważają przyjęte rozwiązanie za złe. Adwokat Radosław Płonka, wspólnik w kancelarii Płonka Ozga, podkreśla, że wspieranie przez ustawodawcę długotrwale niepłacących spółdzielców to jednoczesne osłabianie pozycji tych, którzy regularnie należności uiszczają. To na ich barki spadnie bowiem ciężar pokrycia niedoborów. Jeśli zwiększy się liczba dłużników, to konsekwencją mogą być podwyżki.

- Obowiązek spełnienia świadczenia przez dłużnika czy też zachowywania się w sposób nieutrudniający egzystencji innym wynika z przepisów prawa, które wszyscy zobowiązani jesteśmy przestrzegać. To osoba, która nie przestrzega porządku prawnego, powinna poświęcić czas oraz wyłożyć koszty związane z wytoczeniem ewentualnego powództwa, jeśli chce dowodzić swoich racji - zaznacza mec. Płonka.

@RY1@i02/2017/174/i02.2017.174.183001600.802(c).jpg@RY2@

Spółdzielnie mieszkaniowe w Polsce i na świecie

Dłużej i drożej

Szymon Huptyś z Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa przyznaje, że nowe przepisy mogą wydłużyć procedurę wygaszenia komuś spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Twierdzi jednak, że taką możliwość spółdzielnia nadal będzie miała. A cała procedura będzie bardziej transparentna. Dotychczas zdarzało się dość często, że usunięci ze spółdzielni ludzie - choć sprawy nie były wcale jednoznaczne - nie skarżyli uchwał walnego zgromadzenia, gdyż nawet nie zdawali sobie sprawy z takiej możliwości.

@RY1@i02/2017/174/i02.2017.174.183001600.803.jpg@RY2@

Patryk Słowik

patryk.slowik@infor.pl

@PatrykSlowik

Teraz więcej praw dla mieszkańców

Dostosowanie przepisów do wyroków Trybunału Konstytucyjnego oraz usprawnienie działalności spółdzielni to dwa główne obszary zmian, proponowane w noweli ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: u.s.m.) była w przeszłości już wielokrotnie nowelizowana, wobec czego jej obecna treść znacząco różni się od pierwotnie uchwalonego tekstu. Ustawa z 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy - Prawo spółdzielcze przynosi kolejne zmiany.

Nowe zasady

Przed nowelizacją art. 3 ust. 1 i 3 u.s.m. dopuszczał możliwość członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej podmiotów, którym nie przysługiwał żaden tytuł do lokalu. W praktyce prowadziło to niekiedy do niepożądanych zjawisk, polegających na tym, że osoby, które nie posiadały żadnych praw do lokalu znajdującego się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej, mając jednak prawo głosu na jej walnym zgromadzeniu z racji członkostwa, de facto decydowały o sprawach osób, które taki tytuł posiadały. Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 5 lutego 2015 r. (sygn. akt K 60/13) uznał ten przepis za niezgodny z art. 64 ust. 1 oraz z art. 32 ust. 1 i art. 64 ust. 2 Konstytucji RP. Ustawodawca zmienił zatem brzmienie tak, aby uczynić zadość wyrokowi.

Zgodnie z wersją obowiązującą od 9 września 2017 r. członkiem spółdzielni jest osoba fizyczna, choćby nie miała zdolności do czynności prawnych albo miała ograniczoną zdolność do czynności prawnych:

1) której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego;

2) której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;

3) której przysługuje roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego;

4) której przysługuje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu,

5) będąca założycielem spółdzielni (z tym, że członkostwo założycieli ustanie, jeżeli w ciągu trzech lat od chwili wpisania spółdzielni do Krajowego Rejestru Sądowego nie ustanowi ona na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa odrębnej własności lokalu albo nie dojdzie do zawarcia umowy o budowę lokalu).

Garaż i małżonkowie

Oprócz osób fizycznych członkiem spółdzielni może być także osoba prawna, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ekspektatywa własności lub będąca założycielem spółdzielni. Osobie prawnej nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

Powyższe zasady stosuje się odpowiednio także do osób, którym przysługuje prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub garażu wolnostojącym lub do ułamkowego udziału we współwłasności garażu wielostanowiskowego.

Członkiem spółdzielni są wreszcie oboje małżonkowie, jeżeli prawo do lokalu przysługuje im wspólnie, albo jeżeli wspólnie ubiegają się o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo prawa odrębnej własności lokalu.

Pożegnanie z wpisowym

Wprowadzając przedmiotową nowelizację, ustawodawca zdecydował zatem, że członkostwo w spółdzielni powstaje z mocy prawa i przysługuje wyłącznie osobie związanej węzłem prawnym ze spółdzielnią.

Członkostwo z mocy prawa wiąże się natomiast z brakiem obowiązku składania deklaracji członkowskiej i brakiem obowiązku wniesienia wpisowego. Zgodnie bowiem z przepisami ustawy nowelizującej w przypadku spółdzielni mieszkaniowych nie stosuje się przepisów prawa spółdzielczego dotyczących udziałów i wpisowego, a także przepisów dotyczących obowiązku złożenia deklaracji w celu przyjęcia w poczet członków spółdzielni. Konsekwencją powyższego jest uchylenie przepisu stanowiącego, że wysokość wpisowego nie może przekraczać 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę.

Zastępy wykluczonych

Co istotne, zgodnie z ustawą nowelizującą z dniem wejścia w jej w życie (czyli od 9 września br.) straciły członkostwo w spółdzielniach osoby, którym w tym dniu nie przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego albo prawo odrębnej własności lokali oraz którym nie przysługiwało roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokali lub roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

W świetle nowych przepisów od tego dnia nie będzie już zatem możliwe, aby osoby, które nie posiadają żadnych praw do lokalu znajdującego się w zasobach spółdzielni, decydowały o sprawach osób, które takim tytułem dysponują.

Ustawa ponad statutem

Nowe przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych określają wprost moment powstania oraz ustania członkostwa w spółdzielni. Co istotne - ograniczono przy tym możliwość wprowadzania innych, dodatkowych warunków m.in. przez statut spółdzielni. Zdaniem wielu spółdzielców stanowi to znaczne ograniczenie ich samorządności i możliwości decydowania o własnych sprawach.

Jak będzie po 9 września ⒸⓅ

nabycia roszczenia o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego;

nabycia ekspektatywy własności;

zawarcia umowy nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;

zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, jeżeli członkostwo nie zostało nabyte wcześniej;

upływu terminu jednego roku, jeżeli przed upływem tego terminu jedno z dzieci lub inna bliska osoba rozwiedzionych małżonków złoży pisemne zapewnienie o gotowości zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego;

prawomocnego rozstrzygnięcia przez sąd w postępowaniu nieprocesowym lub wyboru dokonanego przez spółdzielnię, jeżeli pisemne zapewnienie o gotowości zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego zgłosiła więcej niż jedna osoba spośród dzieci lub innych bliskich rozwiedzionych małżonków;

wpisania spółdzielni do Krajowego Rejestru Sądowego w przypadku osób będących założycielami spółdzielni.

wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego;

zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub udziału w tym prawie;

zbycia prawa odrębnej własności lokalu lub udziału w tym prawie;

zbycia ekspektatywy własności lub udziału w tym prawie;

wygaśnięcia roszczenia o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego;

rozwiązania umowy o budowę lokalu z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu.

Ponadto:

● Członkostwo w spółdzielni ustaje także w przypadku podjęcia przez większość właścicieli lokali uchwały, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892 ze zm.) oraz gdy w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali.

● Członkostwo osób będących założycielami spółdzielni ustaje, jeżeli w ciągu trzech lat od chwili wpisania spółdzielni do Krajowego Rejestru Sądowego spółdzielnia nie ustanowi na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa odrębnej własności lokalu albo nie dojdzie do zawarcia umowy o budowę lokalu.

PiSZ

Nowe definicje

W związku z przemodelowanymi zasadami powstania i ustania członkostwa nowelizacja dokonała także zmian redakcyjnych w odpowiednich przepisach dotyczących spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. W art. 9 oraz 10 u.s.m. zastąpiono sformułowanie "członek spółdzielni" wyrażeniem "osoba, na rzecz której ustanowione jest prawo" oraz "osoba, ubiegająca się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego". W art. 9 ust. 1 u.s.m. podkreślono jednocześnie, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione na rzecz członka spółdzielni albo członka i jego małżonka. Warto przy tym dodać, że członkostwo w spółdzielni daje m.in. prawo zaskarżenia do sądu uchwał walnego zgromadzenia, prawo bycia wybieranym do organów spółdzielni, prawo otrzymania odpisu dokumentów w tym statutu, regulaminów, uchwał organów spółdzielni, protokołów obrad organów spółdzielni, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych, faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi. Członkostwo w spółdzielni daje wreszcie możliwość uczestniczenia w walnym zgromadzeniu spółdzielni mieszkaniowej, a tym samym współdecydowania o sprawach mających znaczenie dla nieruchomości, w tym o opłatach.

Odrębna własność

W dotychczasowym stanie prawnym umowa o budowę lokalu, która zmierzała następnie do umownego ustanowienia odrębnej własności lokalu, mogła zostać zawarta wyłącznie przez członka spółdzielni. Nowe przepisy posługują się zaś pojęciem osoby ubiegającej się o ustanowienie odrębnej własności lokalu. W konsekwencji z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu powstanie obecnie ekspektatywa własności. Przy tym nowelizacja przewiduje zmianę polegającą na braku dalszego uzależnienia skuteczności nabycia takiej ekspektatywy od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni mieszkaniowej. W poprzednim stanie prawnym co do zasady nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu stawało się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobiercy.

Omawiana zmiana związana jest wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 5 lutego 2015 r. (sygn. akt K 60/13), gdzie stwierdzono, że stosowne przepisy ustawy w zakresie, w jakim uzależniają skuteczne nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu od przyjęcia w poczet członków spółdzielni mieszkaniowej, są niezgodne z art. 58 ust. 1 i art. 64 ust. 1 Konstytucji RP. Jak podkreślano przy tym już w uzasadnieniu do projektu nowelizacji, trybunał zaznaczył, że ustawodawca nie może arbitralnie kształtować treści i granic poszczególnych praw majątkowych, w szczególności nie może wprowadzać konstrukcji, które w praktyce będą prowadziły do angażowania przez nabywców znacznych środków finansowych bez gwarancji skuteczności nabycia określonego uprawnienia majątkowego. Ważne nabycie uprawnienia majątkowego nie może być pochodną uzyskania członkostwa w spółdzielni. W nowym stanie prawnym spółdzielnia ustanawia zatem na rzecz osoby ubiegającej się o ustanowienie odrębnej własności lokalu albo nabywcy ekspektatywy własności odrębną własność lokalu.

Pełnomocnicy na walnym

W ramach nowelizacji wprowadzono także szczegółową wobec przepisów ustawy z 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (t.j. Dz.U z 2017 r. poz. 1560) regulację dotyczącą udziału pełnomocnika członka na walnym zgromadzeniu. Nowe, dodane w art. 8³ ust. 1¹ u.s.m. przepisy przewidują, że członek spółdzielni mieszkaniowej może uczestniczyć w walnym zgromadzeniu osobiście lub przez pełnomocnika. Co jednak istotne - pełnomocnik nie może zastępować więcej niż jednego członka.

Pełnomocnictwo powinno być udzielone na piśmie pod rygorem nieważności i dołączone do protokołu walnego zgromadzenia. Wprowadzono ponadto wymóg, że lista pełnomocnictw podlega odczytaniu po rozpoczęciu walnego zgromadzenia.

Przed nowelizacją członek spółdzielni mógł uczestniczyć w walnym zgromadzeniu przez pełnomocnika tylko wtedy, gdy ustawa lub statut nie stanowiły inaczej. Tyle że w praktyce niekiedy statuty ograniczały lub wykluczały możliwość uczestniczenia członków w walnym zgromadzeniu za pośrednictwem pełnomocnika.

Właściciele od teraz mocniejsi

Nowe przepisy wzmacniają pozycję właścicieli lokali. Przewidują bowiem, że członkiem spółdzielni może być osoba, która nabyła prawo odrębnej własności lokalu, właścicielowi lokali, który nie jest członkiem spółdzielni, przysługuje zaś roszczenie o przyjęcie w poczet członków. Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków takiemu niebędącemu jej członkiem właścicielowi lokalu, który podlega przepisom ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w tym także nabywcy prawa odrębnej własności lokalu, spadkobiercy, zapisobiercy i licytantowi. Warunkiem członkostwa jest jedynie złożenie pisemnej deklaracji.

Członkostwo w spółdzielni zachowuje osoba, która nabyła prawo odrębnej własności lokalu.

Nowe przepisy szerzej niż dotychczas zapewniają zatem właścicielom lokali możliwość stania się członkiem spółdzielni, co ma niebagatelne znaczenie dla realizacji ich praw. Gdy bowiem właściciel lokalu nie był zarazem członkiem spółdzielni, nie miał żadnego wpływu na zarząd nieruchomością wspólną. Nie miał np. wpływu na wysokość opłat związanych z lokalem i wpłat na fundusz remontowy, rodzaje przeprowadzanych remontów w nieruchomości czy wybór wykonawcy robót.

Przejęcia uwzględnione

Członkiem spółdzielni może być także najemca spółdzielczego lokalu mieszkalnego w sytuacji, gdy przed przejęciem przez daną spółdzielnię mieszkaniową ten lokal był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej. W tym zakresie będą znajdowały zastosowanie przepisy dotyczące członkostwa właścicieli lokali.

Tylko jedna osoba

Doprecyzowano też przepisy określające zasady postępowania w sytuacji, gdy przedłuża się ustalanie, komu spośród kilku zgłoszonych osób przysługuje prawo pozostania członkiem spółdzielni.

Już dotychczas obowiązujące przepisy stanowiły, że jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo odrębnej własności lokalu albo ekspektatywa własności należy do kilku osób, to członkiem spółdzielni może być tylko jedna z nich, chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom. W przypadku zgłoszenia kilku uprawnionych o tym, kto pozostanie członkiem spółdzielni, rozstrzygał sąd w postępowaniu nieprocesowym. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu wyboru dokonywała spółdzielnia. W noweli doprecyzowano, że ten termin nie powinien być dłuższy niż 12 miesięcy. Dodano także, że do czasu rozstrzygnięcia przedmiotowej kwestii przez sąd lub spółdzielnię osoby, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo odrębnej własności lokalu lub ekspektatywa własności, mogą wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika w celu wykonywania uprawnień wynikających z członkostwa w spółdzielni.

Wygaśnięcie prawa lokatorskiego

Bardzo istotną zmianą wprowadzoną przez nowelę jest pozbawienie możliwości podjęcia przez spółdzielnię mieszkaniową uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

W dotychczasowym stanie prawnym mogła ona taką uchwałę podjąć samodzielnie w wypadku, gdy członek spóźniał się z uiszczeniem opłat za 6 miesięcy, a także gdy pomimo pisemnego upomnienia nadal wykorzystywał lokal niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania szkód. Spółdzielnia mogła to również uczynić, gdy członek niszczył urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykraczał w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

W nowym stanie prawnym spółdzielnia może wyłącznie w trybie procesu żądać orzeczenia przez sąd o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Dopiero z chwilą, gdy orzeczenie sądu stanie się prawomocne, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygaśnie.

Dodać należy, że w przypadku, gdy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przysługiwałoby małżonkom wspólnie, sąd może orzec o wygaśnięciu tegoż wobec jednego albo obojga małżonków. Co jednak szczególnie istotne - sąd nie będzie mógł orzec o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, jeżeli najpóźniej przed zamknięciem rozprawy przed sądem pierwszej instancji, a jeżeli wniesiono apelację - przed sądem drugiej instancji członek spółdzielni uiści wszystkie zaległe opłaty.

Nowe regulacje nie spotkały się z uznaniem środowisk spółdzielczych, podkreśla się możliwość powstania szkody po stronie spółdzielni oraz pozostałych osób korzystających z jej zasobów. Spółdzielnia może podjąć działania przeciwko nierzetelnemu lokatorowi dopiero po sześciu miesiącach, a następnie zazwyczaj przez dłuższy czas zmuszona jest oczekiwać na rozstrzygnięcie sądu.

Przetargi z dodatkową ochroną

Tak jak w dotychczasowym stanie prawnym spółdzielnia w sytuacji wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego co do zasady ogłosi przetarg na ustanowienie odrębnej własności tego lokalu. Przy czym nowelizacja wprowadza jednak i na tym etapie postępowania dodatkowe przepisy mające na celu ochronę praw lokatora. Nawet bowiem w sytuacji, gdy dojdzie już do stwierdzenia wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przez sąd, takiej osobie przysługuje dodatkowe roszczenie do spółdzielni o ponowne ustanowienie prawa do lokalu mieszkalnego, jeżeli spłaci spółdzielni całe zadłużenie wynikające z nieuiszczania tych opłat wraz z odsetkami. Na tym etapie lokator musi jednak wziąć pod uwagę, że będzie to możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy wcześniej nie zostanie ustanowiony tytuł prawny do lokalu na rzecz innej osoby.

Rozliczenia na nowych zasadach

Ustawodawca w ramach nowelizacji wprowadza także zasady dokonywania rozliczeń z dotychczasowym lokatorem po wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, w sytuacji gdy przedmiotowy lokal nie będzie podlegał zbyciu w drodze przetargu. Zgodnie z nowymi przepisami co do zasady spółdzielnia zwróci osobie uprawnionej wniesiony wkład mieszkaniowy albo jego wniesioną część, zwaloryzowane według wartości rynkowej lokalu. Warunkiem zwrotu wartości wkładu mieszkaniowego albo jego części na rzecz byłego lokatora jest przy tym jednak m.in. opróżnienie lokalu.

WAŻNE

Jeżeli przed wejściem w życie ustawy ktoś utracił prawo spółdzielcze lokatorskie bądź własnościowe prawo do lokalu na skutek długu wobec spółdzielni, to po spłacie zaległości będzie mógł wnieść roszczenie o przywrócenie tego prawa.

Przywrócenie prawa do lokalu

Nowela wprowadza dodatkowe istotne uprawnienie na rzecz osób, które przed dniem jej wejścia w życie utraciły spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego (albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). W sytuacji gdy do utraty lokalu doszło z powodu nieuiszczania stosownych opłat, przysługuje im w stosunku do spółdzielni roszczenie o ponowne ustanowienie takiego tytułu prawnego do lokalu - pod warunkiem że spłacą spółdzielni całe zadłużenie wynikające z nieuiszczania tych opłat wraz z odsetkami. Co istotne, nie ma znaczenia, czy ta spłata miała miejsce po wejściu w życie ustawy czy jeszcze przed tą datą.

Oczywiście roszczenie przysługuje tylko wtedy, gdy przed dokonaniem spłaty całego zadłużenia nie został ustanowiony tytuł prawny do lokalu na rzecz innej osoby. Przy czym dodatkowym warunkiem ustanowienia przez spółdzielnię tytułu prawnego do lokalu na rzecz innej osoby jest opróżnienie lokalu przez osobę, której spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wygasło. Wydaje się, że omawiane uprawnienie jest zbyt daleko idące i nie uwzględnia w należyty sposób interesów spółdzielni mieszkaniowych oraz pozostałych osób korzystających z zasobów spółdzielni, które w sposób rzetelny wywiązują się ze swych obowiązków.

W razie rozwodu

W dotychczasowym stanie prawnym w terminie jednego roku po ustaniu małżeństwa wskutek rozwodu lub po unieważnieniu małżeństwa małżonkowie zobowiązani byli do zawiadomienia spółdzielni, któremu z nich przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, albo do przedstawienia dowodu wszczęcia postępowania sądowego o podział tego prawa. Ponadto były małżonek niebędący członkiem spółdzielni musiał złożyć deklarację członkowską w terminie 3 miesięcy od dnia, w którym przypadło mu prawo do lokalu. Jeżeli małżonkowie nie dokonali powyższych czynności, to spółdzielnia wyznaczała im w tym celu dodatkowy termin, nie krótszy niż 6 miesięcy, uprzedzając o skutkach, jakie może spowodować jego niezachowanie. Po bezskutecznym upływie tego terminu spółdzielnia mogła podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Najnowsza nowelizacja wprowadziła istotne zmiany, korzystne dla rozstających się małżonków. Spółdzielnia nie może już podjąć uchwały o wygaśnięciu prawa do lokalu, a jednocześnie w związku z tym, że członkostwo w spółdzielni powstaje z mocy prawa, zainteresowany nie ma już obowiązku składania deklaracji członkowskiej. Sankcję za niedopełnienie przez małżonków stosownych obowiązków informacyjnych wobec spółdzielni stanowi natomiast solidarna odpowiedzialność za opłaty, aż do momentu zawiadomienia spółdzielni o tym, komu przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

Badania lustracyjne i uprawnienia nadzorcze ministra ⒸⓅ

● Nowelizacja dotyczy również nadzoru oraz kontroli nad działalnością spółdzielni mieszkaniowych. Z jednej strony podnoszone były dotychczas głosy, że kontrola jest niewystarczająca, co może prowadzić do wielu nadużyć. Z drugiej strony podkreślano natomiast znaczenie i wagę autonomii ruchu spółdzielczego.

Ustawa przewiduje zmiany skutkujące wyłączeniem osób pełniących określone funkcje z możliwości przeprowadzenia lustracji działalności spółdzielni mieszkaniowej.

Lustracja co do zasady polega na badaniu legalności, gospodarności i rzetelności działania spółdzielni, sprawdzeniu przestrzegania przez spółdzielnię przepisów prawa i postanowień statutu oraz zbadaniu przestrzegania przez spółdzielnię zasady prowadzenia przez nią działalności w interesie ogółu członków. Każda spółdzielnia musi poddać się lustracji przynajmniej raz na trzy lata, a w okresie pozostawania w stanie likwidacji - corocznie. Dodatkowo w spółdzielniach mieszkaniowych w okresie budowania przez nie budynków mieszkalnych i rozliczania kosztów ich budowy lustrację przeprowadza się corocznie.

Po nowelizacji lustratorem nie będzie mogła być osoba będąca członkiem zarządu jakiejkolwiek spółdzielni mieszkaniowej, prokurentem, likwidatorem. Nie będzie nim mógł zostać ponadto główny księgowy, radca prawny lub adwokat zatrudniony lub świadczący usługi na rzecz jakiejkolwiek spółdzielni mieszkaniowej. Zakaz ten będzie miał zastosowanie także do innych osób, które podlegają bezpośrednio członkowi zarządu, głównemu księgowemu lub likwidatorowi.

● Mimo podnoszonych uwag o niedopuszczalności ingerencji w samorządność spółdzielni mieszkaniowych, nowelizacja zwiększyła uprawnienia nadzorcze ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Zgodnie z nowym rozwiązaniem uzyskał on prawo do żądania - oprócz informacji i danych - także dokumentów dotyczących organizacji i działalności spółdzielni mieszkaniowych, niezbędnych do dokonywania oceny zgodności z prawem działalności spółdzielni.

Po zmianach właściwy minister ma prawo do wystąpienia do właściwego związku rewizyjnego, w którym spółdzielnia jest zrzeszona, lub do Krajowej Rady Spółdzielczej z wnioskiem o przeprowadzenie lustracji, nawet w przypadku samego podejrzenia naruszenia prawa przez spółdzielnię. Lustracja może po zmianach obejmować przy tym całość lub część działalności spółdzielni albo tylko określone zagadnienia. Związek rewizyjny lub Krajowa Rada Spółdzielcza ma teraz obowiązek wszcząć lustrację w terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku ministra. Z kolei podmiot przeprowadzający lustrację będzie zobowiązany przesłać protokół z czynności lustracyjnych ministrowi. To nie wszystko: minister będzie mógł wykonywać niektóre uprawnienia Krajowej Rady Spółdzielczej lub związku rewizyjnego wobec spółdzielni mieszkaniowej, jeżeli uprawnień tych nie będą mogły wykonywać wspomniane podmioty.

Roszczenie osób bliskich

Tak jak w dotychczasowym stanie prawnym z chwilą śmierci jednego z małżonków spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, które przysługiwało obojgu, przypada drugiemu małżonkowi. Dotychczas jednak, jeżeli pozostały przy życiu małżonek nie był członkiem spółdzielni, przysługiwało mu roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni. Musiał jednak w terminie jednego roku od dnia śmierci współmałżonka złożyć deklarację członkowską. W nowym stanie prawnym ustawodawca zdecydował, że członkostwo w spółdzielni powstaje z mocy prawa.

W związku z przeprowadzoną nowelizacją w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w następstwie śmierci uprawnionego lub w przypadku orzeczenia o wygaśnięciu tego prawa przez sąd roszczenie o zawarcie umowy o ustanowienie takiego prawa przysługuje osobom bliskim byłego lokatora. Zawarcie umowy przez osoby bliskie może nastąpić na warunkach określonych w dotychczasowej umowie o ustanowieniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Podobnie w przypadku śmierci osoby ubiegającej się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego osobom bliskim, które miały zamieszkiwać wspólnie, przysługują roszczenia o zawarcie umowy zgodnie z postanowieniami umowy o budowę lokalu. Osoba bliska staje się wówczas stroną umowy o budowę lokalu.

Do zachowania takich roszczeń konieczne jest jedynie złożenie w terminie jednego roku pisemnego zapewnienia o gotowości zawarcia umowy. W przypadku natomiast zgłoszenia się kilku uprawnionych tak jak w dotychczasowym stanie prawnym rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym, biorąc pod uwagę w szczególności okoliczność, czy osoba uprawniona zamieszkiwała z byłym członkiem. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu wyboru dokonuje spółdzielnia.

Jeżeli o roszczeniu rozstrzygał sąd, to osoby, które pozostawały w sporze, niezwłocznie zawiadamiają o tym spółdzielnię. Zgodnie z nowymi przepisami do momentu zawiadomienia spółdzielni o tym, komu przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, osoby te odpowiadają solidarnie za opłaty.

Przejęcia

Nowelizacja wprowadza także zmiany w zakresie konsekwencji nabycia przez inną spółdzielnię mieszkaniową prawa do gruntu wraz z prawem własności znajdującego się na nim budynku albo udziałem we współwłasności tego budynku.

W dotychczasowym stanie prawnym byłemu członkowi przysługiwało wyłącznie roszczenie o przyjęcie do tej spółdzielni. Nowa spółdzielnia była natomiast uprawniona do podjęcia uchwały o wygaśnięciu prawa, jeżeli były członek nie dopełnił formalności potrzebnych do uzyskania członkostwa (w tym nie złożył w odpowiednim czasie deklaracji członkowskiej). W nowym stanie prawnym osoby, którym przysługują spółdzielcze lokatorskie prawa do lokali mieszkalnych w tym budynku albo roszczenia o ustanowienie takiego prawa, stają się natomiast z mocy prawa członkami tej spółdzielni, a spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego lub roszczenie o ustanowienie takiego prawa przysługuje w stosunku do spółdzielni, która nabyła prawo do gruntu wraz z prawem własności budynku lub udziałem we współwłasności budynku. Jednocześnie ustają stosunki członkostwa w spółdzielni, której prawo do gruntu wraz z prawem własności znajdującego się na nim budynku albo udziałem we współwłasności tego budynku zostało zbyte.

Szybsze ustanowienie własności...

Kolejna zmiana dotyczy skrócenia terminu, w którym nastąpi ustanowienie odrębnej własności lokalu. Spółdzielnia zobowiązana będzie do ustanowienia jej na rzecz osoby ubiegającej się o nią (albo na rzecz nabywcy ekspektatywy własności) w terminie 2 miesięcy po wybudowaniu budynku, a jeżeli na podstawie odrębnych przepisów będzie wymagane pozwolenie na jego użytkowanie - w terminie 2 miesięcy od uzyskania takiego pozwolenia (art. 21 u.s.m.). W dotychczasowym stanie prawnym ten termin wynosił 3 miesiące.

...i rozliczenie kosztów

W związku z przeprowadzoną nowelizacją zmieni się także termin, w którym nastąpić musi rozliczenie kosztów budowy. W dotychczasowym stanie prawnym rozliczenie następowało w terminie 6 miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania. Tyle że w praktyce ten termin miał zasadniczo wyłącznie charakter instrukcyjny, jako że jego niezachowanie nie było obarczone żadnymi sankcjami cywilnoprawnymi.

Po zmianach rozliczenie następować musi w terminie 3 miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania. W przeciwnym razie po upływie tego terminu roszczenie spółdzielni o uzupełnienie wkładu budowlanego wygaśnie! To ostatnie postanowienie ustawodawcy budzi liczne kontrowersje. Wskazuje się, że szczególnie przy dużych inwestycjach termin ten może być niemożliwy do dochowania. W efekcie może to spowodować szkodę po stronie pozostałych osób korzystających z zasobów mieszkaniowych spółdzielni.

Teraz odrębnie

W świetle nowych przepisów zarząd spółdzielni ma obowiązek prowadzić ewidencję i rozliczenie wpływów i wydatków funduszu remontowego odrębnie dla każdej nieruchomości. To powinno zwiększyć transparentność i nadzór nad przepływami pieniężnymi w spółdzielni, jak również ułatwić rozliczenie ze spółdzielnią w przypadku powstania wspólnoty mieszkaniowej.

Ewidencja i rozliczenie wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości musi uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu.

W przypadku skutecznego podjęcia przez właścicieli uchwały, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali, jak również w przypadku powstania z mocy samego prawa wspólnoty mieszkaniowej, tj. wyodrębnienia własności wszystkich lokali w danej nieruchomości, spółdzielnia mieszkaniowa jest zobowiązana niezwłocznie rozliczyć z właścicielami lokali zaewidencjonowane wpływy i wydatki funduszu remontowego oraz pozostałe nakłady na remonty nieruchomości.

Przeniesienia własności na najemcę

Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 14 lutego 2012 r. (sygn. akt P 17/10) stwierdził, że art. 48 ust. 1 u.s.m. w zakresie, w jakim przyznaje najemcy roszczenie o przeniesienie własności spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed nieodpłatnym przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, powiązane wyłącznie z obowiązkiem spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu, jest niezgodny z art. 64 ust. 1 Konstytucji RP. TK orzekł, że wymieniony przepis traci moc obowiązującą z upływem 12 miesięcy od dnia ogłoszenia wyroku w Dzienniku Ustaw RP.

W związku z wyżej powołanym wyrokiem TK ustawodawca znowelizował art. 48 u.s.m. Zgodnie z obecnie obowiązującym brzmieniem na pisemne żądanie najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, jeśli najemca był uprawniony do korzystania z tego lokalu w dniu jego przejęcia, spółdzielnia ma obowiązek zawrzeć z najemcą umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1) spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu;

2) wpłaty wkładu budowlanego określonego przez zarząd spółdzielni w wysokości proporcjonalnej do powierzchni użytkowej zajmowanego mieszkania:

a) wynikającej ze zwaloryzowanej ceny nabycia budynku - jeżeli spółdzielnia nabyła budynek odpłatnie,

b) wynikającej z kosztów dokonanych przez spółdzielnię nakładów przeznaczonych na utrzymanie budynku, w którym znajduje lokal w zakresie, w jakim koszty te nie zostały uwzględnione w świadczeniach wynikających z umowy najmu oraz wynikającej z poniesionych przez spółdzielnię kosztów w postępowaniu wieczystoksięgowym i kosztów wynagrodzenia notariusza związanych z zawarciem umowy nabycia budynku - jeżeli spółdzielnia nabyła budynek nieodpłatnie.

Wysokość ustalonego przez spółdzielnię wkładu budowlanego wnoszonego przez najemców nie może natomiast przekraczać 5 proc. aktualnej wartości rynkowej prawa odrębnej własności lokali zajmowanych przez tych najemców, jeżeli spółdzielnia nabyła budynek nieodpłatnie.

Inne przepisy przejściowe

Zgodnie z przepisami omawianej ustawy nowelizującej do spraw sądowych wszczętych i niezakończonych prawomocnym orzeczeniem przed dniem jej wejścia w życie stosuje się jej przepisy. Także do czynności podjętych przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa w ramach kompetencji nadzorczych, o których mowa w niniejszym artykule, po dniu wejścia w życie niniejszej ustawy w sprawach wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie nowelizacji stosuje się przepisy w nowym brzmieniu.

Z kolei do walnych zgromadzeń spółdzielni mieszkaniowych rozpoczętych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.

Najemca nie jest zobowiązany do spłaty kosztów poniesionych przez spółdzielnię tytułem nakładów przeznaczonych na utrzymanie budynku w takiej części, w jakiej znalazły pokrycie w otrzymanej przez spółdzielnię premii termomodernizacyjnej lub premii remontowej (o których mowa w ustawie z 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów; t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 131 ze zm.). Najemca nie jest zobowiązany do spłaty kosztów w takiej części, w jakiej koszty te zostały pokryte w związku z wniesieniem świadczeń wynikających z umowy najmu.

Należy także dodać, że kaucje mieszkaniowe, o których mowa w ustawie z 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz.U. poz. 1381 ze zm.), podlegają zaliczeniu na poczet kwoty należnej spółdzielni od najemcy w związku z zawarciem z nim umowy przeniesienia własności lokalu. Wysokość tej kaucji waloryzuje się proporcjonalnie do wartości rynkowej lokalu.

Możliwe jest także podjęcie przez radę nadzorczą spółdzielni uchwały określającej zasady udzielania bonifikaty od wpłaty wkładu budowlanego.

Ustawa nowelizująca stanowi jednocześnie, że do wniosków najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego o zawarcie umowy przeniesienia własności lokali, które zostały złożone przed 23 lutego 2013 r. i w wyniku których do dnia wejścia w życie ustawy nowelizującej (tj. 9 września br.) nie zostało dokonane przeniesienie własności lokalu, stosuje się nowe przepisy.

Zmiany istotne dla wspólnot ⒸⓅ

●

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje dwa sposoby powstania wspólnoty mieszkaniowej w nieruchomościach pochodzących z zasobów spółdzielni. Po pierwsze - w wyniku podjęcia przez większość właścicieli lokali stosownej uchwały. Po drugie - z mocy samego prawa w sytuacji, gdy w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali.

Te przepisy nieco zmodyfikowano. Zgodnie ze zmienionym brzmieniem art. 241 ust. 1 u.s.m. większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości (obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej) może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892 ze zm.). Wskazano przy tym, że "do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy tej ustawy". Analogiczny przepis obowiązywał, co prawda, dotychczas, tyle że wskazywał on tylko konkretne artykuły ustawy o własności lokali, które miały znaleźć zastosowanie do podjęcia uchwały. Obecne ogólne odwołanie od ustawy o własności lokali jest rozwiązaniem zapewniającym właścicielom szersze zastosowanie ustawy.

●

W przypadku gdy wspólnota mieszkaniowa powstała z mocy samego prawa, tj. została wyodrębniona własność wszystkich lokali w danej nieruchomości, spółdzielnia w terminie 14 dni od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu ma obowiązek zawiadomić o tym na piśmie wszystkich właścicieli. Taki obowiązek zapisano w rozszerzonej treści art. 26 ust. 1 i 3.

W terminie 3 miesięcy od dnia powstania wspólnoty mieszkaniowej w tym trybie większość właścicieli lokali może podjąć uchwałę, że zarząd nieruchomościami wspólnymi będzie nadal wykonywać spółdzielnia mieszkaniowa. W przeciwnym razie zastosowanie znajdują przepisy ustawy o własności lokalu.

●

Najbardziej istotne jest jednak to, że w wyniku nowelizacji wprowadzono rozwiązanie w zakresie zasad rozliczenia funduszu remontowego spółdzielni mieszkaniowej z właścicielami lokali wchodzących w skład nieruchomości, w której powstała wspólnota mieszkaniowa. W art. 241 ust. 3 wyraźnie wskazano, że właściciel lokalu, który przestał być członkiem spółdzielni, jest współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym w wysokości odpowiadającej udziałowi we współwłasności nieruchomości wspólnej, obliczanego na podstawie ewidencji i rozliczenia wpływów i wydatków funduszu remontowego. Przy czym przepisy te stosuje się w odniesieniu do nieruchomości zarządzanych przez spółdzielnie mieszkaniowe od 5 lutego 2015 r.

Wyłączenia z egzekucji

Dotychczas w spółdzielniach mieszkaniowych zdarzały się sytuacje, w których mimo że mieszkańcy płacili w sposób rzetelny za media, spółdzielnia z powodu trwających problemów finansowych i prowadzonych wobec niej egzekucji nie była w stanie w sposób prawidłowy wywiązywać się z należności wobec dostawców.

Na ten problem zwrócił uwagę ustawodawca, wskazując w uzasadnieniu do projektu ustawy, że w tej sytuacji konieczne stało się wyłączenie spod egzekucji prowadzonej przeciwko spółdzielni mieszkaniowej opłat za media (np. prąd, woda, gaz) wnoszonych przez osoby zamieszkujące w zasobach spółdzielni mieszkaniowej. Dlatego w ramach nowelizacji przewidziano zmianę ustawy - Kodeks postępowania cywilnego. Zgodnie z nowymi przepisami egzekucji nie będą podlegać wierzytelności przysługujące spółdzielni mieszkaniowej wobec członków spółdzielni i osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu albo własność lokalu, z tytułu opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, jak również środki, będące w dyspozycji spółdzielni w związku z wnoszeniem tych opłat, chyba że wierzytelność egzekwowana powstała w związku z wykonaniem przez wierzyciela zobowiązań, które miały być zaspokojone z przedmiotowych opłat.

Konieczne zmiany w statutach

Zgodnie z przepisami ustawy nowelizującej spółdzielnie istniejące w dniu wejścia w życie ustawy muszą dokonać zmiany w swoich statutach, aby dostosować je do wymagań nowelizacji. Muszą to uczynić w trybie przewidzianym przez prawo spółdzielcze.

Po dokonaniu tych zmian spółdzielnie zobowiązane są do ich zgłoszenia do Krajowego Rejestru Sądowego - w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie nowelizacji.

Do czasu zarejestrowania zmian statutów dotychczasowe postanowienia pozostają w mocy, nie dłużej jednak niż przez okres 12 miesięcy od dnia wejścia w życie nowelizacji. Zarazem w razie sprzeczności między postanowieniami statutów spółdzielni a przepisami ustawy stosuje się przepisy ustawy.

@RY1@i02/2017/174/i02.2017.174.183001600.804.jpg@RY2@

Radosław Płonka

adwokat, wspólnik kancelarii Płonka Ozga Adwokaci i Radcowie Prawni

@RY1@i02/2017/174/i02.2017.174.183001600.805.jpg@RY2@

Łukasz Ozga

radca prawny, wspólnik kancelarii Płonka Ozga Adwokaci i Radcowie Prawni