Czy trzeba usprawnić administrację budowlaną

radca prawny w departamencie nieruchomości kancelarii Linklaters

@RY1@i02/2010/145/i02.2010.145.092.0005.001.jpg@RY2@

Fot. Wojciech Górski

Agnieszka Koniewicz, radca prawny w departamencie nieruchomości kancelarii Linklaters

Jedną z podstawowych bolączek każdego inwestora jest długotrwałość procedury uzyskania wszystkich niezbędnych decyzji i zaświadczeń.

W tym zakresie Polska jest na szarym końcu wśród państw europejskich. W szczególności nagminne jest nadużywanie przez organy budowlane przepisów pozwalających na wydłużanie terminu załatwienia sprawy poprzez wyszukiwanie jakichkolwiek uchybień w złożonej dokumentacji i wzywanie inwestora do jej uzupełnienia w ostatnim dniu terminu na załatwienie sprawy (zamiast w ciągu kilku pierwszych dni od dnia złożenia wniosku).

Ponadto brak jest sprawnej komunikacji pomiędzy organami uczestniczącymi w wydawaniu poszczególnych decyzji i uzgodnień (przykładem jest praktyka komunikowania się listami poleconymi pomiędzy departamentami znajdującymi się w jednym budynku), częste pomijanie przez organy faktów znanych z urzędu (co może mieć zastosowanie m.in. do danych wynikających z ewidencji gruntów), brak należytego przygotowania i kwalifikacji pracowników organów, zbyt długie okresy na uzyskiwanie uzgodnień i opinii innych organów (np. od 14 dni w odniesieniu do pozwolenia na budowę, do nawet 30 dni w odniesieniu do decyzji środowiskowej).

Wiele organów powtarza też te same czynności w ramach różnych procedur (np. zarówno na etapie wydawania decyzji środowiskowej jak i pozwolenia budowlanego).

Należałoby zatem uprościć procedurę budowlaną poprzez, np. jak jest to w modelu szwedzkim, wprowadzenie rozwiązań aby to obowiązkiem organu było dokonanie wszystkich niezbędnych uzgodnień administracyjnoprawnych, w tym z zakresu ochrony przeciwpożarowej, konserwacji zabytków, ochrony środowiska z jednoczesnym usprawnieniem komunikacji pomiędzy organami oraz skróceniem terminów na uzgodnienia (do maksymalnie siedmiu dni). Może to być nawet połączone z odpłatnością pozwolenia budowlanego w odniesieniu do inwestycji komercyjnych (odpłatność pozwolenia budowlanego ma miejsce np. w Szwajcarii). Pozwoliłoby to zbliżyć nasz system do modeli innych państw europejskich, gdzie inwestor jest przede wszystkim odpowiedzialny za stronę finansową, organizacyjną oraz techniczna przedsięwzięcia, a jednocześnie jest odciążony od strony administracyjnej.

Kolejną palącą kwestią jest nadmierna łatwość wzruszania prawomocnej decyzji pozwolenie na budowę bez ograniczeń czasowych. Związane jest to szczególnie z nadmiernie szerokim interpretowaniem przesłanek umożliwiających unieważnienie decyzji administracyjnej, w tym pojęcia rażącego naruszenia prawa w stosunku do nieistotnych uchybień proceduralnych, których naruszenie nie wpływa na merytoryczne rozpatrzenie sprawy. W rezultacie inwestor lub nabywca obiektu budowlanego, nawet wiele lat po zakończeniu inwestycji nie ma pewności co do tego, czy pozwolenie na budowę zostanie unieważnione, a w rezultacie czy obiekt budowlany nie stanie się samowolą budowlaną. W związku z czym należy wprowadzić ograniczenia w tym zakresie, np. że niedopuszczalne jest unieważnienie decyzji po upływie dwóch lat od uzyskania prawomocnego pozwolenia na użytkowanie (albo odpowiednio dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy).

Innym rozwiązaniem może być wprowadzenie kwalifikacji przedmiotowej, tj. że stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę po upływie określonego okresu może nastąpić tylko w przypadku zagrożenia szczególnie chronionych dóbr, jak środowisko, zdrowie i życie ludzkie, bezpieczeństwo ludzi i mienia.

Analogiczne rozwiązania mogłyby zostać wprowadzone w odniesieniu do decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na użytkowanie.

aj